Инфляционный фактор
Рекордная инфляция на фоне эмиссии денег и быстрого восстановления мирового ВВП после пандемии COVID-19 отражается на смене инвестиционных стратегий и инструментов инвестирования во многих развитых и развивающихся странах.
Есть предположение, что инфляционное давление в глобальном масштабе может иметь место еще несколько лет. Триллионные вливания денег центробанков США, Китая, ЕС для поддержки экономики и высокая неопределенность, вызванная рисками COVID-19, сформировала беспрецедентный уровень сбережений у населения, которые не направляются в экономику.
Помимо этого, нарушенными остаются логистические цепочки, что приводит к падению объемов общемирового производства, дефициту сырья и, следовательно, росту цен на продукцию и активы.
Импортируя товары и услуги из-за рубежа, Украина также стала заложником инфляции, по итогам сентября 2021 года рост потребительских цен ускорился до 11%. В Украине существенно дорожают газ, топливо, строительные материалы, также растут заработные платы на фоне дефицита кадров. Все это подстегивает рост цен на недвижимость и желание граждан вложить деньги в квадратные метры.
Альтернативы инвестирования рядового украинца
Наблюдая за обесцениванием своих сбережений, рано или поздно у людей приходит осознание необходимости инвестирования. В этот момент они сталкиваются с дилеммой выбора инструмента инвестирования.
Традиционно наиболее понятными и надежными вложениями капитала для украинцев остаются недвижимость или банковский депозит. Банки долгое время были реальной альтернативой вложений из-за высокой ликвидности и приемлемой доходности для сбережения и противодействия влиянию инфляции. Однако сейчас ставки по депозитам снизились до рекордно низкого уровня: 1-2% в долларе США и 6-8% в гривне, и, кроме того, они облагаются налогом, что существенно снизило их привлекательность на фоне растущей инфляции.
В силу низкой финансовой грамотности населения и нежелания идти на более высокие риски, большинство инвесторов остерегаются альтернативных источников пассивного дохода, таких, как например: ОВГЗ, инвестиции в акции зарубежных компаний, криптовалюта, партнерство в бизнесе, венчурные проекты, сельскохозяйственная земля и др. В любом случае, диверсифицируя свой портфель, люди готовы вкладывать не более 10% своих сбережений в такие инструменты.
Смещение предпочтений на загородную недвижимость
Пандемия внесла коррективы в предпочтения инвесторов в секторе жилой недвижимости. Люди, просидев на карантине дома и перейдя на удалённый формат работы и осознавая, что третья волна COVID-19 в Украине скорее не будет последней, начинают переоценивать свой образ жизни.
Сегодня на первый план выходит загородная коттеджная недвижимость, особенно для категорий людей, не связанных с необходимостью ежедневного выхода на работу и желающих улучшить комфорт жилищных условий и повысить престиж жилья.
Мы все чаще наблюдаем возрастающую усталость населения Киева от ухудшения экологических условий проживания, автомобильных пробок, отсутствия парковок и других неблагоприятных факторов городской жизни. Кроме этого, прослеживается рост в общественном сознании смещения ценностей в пользу загородного образа жизни (близость к природе, менее напряженный ритм жизни, возможность проживания в усадебном доме, возле озера или реки и др).
В свою очередь, современные коттеджные городки, как правило, обладают всей инфраструктурой для полноценной жизни: от супермаркетов и ресторанов, вплоть до частных детских садов и школ, теннисных кортов, бассейнов и др. Ко всему прочему, желание людей определённого социального лифта иметь соответствующее окружение, позиционирует загородные коттеджные городки на безальтернативный вариант для инвестиций в новое жилье.
Какие направления будут пользоваться спросом у инвесторов?
Выбирая коттедж или загородный дом, большое значение имеет направление, особенно это важно для целевой аудитории, которая планирует регулярно ездить из Киева в загородный дом. Каждое из направлений имеет свои преимущества и недостатки, которые, по сути, оцениваются по уровню качества и загруженности трасс, природной составляющей (наличие водоемов, леса, рельеф), социальной инфраструктуре, ценовому фактору.
По нашим оценкам, спрос на загородную недвижимость будет ориентирован на следующие направление по мере уменьшения их привлекательности: Обуховское, Одесское, Житомирское, Вышгородское, Варшавское, Броварское, Бориспольское шоссе.
В любом случае наибольший интерес будет направлен к участкам и проектам, которые расположены во внутренней части кольца будущей большой (новой) окружной дороги вокруг Киева.
