В мае-июне 2022 года в СМИ участились сообщения о реанимированном строительстве части новостроек и о возобновлении продаж жилья на первичном рынке.
К тому же, часто появлялись еще и "прогнозы" о предстоящем неизбежном удорожании квартир, якобы из-за увеличения стоимости строительства.
Однако сделок практически нет. Состояние неопределенности из-за войны, нехватки средств или желания придержать их "до лучших времен", вымыли покупателей с рынка.
Насколько застройщики способны "подвинуться"
Несколько киевских застройщиков уже официально подтвердили скидки, по меньшей мере, в 10% на почти готовые квартиры.
В целом же следует ожидать, что выходом из тупика, точнее шансом для девелоперов хоть как-то увеличить продажи, могут стать более весомые скидки — вплоть до 25% от самых мощных киевских девелоперов.
Однако стоит заметить, что размер скидок будет зависеть от стадии строительства жилого комплекса или отдельной его секции, а также от остатков нераспроданных квартир.
К тому же понимаем, что размер скидок — это прямое свидетельство финансовых возможностей застройщика продолжать строительство без привлечения средств граждан.
По моему убеждению, в объектах на завершающих этапах строительства при полной оплате стоимости квартиры, застройщики способны предоставить дисконт от 10% до 15% в гривне.
В ЖК, построенных на 50-70% с учетом более длительного периода до ввода объекта в эксплуатацию, размер скидок будет достигать 25%.
Конечно, такое снижение стоимости будет целесообразно только на квартиры, которые продают по довоенным ценам.
Себестоимость растет. Почему это вряд ли скажется на ценах для покупателей
С начала военного вторжения и по сей день средний рост себестоимости новостроек уже составляет до 25%. И пока не понятно, где предел роста, ведь неизвестны окончательные последствия войны.
Девелоперы прекрасно понимают, что перевести свои расходы на покупателя, не корректируя при этом собственную прибыль, достаточно утопично. Покупателей на рынке мало.
А привлечь спрос, испугав потенциальных покупателей тем, что цена новостроек будет расти, почти невозможно.
В период неопределенности граждане не спешат избавиться от существующего состояния, тем более что именно теперь риски, что дом так и не будет достроен, слишком велики.
Ни один застройщик не может гарантировать свою стабильность и собственные радужные перспективы.
Следует напомнить, что в 2021 году стоимость квартир на первичном рынке, в зависимости от класса ЖК, выросла на 25-35% в долларовом эквиваленте.
Тогда цены уже превзошли экономически обоснованный максимум, что привело к сокращению спроса в пределах 20%. И дальнейший рост цен не прогнозировался, по крайней мере, до апреля месяца 2022 года.
Война лишь усугубила дисбаланс между покупательной способностью граждан и стоимостью новостроек. Это одна из веских причин, почему застройщики будут вынуждены идти на уступки потенциальным покупателям, сократив запланированную прибыль.
Рынок будет другим
Но вот вопрос: когда и как? И застройщикам, и покупателям нужны эффективные антикризисные механизмы, как, например, льготное кредитование с невысокими процентами по ипотеке.
Однако по мере увеличения учетной ставки НБУ до 25% это стало почти невозможным. Застройщики должны рассчитывать исключительно на собственные ресурсы и собственный эффективный менеджмент.
И одним из механизмов хоть как-то оживить рынок могут стать большие скидки, более лояльные условия программ по рассрочке и публичная открытость.
Такие действия способны вернуть уверенность граждан в той или иной компании и как-то повлиять на решение потенциальных покупателей вложить деньги в новостройку. Но, несомненно, еще и избежать банкротства.
Пока продолжаются активные боевые действия, существенный рост спроса на первичном рынке маловероятен. Повторюсь: продажи жилья на первичном рынке будут точечными, а не системными, то есть преимущественно по субъективным причинам конкретного покупателя, а не благодаря конъюнктуре рынка.
А "устрашение" ростом цен на новостройки из-за роста себестоимости строительства вряд ли является эффективным средством как-то растолкать спрос. И уж точно это никак не сопоставимо с ракетами над головами.
