Как безопасно инвестировать в недвижимость, не рискуя остаться ни с чем?
Рынок недвижимости решили менять, депутаты приняли закон о защите прав инвесторов строительства, который сейчас уже вступил в силу. Действительно ли этот закон разрешит проблемы на рынке первичной недвижимости?
Новые права инвесторов
Украинцы теперь будут получать специальное имущественное право на будущий объект недвижимости (будущую квартиру, нежилое помещение, паркоместо и т. п.).
Права на будущую недвижимость будут регистрировать в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, как и все дальнейшие переходы этого права от лица к лицу. Это означает, что продать будущий объект недвижимого имущества нескольким лицам сразу недобросовестному застройщику будет сложно.
Также такое право позволит инвестору более свободно распоряжаться своим будущим имуществом, в частности, продать его на этапе строительства без разрешения застройщика, а также требовать от застройщика завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию (кроме случаев, когда право на выполнение строительства отменено/аннулировано).
В первый раз специальное имущественное право регистрирует застройщик, после чего может продавать недвижимость. Застройщик не сможет продать вам квартиру, не имея прав на землю и всех разрешительных документов. Это, конечно, плюс, но не стоит расслабляться. Никто не гарантирует, что права на землю или разрешительные документы не будут отменены в будущем. По-прежнему следует все и всегда тщательно проверять перед заключением договора.
Рассеянному инвестору могут даже продать право на будущую недвижимость в строительстве, которое официально признано незаконным. Закон запрещает застройщикам продавать жилье без прав на землю и строительство. Дальнейшая продажа от инвестора к инвестору возможна даже в случае признания строительства незаконным.
Еще одно изменение — на сайте застройщиков теперь должна быть вся информация о строительстве, количестве проданных квартир, графики работ, сроки ввода в эксплуатацию, цены, ежемесячные фотоотчеты.
Также инвестор может потребовать от застройщика признать его право собственности на квартиру после ввода дома в эксплуатацию. Необходимость в этом может возникнуть, например, в случае конфликта с застройщиком, блокирующим получение права собственности инвестором. Раньше такой возможности не было. Суды признавали это неправильным способом защиты и единственным выходом был возврат средств.
Конечно, эти изменения не могут полностью уберечь инвестора от неудачного вложения средств. Особенно рассеянного инвестора, который не заботится вопросом надлежащей проверки застройщика и разрешительной документации.
Договор инвестора с застройщиком
Закон устанавливает ряд требований к договору с инвестором. Договор о первой продаже будущей квартиры заключается при наличии у застройщика прав на землю, действительных градостроительных условий и ограничений, действующего права на выполнение строительных работ. Настоящий договор нотариально удостоверяется, что также влечет дополнительные расходы на его заключение.
Закон также закрепляет право покупателя на расторжение договора купли-продажи квартиры в случае:
- нарушения срока принятия в эксплуатацию более чем на шесть месяцев;
- изменения без согласия покупателя проектной документации на строительство, если такое изменение требовало согласования с покупателем (ранее это часто практиковалось застройщиками).
К сожалению, закон не устанавливает никакой ответственности застройщика перед инвестором за нарушение условий договора. Такую ответственность стороны могут прописать в договоре, но на практике ни один застройщик не согласится включить в договор значительные и действенные штрафные санкции.
Гарантия на достройку
В качестве дополнительной гарантии для успешного строительства будут применяться гарантийная доля. То есть часть квартир застройщик не сможет продать до ввода дома в эксплуатацию.
Если застройщик по каким-либо причинам не может достроить дом, средства с продажи этих «грантийных» квартир должны пойти на достройку. Размер доли будет определять Кабмин. Ожидается, что это станет защитой от недостроев.
Однако предложенная гарантийная доля не станет панацеей в этом вопросе. Она, очевидно, не будет слишком высока. Предварительно говорят о 10%-20% от площади дома, вряд ли этого хватит для закрытия потребностей проблемного строительства. К тому же, закон не предусматривает четкого механизма использования гарантийной доли в случае проблем со строительством.
Откровенно говоря, гарантировать что-то на рынке первичной недвижимости — дело неблагодарное, ведь сам объект существует только на бумаге. Однако лучшим вариантом гарантирования стало страхование ответственности застройщика за будущий объект строительства в пользу инвестора. В таком случае инвестор будет чувствовать себя увереннее и сможет с высокой долей вероятности рассчитывать на получение возмещения вложенных в строительство средств.
В общем закон направлен в правильном направлении, однако некоторые положения все же больше декларативные — они не защитят инвесторов первички должным образом. Если менять правила игры, то более кардинально. И не только на бумаге, но и на практике, в плоскости применения законодательства. В целом закон нуждается в переосмыслении и доработке в части закрепления действенных гарантий обеспечения прав инвесторов.