Крупные девелоперы и профессиональные инвесторы в тренде
Крупные девелоперские компании и инвестиционные фонды одни из первых подхватили тренд, а некоторые из них стояли у истоков формирования рынка и сегодня пожинают плоды своих инвестиций.
- Dragon Capital в 2021 году завершила участие в проекте клубного поселка Riviera Villas в Киевской области, продав последнее домовладение, обеспечив 150 семей новыми домами премиум класса. Однако, успешная реализация первой очереди побудило старт еще более мощного, нового проекта Riviera Village, где появятся новые районы и дополнительные объекты инфраструктуры.
- Игорь Мазепа, основатель инвестиционной компании Concorde Capital также сделал ставку на растущий тренд деурбанизации и развития загородной недвижимости класса «премиум». Общая сумма инвестиций в это направление составила $65 млн. Среди знаковых инвестиций: коттеджный городок Goodlife Park и коттеджный поселок Shelest с гостиничным комплексом и SPA, расположенный в Вышгородском районе Киевской области. Помимо этого, также в стадии реализации еще 3 проекта.
- Основатель компании KAN Development Игорь Никонов также работает над проектом коттеджного городка в Конче-Заспе, где будут предусмотрены все объекты инфраструктуры: марина, ресторан, спортклуб, детский сад, аптеки — все, что нужно для жизни за городом. По его словам, тенденция спроса все чаще смещается в сторону загородной недвижимости, а там дефицит хороших проектов.
Строительство загородный недвижимости — это сейчас новый тренд на рынке Подмосковья и на это ссылался не однократно Оскар Хартман. К нам эта волна пока ещё не дошла в полной мере, но тот, кто будет одним из первых в пригороде Киева, тот и будет снимать сливки.
Инвестиционные возможности для девелоперов и системных инвесторов
Мы прогнозируем, что в средне- и долгосрочной перспективе загородная недвижимость будет пользоваться повышенным спросом и станет привлекательным инструментом инвестирования. Эта гипотеза строится на основе ряда факторов:
- Частные домовладения будут востребованы всегда, ведь 30% всех заработанных денег за жизнь человек тратит на дом и все что связано с проживанием.
- Коронавирус становится стимулом деурбанизации общества и катализатором перемещения городского населения в пригородные зоны, и это тенденция показательна не только в Киеве или Подмосковье, но и многих европейских странах.
- Высокий спрос на отсутствующие современные коттеджные проекты класса «премиум/средний» и небольшое количество хороших коттеджных комплексов «премиум/бизнес» класса вблизи Киева повышает инвестиционную привлекательность новых девелоперских проектов. Сейчас это запрос удовлетворяется за счёт покупки конечными потребителями земли (к примеру, в Ирпене, Софиевкой Борщаговке, Вишнёвом, Белогородке, Вышгороде и других локациях) по довольно высокой цене за 1 сотку и последующем строительстве единичного домовладения.
- С учетом ажиотажного спроса на аренду загородных домов в последние несколько лет, частные инвесторы могут рассчитывать на приемлемый уровень доходность коттеджных домов, которая может достигать 7-9%, а с учетом роста капитализации можно рассчитывать на 9-13% годовых.
- Ужесточение мер по детенизации экономики Украины и введение нулевой декларации (амнистия капиталов) будут стимулировать инвесторов вкладывать наличные средства в девелоперские проекты и в первую очередь в секторе коттеджной застройки.
Актуальные инвестиционные предложения на рынке загородной недвижимости Киева
Для инвесторов, желающих инвестировать в девелопмент коттеджной недвижимости в пригороде Киева на рынке доступны эксклюзивные участки 20 и 30 га с проектами строительства коттеджных городков с использованием энергоэффективных и инновационных технологий на 260-280 домовладений.
Участки расположены в черте населенных пунктов Любимовка и Бузовая, Киево - Святошинского района Киевской области (17 км. от КП на Житомирской трассе; отдаленность от Новой Окружной дороге около 1-2 км от участков по внутреннему кольцу).
Проекты включают в себя торговый и офисный центр, магазины, аптека, гостиница, ресторан и бар, озеро с пляжем, спортивные и детские площадки, начальная школа и детский садик, скверы и многое другое.
Помимо этого, проектные решения адаптированы под современные требования «smart жилья», которые выдвигаются IT специалистами, соответственно сам проект может быть ориентирован на целевую платежеспособную аудиторию IT специалистов Украины.
