Купівля готелю з метою інвестиції коштів — це не пасивне інвестування, адже інвестор купує не просто комерційну нерухомість, він купує також бізнес, яким потрібно керувати. Саме тому має велике значення, чи є в інвестора досвід володіння готелями на даний момент або в минулому чи це для нього буде перша подібна купівля. Розглянули тему значення досвіду клієнта у виборі готельних інвестицій з Євгенією Тимофієнко, засновницею та СЕО агентства нерухомості Mayak Real Estate.
Перша купівля готелю: що слід розуміти
Підхід агента, який починає працювати з інвестором, різниться залежно від того, чи є досвід у клієнта в інвестуванні в готелі. Якщо досвіду немає, перше, з чого варто розпочати, — це визначити очікування від купівлі готельного бізнесу.
Як зазначає Євгенія Тимофієнко, недосвідчені інвестори часто мають завищені очікування щодо дохідності при інвестуванні в готелі. Багато з них вважають, що, купуючи готель із середньою дохідністю 10–12% річних, вони отримуватимуть таку дохідність постійно і в майбутньому. Однак це не так. Оскільки готель — це живий бізнес, на нього впливає загальна ситуація на ринку, поява нових об’єктів, розвиток міста та країни в цілому тощо. Усе це може як знижувати, так і підвищувати попит, що безпосередньо впливатиме й на загальну дохідність.
Важливість досвіду інвестора в управлінні готелем
Інвестор, у якого вже є досвід інвестування в готелі, зазвичай не має завищених очікувань щодо дохідності. Крім того, досвідчені інвестори також звертають увагу на об’єкти, які на даний момент мають низьку дохідність. Вони розуміють, що, якщо в готелю є певні переваги, то при його купівлі, зміні управління та налагодженні всіх процесів, можна підвищити дохідність до 14–15% річних, хоча на момент придбання вона могла бути на рівні 2–3%.
Також Євгенія Тимофієнко зауважує, що працювати з клієнтами з досвідом значно легше. Такий інвестор зазвичай одразу чітко розуміє та знає, чого хоче, які очікування має та який готель хотів би придбати. Крім того, досвідчений клієнт уже орієнтується, які країни краще вибрати для інвестування та який бюджет виділити для купівлі готелю. Фахівці агентства Mayak Real Estate підбирають об’єкти чітко під ці запити, розуміючи, що потрібно клієнту.
Чи варто інвестувати в готелі, якщо немає досвіду
Варто розуміти, що відмовлятися від ідеї диверсифікувати свій портфель за допомогою інвестицій в готель через відсутність чи брак досвіду, — не зовсім правильне рішення. Однак правильно — заручитися підтримкою професіоналів. Йти в цю сферу самостійно, не маючи досвіду за спиною, — великий ризик втратити кошти.
Євгенія Тимофієнко ділиться, що, попри те, що їм легше працювати з досвідченими інвесторами, вони також активно працюють з інвесторами, у яких є досвід, наприклад вкладення коштів у житлову нерухомість, як-от апартаменти чи вілли в Дубаї тощо. Такі інвестори можуть мати загальні уявлення про інвестиції в готелі, однак не знати деяких нюансів чи мати завищені очікування, як зазначалося вище. У такому разі завдання брокера — пояснити клієнту реальну ситуацію, описати переваги, потенційну дохідність, ризики та ін.
Якщо клієнт не мав досвіду в інвестуванні в готельний бізнес, агент Mayak Real Estate спочатку визначає мету інвестування та очікування. Також фахівець дізнається, який бюджет планує витратити інвестор на купівлю готелю, які країни чи конкретні міста хотілося б розглянути, чи є певні побажання щодо вибору об’єктів чи особливостей готелів. Усе це дозволяє знайти та презентувати клієнту добірку готелів, які відповідають побажанням і зможуть принести бажану дохідність у майбутньому.
Як успішно інвестувати в готель без досвіду
Попри важливу пораду — заручитися підтримкою досвідченого фахівця, інвестору слід також самостійно розібратися хоча б у базових питаннях інвестування в готелі. Ось кілька рекомендацій, на які слід звернути увагу, щоб підвищити ймовірність успішного інвестування в готельний бізнес:
- успіх інвестицій у готель великою мірою залежить від його розташування, тому слід приділити цьому особливу увагу, віддаючи перевагу актуальним і перспективним напрямкам;
- поріг входу в інвестиції в готелі не обов'язково має бути дуже високим, інвестори-початківці можуть розглянути купівлю бутик-готелів в Іспанії, Італії та інших країнах Європи за вигідною ціною;
- слід пам’ятати, що успішність готелю та відповідно його дохідність багато в чому залежать від управління, тому, купуючи малодохідний об’єкт варто приділити увагу підбору професійної команди, яка допоможе підвищити попит на готель;
- плануючи вкласти кошти в готельний бізнес, слід бути в курсі сучасних тенденцій в індустрії гостинності та досліджень ринку, щоб приймати обґрунтовані рішення, адже нові тенденції можуть суттєво вплинути на успіх інвестицій у готель.
Вирішивши купити готель із метою інвестування коштів, не маючи досвіду, важливо орієнтуватися не лише на показники ROI. Також варто дізнатися, чи підписаний договір із відомим світовим брендом чи це місцевий бренд, яким керують топові менеджери. В останньому випадку є вища ймовірність для інвестора бути залученим у бізнес-процеси. При цьому в обох варіантах є можливість отримати хорошу дохідність інвестицій, головне — все ретельно проаналізувати.
