Какие страны являются наиболее перспективными для инвестирования в недвижимость?
Канада — один из самых сбалансированных и защищённых рынков. Ежегодно страна принимает более 500 000 новых иммигрантов, что создаёт устойчивый спрос на жильё. В западной Канаде наблюдается системный дефицит жилья. Прогнозируемый рост населения — более 10 миллионов человек к 2035 году. Рынок работает прозрачно, права инвесторов максимально защищены, а города второго уровня предлагают привлекательный ROI при более низком пороге входа.
Объединённые Арабские Эмираты (Дубай, Абу-Даби) остаются «тихой гаванью» для международного капитала. Регуляторная открытость, сильная государственная поддержка, налоговая лояльность и активный экономический рост держат рынок в числе топовых глобальных инвестиционных направлений. Масштабные инфраструктурные проекты поддерживают высокий спрос на жильё.
Португалия демонстрирует растущую инвестиционную привлекательность благодаря стабильному экономическому развитию, снижению инфляции и процентных ставок. В 2025 году ожидается рост инвестиций на рынке недвижимости до 8%, в том числе в гостиничный, офисный и розничный секторы.
США продолжают предоставлять инвесторам выгодные возможности, несмотря на политические и экономические вызовы. Растущий спрос на аренду жилья, особенно в многоквартирных домах, поддерживает стабильность рынка, а прогнозы роста арендных ставок свидетельствуют о позитивных тенденциях. Инвесторы могут воспользоваться выгодными ценами в таких городах, как Даллас, Майами и Бостон, а также диверсифицировать портфели через индустриальную и логистическую недвижимость.
Польша характеризуется стабильным экономическим ростом, постоянным развитием инфраструктуры и конкурентоспособными ценами по сравнению с другими европейскими странами. Спрос на жилую недвижимость остаётся высоким в таких городах, как Варшава, Краков и Вроцлав, благодаря росту населения, бизнеса и туризма. Региональные центры, такие как Лодзь и Катовице, предлагают инвесторам возможности с меньшими вложениями, но большим потенциалом для роста. В этой стране можно рассчитывать на долгосрочное увеличение капитала.
На какие ключевые факторы стоит обращать внимание перед инвестированием в зарубежную недвижимость — юридические нюансы, налоги, политическая стабильность и прочее?
Прежде всего, важно чётко понимать юридические условия: разрешено ли иностранцам владеть недвижимостью напрямую, возможно ли приобретение через юридическое лицо или фонд, существуют ли ограничения на землю или только на кондоминиумы, и насколько защищены права собственника.
Обязательно учитываются налоговые аспекты: оценка налогов на покупку, владение, аренду и продажу, а также наличие налоговых соглашений между странами для избежания двойного налогообложения.
Также важна экономическая стабильность страны — необходимо учитывать реальный рост ВВП, уровень инфляции, процентные ставки, уровень безработицы и рост среднего класса.
Особое внимание следует уделить валютным рискам: важно оценить стабильность национальной валюты, её привязку к доллару США, потенциал девальвации и возможность репатриации прибыли в базовую валюту инвестора.
Еще один технический момент — форма входа в сделку. Это может быть прямая покупка, инвестиции через фонд, партнерство или компанию. Каждая модель имеет свои налоговые, юридические и управленческие особенности.
Рынок и локация — ключевой уровень детализации. Нужно анализировать не только страну, но и конкретный город: темпы урбанизации, спрос, инфраструктуру. Тип недвижимости также должен соответствовать экономическим трендам и стабильности.
Какую среднюю доходность сегодня можно ожидать от инвестиций в зарубежную недвижимость?
Если выбирать консервативную стратегию — это стабильный денежный поток и минимальные риски с горизонтом инвестирования 5-10 лет. В этом случае можно рассчитывать на доходность 4-8%. Рекомендуется инвестировать в buy-to-let и выбирать жильё в стабильных странах.
Сбалансированный портфель сочетает краткосрочную аренду и капитализацию. Он подходит тем, кто выбирает стабильность и рост, но требует управления или надежного партнера. Такая стратегия особенно актуальна при инвестициях в туристические объекты и лёгкий коммерческий сегмент недвижимости и обычно приносит 8-12% доходности с горизонтом 3-7 лет.
