Як безпечно інвестувати у нерухомість, не ризикуючи залишитися ні з чим?
Ринок нерухомості вирішили міняти, депутати прийняли закон про захист прав інвесторів будівництва, який зараз вже вступив в силу. Чи дійсно цей закон розв’яже проблеми на ринку первинної нерухомості?
Нові права інвесторів
Українці тепер отримуватимуть спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості (майбутню квартиру, нежитлове приміщення, паркомісце тощо).
Права на майбутню нерухомість реєструватимуть у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як і всі подальші переходи цього права від особи до особи. Це означає, що здійснити продаж майбутнього об'єкта нерухомого майна декільком особам одразу недобросовісному забудовнику буде складно.
Також таке право дозволить інвестору більш вільно розпоряджатися своїм майбутнім майном, зокрема продати його на етапі будівництва без дозволу забудовника, а також вимагати від забудовника завершення будівництва і введення будинку в експлуатацію (крім випадків, коли право на виконання будівництва скасовано/анульовано).
Вперше спеціальне майнове право реєструє забудовник, після чого може продавати нерухомість. Забудовник не зможе продати вам квартиру, не маючи прав на землю та всіх дозвільних документів. Це, звісно, плюс, але не варто розслаблятися. Ніхто не гарантує, що права на землю чи дозвільні документи не будуть скасовані у майбутньому. Як і раніше, варто все й завжди ретельно перевіряти перед укладенням договору.
Неуважному інвестору можуть навіть продати право на майбутню нерухомість в будівництві, яке офіційно визнане незаконним. Закон забороняє забудовникам продавати житло без наявності прав на землю та будівництво. Подальший продаж від інвестора до інвестора можливий навіть у випадку визнання будівництва незаконним.
Ще одна зміна — на сайті забудовників тепер має бути вся інформація про будівництво, кількість проданих квартир, графіки робіт, строки введення в експлуатацію, ціни, щомісячні фотозвіти.
Також інвестор може вимагати від забудовника визнати його право власності на квартиру після введення будинку в експлуатацію. Необхідність у цьому може виникнути, наприклад, у разі конфлікту із забудовником, який блокує отримання права власності інвестором. Раніше такої можливості не було. Суди визнавали це неналежним способом захисту і єдиним виходом було повернення коштів.
Звісно, ці зміни не можуть повністю вберегти інвестора від невдалого вкладення коштів. Особливо неуважного інвестора, який не турбується питанням належної перевірки забудовника та дозвільної документації.
Договір інвестора із забудовником
Закон встановлює ряд вимог до договору з інвестором. Договір щодо першого продажу майбутньої квартири укладається за умови наявності у забудовника прав на землю, дійсних містобудівних умов та обмежень, чинного права на виконання будівельних робіт. Цей договір нотаріально посвідчується, що також тягне за собою додаткові видатки на його укладення.
Закон також закріплює право покупця на розірвання договору купівлі-продажу квартири, у разі:
- порушення строку прийняття в експлуатацію більш як на шість місяців;
- зміни без згоди покупця проектної документації на будівництво, якщо така зміна потребувала узгодження з покупцем (раніше це часто практикувалося забудовниками).
На жаль, закон не встановлює жодної відповідальності забудовника перед інвестором за порушення умов договору. Таку відповідальність сторони можуть прописати в договорі, але на практиці жоден забудовник не погодиться включити в договір значні та дієві штрафні санкції.
Гарантія на добудову
Як додаткову гарантію для успішного будівництва застосовуватимуть гарантійну частку. Тобто, частину квартир забудовник не зможе продати до введення будинку в експлуатацію.
Якщо забудовник з будь-яких причин не може добудувати будинок, кошти з продажу цих «гарантійних» квартир мають піти на добудову. Розмір частки визначатиме Кабмін. Очікується, що це стане захистом від недобудов.
Проте запропонована гарантійна частка не стане панацеєю в цьому питанні. Вона, очевидно, не буде надто високою. Попередньо говорять про 10%-20% від площі будинку, навряд цього вистачить для закриття потреб проблемного будівництва. До того ж закон не передбачає чіткого механізму використання гарантійної частки у випадку проблем із будівництвом.
Відверто кажучи, гарантувати щось на ринку первинної нерухомості - справа невдячна, адже сам об'єкт існує тільки на папері. Проте кращим варіантом гарантування стало б страхування відповідальності забудовника щодо майбутнього об'єкта будівництва на користь інвестора. У такому випадку інвестор буде почуватися більш впевнено та зможе з високою долею вірогідності розраховувати на отримання відшкодування вкладених у будівництво коштів.
Загалом, закон спрямований у правильному напрямку, проте деякі положення все ж більш декларативні - вони не захистять інвесторів первинки належним чином. Якщо вже міняти правила гри, то більш кардинально. І не тільки на папері, але й на практиці, в площині застосування законодавства. В цілому закон потребує переосмислення та доопрацювання в частині закріплення дієвих гарантій забезпечення прав інвесторів.
