Покупка отеля с целью инвестиции средств — это не пассивное инвестирование, так как инвестор покупает не просто коммерческую недвижимость, он покупает также бизнес, которым нужно управлять. Именно поэтому имеет значение, есть ли у инвестора опыт владения отелями на данный момент или в прошлом или это для него будет первая подобная покупка. Рассмотрели тему значения опыта клиента в выборе отельных инвестиций с Евгенией Тимофеенко, основательницей и СЕО агентства недвижимости Mayak Real Estate.
Первая покупка отеля: что нужно понимать
Подход агента, который начинает работать с инвестором, отличается в зависимости от того, есть ли у клиента опыт в инвестировании в отели. Если опыта нет, первое, с чего нужно начать, — это определить ожидания от покупки отельного бизнеса.
Как отмечает Евгения Тимофеенко, у неопытных инвесторов часто есть завышенные ожидания по поводу доходности при инвестировании в отели. Многие считают, что, покупая отель со средней доходностью 10–12% годовых, они будут получать такую доходность постоянно и в будущем. Но это не так. Отель — это живой бизнес, на него влияет общая ситуация на рынке, появление новых объектов, развитие города и страны в целом и т. д. Все это может как понижать, так и повышать спрос, что непосредственно влияет и на общую доходность.
Важность опыта инвестора в управлении отелем
У инвестора с опытом инвестирования в отели обычно нет завышенных ожиданий по поводу доходности. Кроме того, опытные инвесторы также обращают внимание на объекты, у которых на данный момент низкая доходность. Они понимают, что, если у отеля есть определенные преимущества, то при его покупке, смене управления и налаживании всех процессов, можно повысить доходность до 14–15% годовых, хотя на момент приобретения она могла быть на уровне 2–3%.
Также Евгения Тимофеенко отмечает, что работать с клиентами с опытом существенно легче. Такой инвестор обычно сразу четко понимает и знает, чего хочет, какие ожидания у него есть и какой отель он хотел бы приобрести. Более того, опытный клиент уже ориентируется, какие страны лучше выбрать для инвестирования и какой бюджет выделить для покупки отеля. Специалисты агентства Mayak Real Estate подбирают объекты четко под эти запросы, понимая, что нужно клиенту.
Стоит ли инвестировать в отели, если нет опыта
Важно заметить, что отказываться от идеи диверсификации своего портфеля с помощью инвестиций в отели из-за отсутствия или недостаточного опыта, — не совсем правильное решение. Но правильно в этом случае — заручиться поддержкой профессионалов. Идти в эту сферу самостоятельно, без опыта за спиной, — большой риск потерять деньги.
Евгения Тимофеенко делится, что несмотря на то, что им легче работать с опытными инвесторами, они также активно работают с инвесторами, у которых есть опыт, например вложения средств в жилую недвижимость: апартаменты или виллы в Дубае и др. У таких инвесторов могут быть общие представления об инвестициях в отели, но они могут не знать некоторых нюансов или иметь завышенные ожидания, как упоминалось выше. В таком случае задача брокера — описать клиенту реальную ситуацию, рассказать о преимуществах, потенциальной доходности, рисках и т. д.
Если у клиента нет опыта в инвестировании в отельный бизнес, агент Mayak Real Estate сначала определяет цель инвестирования и ожидания. Также специалист интересуется, какой бюджет планирует потратить инвестор на покупку отеля, какие страны или конкретные города ему хотелось бы рассмотреть, есть ли определенные пожелания к выбору объектов или особенностям отелей. Все это позволяет найти и презентовать клиенту подборку отелей, которые соответствуют пожеланиям и могут принести желаемую доходность в будущем.
Как успешно инвестировать в отель без опыта
Несмотря на важный совет — заручиться поддержкой опытного специалиста, инвестору не помешает и самому разобраться хотя бы в базовых вопросах инвестирования в отели. Вот несколько рекомендаций, на которые стоит обратить внимание, чтобы повысить вероятность успешного инвестирования в отельный бизнес:
- успех инвестиций в отель в большой мере зависит от его расположения, поэтому следует уделить этому особое внимание, отдавая предпочтение актуальным и перспективным направлениям;
- порог входа в инвестиции в отели не обязательно должен быть очень высоким, начинающие инвесторы могут рассмотреть покупку бутик-отеля в Испании, Италии и других странах Европы по выгодной цене;
- стоит помнить, что успешность отеля и соответственно его доходность во многом зависит от управления, поэтому, покупая малодоходный объект стоит уделить внимание подбору профессиональной команды, которая поможет повысить спрос на отель;
- планируя вложить средства в отельный бизнес, нужно быть в курсе современных тенденций в индустрии гостеприимства и исследований рынка, чтобы принимать обоснованные решения, так как новые тенденции могут существенно повлиять на успех инвестиций в отель.
Приняв решение купить отель с целью инвестирования средств без опыта, важно ориентироваться не только на показатели ROI. Также стоит узнать, подписан ли договор с известным мировым брендом или это местный бренд, которым управляют топовые менеджеры. В последнем случае вероятность вовлечения инвестора в бизнес-процессы будет выше. При этом в обоих вариантах есть возможность получить хорошую доходность инвестиций, главное — все тщательно проанализировать.