Для инвесторов, готовых к более высоким рискам ради максимальной прибыли, существует агрессивный подход. В этом сегменте доходность достигает 12–20% через 2-5 лет, но такие проекты требуют тщательного анализа, активного участия или надежного партнера. Это формат для тех, кто инвестирует в девелопмент, покупает недвижимость на этапе pre-sale или входит в коммерческие проекты с кредитным или фондовым финансированием (офисы, индустриальные парки) — то есть с привлечением заемных средств для увеличения доходности.
Почему, по вашему мнению, украинским инвесторам стоит рассматривать именно зарубежные рынки недвижимости?
Прежде всего — это диверсификация и защита капитала. Украина остаётся зоной высоких геополитических рисков, а инвестиции в зарубежную недвижимость — способ хеджировать активы, защитить их от девальвации, национализации или локальных экономических спадов. Вы создаёте портфель в стабильных валютах — USD, EUR, CAD — и минимизируете общие риски.
Кроме финансов, это стратегия защиты семьи. Открывается доступ к статусу резидента или гражданства, создаётся инфраструктура для будущего, а также формируется международное наследство, которым можно управлять через траст или фонд.
Более того, это валютная стабильность, защита от инфляции, высокая прогнозируемая прибыльность и стабильный денежный поток. В структурированных инструментах можно получать от 8 до 15% стабильно без активного управления. Девелоперские проекты в странах с высоким спросом на жильё (Канада, Польша) дают IRR до 18%+.
Еще один плюс — доступ к глобальным финансовым инструментам. Через инвестиции за рубежом вы получаете доступ к иностранным счетам, корпоративным структурам (LP, Inc.) и потенциальным грантам и субсидиям (если инвестируете в страны ЕС). Например, инвестор Stronghold может владеть долей через канадскую структуру, получать дивиденды в долларах и реинвестировать или хранить их в европейских банках.
При этом управление инвестициями может быть полностью пассивным — через фонд, управляющую компанию или локального партнёра, а современные инструменты позволяют получать онлайн-отчётность, автоматические выплаты дивидендов и принимать решения дистанционно.
И, наконец, это репутация, международное присутствие и новые возможности. Инвестируя в международные проекты, вы расширяете сеть контактов, привлекаете финансирование и формируете образ инвестора с глобальным профилем.
Поделитесь, пожалуйста, несколькими экспертными советами
Прежде всего нужно понимать цель, инвестиционный горизонт и время, которое вы готовы тратить на управление. Выбирайте модель инвестирования не по моде, а по себе.
Важно искать не максимальную прибыль, а разумную при контролируемом риске. Безрисковых рынков не существует, но есть баланс: страна + тип актива + надежный партнёр. И помните, что страна с прозрачными правилами — ваша главная гарантия.
В одной стране есть десятки разных рынков, поэтому думайте локально. Инвестируйте в район, квартал или демографию.
Диверсифицируйте не только по странам, но и по типам активов. Микс жилья и коммерческой недвижимости, долгосрочной аренды и Airbnb, фондов и прямой собственности — это гибкий портфель, который работает лучше, чем ставка на «одного коня».
Если вы не управляете — делегируйте профессионалам: управляющим компаниям, фондам или девелоперам с репутацией.
Статус резидента имеет значение. Нужно понимать, как вы облагаетесь налогами, можно ли получить визу через объект, как это повлияет на наследство, налоги и репатриацию доходов. Консультируйтесь с международными налоговыми юристами — это сэкономит десятки тысяч долларов.
Планируйте выход ещё до входа. Важно понимать, как вы будете продавать, кому и через кого.
В 2025 году «слепые инвестиции» — это самый быстрый способ потерять деньги. Не покупайте объект только потому, что «красивая страна» или «знакомый советовал». Ваша инвестиция должна иметь юридическую чистоту, оценку стоимости, финансовую модель (доходы/расходы) и бизнес-стратегию.
Думайте как фонд, даже если начинаете с $25 000. Международная недвижимость — это не только доход, но и инфраструктура безопасности, план Б для вас и вашей семьи, репутация и статус, новые связи, бизнес-партнёрства и стиль жизни.
