Как страдает ритейл и что вызвало спрос на склады
Сегодня, глядя на ситуацию в целом, нужно отметить, что с экономической точки зрения дела на рынке коммерческой недвижимости лучше, чем они были в предыдущие кризисные годы в 2008 и 2014-2015 годах.
Во-первых, экономика сейчас более сбалансированная, чем 5 лет назад. Это касается, в первую очередь, экономически обоснованного курса гривны относительно других валют, что значительно влияет на значение арендных ставок. Не стоит ожидать его падения в 3 раза, как это было в 2014-2015 гг, хотя определенные колебания в диапазоне 10%-20% повлияют на значение арендной ставки в будущем.
Во-вторых, на рынке отсутствует так называемый «пузырь», то есть, когда арендные ставки значительно завышены. В качестве примера, вспомним, арендные ставки в диапазоне $50-70 за кв. м/месяц (без НДС и OPEX) на офисные помещения А и В-класса в далеком 2008 году, или $10 за кв. м/месяц на складские площади. В 2019 году предложение и спрос были сбалансированы на рынке торговой недвижимости, а в сегментах офисной и складской недвижимости спрос даже превышал предложение. Отдельно надо сказать, что девелоперы и владельцы коммерческой недвижимости сейчас «не закредитованы» так, как это было в 2008 году.
Учитывая более здоровое состояние экономики по сравнению с прошлыми кризисами есть все предпосылки считать, что кризис продлится недолго при условии, что карантинные меры окажутся успешными и завершатся за несколько месяцев. После этого ожидается относительно быстрое восстановление и возвращение к докризисному состоянию. Поэтому давайте рассмотрим ситуацию в каждом сегменте коммерческой недвижимости и попробуем предсказать возможные сценарии развития событий.
Рынок торговой недвижимости/стрит-ритейл
Что имеем. Закрытые торговые локации и целые ТРЦ, кроме продуктовых магазинов и аптек. Арендаторы уже массово начали вести переговоры о новых «карантинных» условиях с арендодателями. Доходы от аренды в ТРЦ упали практически до нуля. Поскольку почти все магазины закрыты, владельцы торговой недвижимости массово сокращают или отправляют в отпуск персонал за свой счет.
Арендаторы столкнулись с беспрецедентным недополучением дохода от бизнеса и убытками, на возмещение которых понадобится много месяцев, даже после окончания кризисного периода. При условии, что карантин не продлится до лета, продажи должны восстановиться до конца года. Новые коллекции, которые уже были заказаны или завезены арендаторами, в основном это касается фэшн-ритейла, придется сразу распродавать по низкой цене, что еще увеличит потери арендаторов.
Чего ожидать. По аналогии с предыдущими кризисами, владельцы будут регулировать, и уже регулируют отношения с арендаторами «в ручном режиме» — индивидуально с каждым, подписывая краткосрочные приложения к основным договорам, на время до стабилизации ситуации. Если срок карантина продлится, начнется массовая переориентация потребителя на онлайн-ритейл, хотя некоторые ритейлеры уже сегодня меняют свои оффлайн форматы на онлайн. В общем, это очередной удар по традиционному ритейлу, учитывая и так постоянное давление со стороны e-commerce. Поэтому следует ожидать еще большего охлаждения инвестиционного спроса к данному сегменту — как на глобальном, так и локальном уровне.
Офисная недвижимость
Что имеем. С офисной недвижимостью ситуация более оптимистичная, чем с ритейлом. Хотя с начала жестких карантинных мер прошло не много времени, на данный момент не наблюдается сокращение количества арендаторов, а переговоры по аренде новых офисных помещений, которые начались до введения карантина, продолжаются. Однако, часть арендаторов, в связи с сокращением операционной деятельности, направила арендодателям запросы по уменьшению арендной ставки на период карантина.
Планы по расширению площадей существующими арендаторами приостановлены, точечно происходит сокращение персонала. Вполне возможно, что практика запросов на уступки со стороны владельцев будет набирать обороты, но в меньших масштабах чем в ритейле.
Чего ожидать. Несмотря на больший «запас прочности» офисного сегмента, если карантин затянется, бизнес начнет сокращаться и сворачиваться. Это может привести к сокращению арендных площадей и увеличит число переездов в более бюджетные локации, а также приведет к ощутимому снижению ставок аренды на офисные площади и остановке девелоперской активности на рынке. При этом, даже такая пессимистичная картина не должна быть длительной, так как удаленная работа не сможет выдержать долгосрочной перспективы и спрос на офисы вернется, как только ситуация с вирусом станет контролируемой.
Складская недвижимость
Что имеем. Активизировался спрос на складские помещения со стороны продуктового ритейла, фармацевтики и e-commerce. Это в свою очередь позволит сбалансировать структуру спроса на складские площади из-за «проседания» других категорий арендаторов.
Большинство арендаторов пока не поддаются панике, а некоторые продовольственные ритейлеры, на фоне увеличения спроса на потребительские товары, требуют дополнительных арендных площадей. Далеко не все арендаторы инициировали переговоры по введению льготных условий на период карантина. Стоит отметить, что это один из немногих сегментов коммерческой недвижимости где арендные ставки, в основном, были зафиксированы в гривне.
Чего ожидать. Сегмент складской недвижимости имеет наилучшие шансы выйти «сухим из воды» и быстро оправиться от кризиса, по сравнению с другими секторами недвижимости, особенно при незатяжном карантине. Но стоит отметить, что в связи с девальвацией, приостановится возобновленная практика привязки арендной ставки к доллару, которая снова стала популярной, начиная с 2019 года. Это в свою очередь, оттолкнет перспективу нового девелопмента на рынке, вероятность которой появилась в конце 2019 — начале 2020 годов.
Жилая недвижимость
В частных разговорах девелоперы жилой недвижимости отмечают, что сразу после быстрого снижения курса гривны с 25 до 28 грн за доллар произошел определенный всплеск активности в бюджетном сегменте — потенциальные покупатели ускорили принятие решения о покупке, чтобы не потерять свои сбережения. Однако в других сегментах жилья, после стабилизации курса в диапазоне 28-28,5 грн за доллар, продажи во всех сегментах существенно снизились.
Что имеем. Вероятное сокращение спроса на арендное жилье. Затяжной карантин заставит многих арендаторов вообще отказаться от аренды, или требовать у арендодателей снижения или отмены арендной платы на период карантина. Это связано с сокращением доходов или потерей работы работниками.
Инвестиционный рынок
Что имеем. Мы наблюдаем приостановление инвестиционной активности, до дальнейшей стабилизации ситуации. Параллельно с этим на рынке уже заявили о себе спекулятивные инвесторы, которые ищут объекты с существенным дисконтом от рыночной стоимости.
Чего ожидать. Интересная тенденция наблюдается в сегменте сделок по приобретению объектов недвижимости, цена на которые формировалась в гривне. Продавцы и покупатели готовы идти на взаимные уступки и сближать свои первоначальные позиции. В связи с этим ускорился процесс согласования цены и процесс заключения сделок. Так, со стороны продавца, ощутимая угроза резкого снижения цены в связи с экономическим кризисом, а со стороны покупателя — риск обесценивания национальной валюты.
