Сегодня на рынке загородной недвижимости киевского региона (до 30 км от столицы) заявлено порядка 370 коттеджных городков. Почти в 90% из них уже ведутся продажи, а это приблизительно 4 500 частных домов.
Спрос на загородные дома
Если еще пять лет назад к продаже предлагались преимущественно коттеджи, то сегодня больше половины — это таунхаусы в разных вариациях. Это обусловлено тем, что сейчас и девелопер, и покупатель ориентированы на максимальную минимизацию затрат на строительство и последующую эксплуатацию.
Появляются и кардинально новые форматы, которые предлагают все удобства квартиры, но благодаря необычно большой террасе создают ощущение загородного дома. Предложение формируется как за счет абсолютно новых проектов, так и за счет развития и трансформации уже существующих.
Кроме того, еще с докризисных времен во многих городках остались непроданные объекты, которые застройщики стремятся реализовать на фоне возобновившегося спроса.
Стоит отметить, что в 2008 году многие девелоперы обожглись и ушли из сегмента загородной недвижимости.
Накопившийся за 12 лет спрос и карантины оживили рынок. «Новые коттеджные городки появляются как на удалении 10−20 км от города, так и 50−70 — просто это разные форматы и классы.
Популярные и востребованные направления коттеджной застройки
Вторичный рынок загородной недвижимости
На вторичке можно найти еще около 6 тыс. домов, расположенных как в условных селах, так и коттеджных городках, но качество этого предложения не всегда соответствует нынешним требованиям.
В девяностых-нулевых массово строили большие дома площадью 200−1000 кв. м, в которых есть все. Но это оказалось дорогим удовольствием. Когда спустя почти 30 лет развития рынка пришло понимание, что в доме главное — не площадь, а функция, которую он выполняет, многие из объектов стали невостребованными.
Если вы обратите внимание на дома постройки до 2006 года, то они были трех- или четырехэтажные. В последние пять лет, независимо от сегмента, строятся одно-, максимум — двухэтажные дома. Крайне редко появляется дополнительный уровень, и, как правило, он чем-то обусловлен и обязательно функционален, то есть это не бесполезные квадратные метры, потому что так было принято строить.
Сейчас наблюдается новый тренд — возрождение традиционно украинских хозяйственных усадьб, расположенных на территории от одного гектара. Их концепция предполагает сочетание 3 основных направлений:
1. Премиально-комфортные условия проживания для хозяев.
2. Ведение сельского и животноводческого хозяйства с использованием современных технологий.
3. Возможность качественно отдыхать на своей территории.
Во всем мире уже давно существует мода на крупные частные резиденции-фермы в стиле «ранчо» для выращивания органической продукции. Открытие рынка земли в Украине даст дополнительный толчок к развитию таких имений. Кроме того, в условиях мировой пандемии более активно начал развиваться местный агротуризм.
Качество коттеджных городков
Качество проектов очень разное — от некомфортных и даже опасных для проживания домов до высокоуровневых проектов, не уступающих премиальным особнякам. Поэтому на рынке можно найти объекты как от 10 тыс., так и до нескольких миллионов долларов за домовладение.
Качественное предложение, продиктованное реальным спросом, выглядит так:
-
Архитектура
Загородные дома сегодня уходят от гигантомании и по размерам практически ничем не будут отличаться от квартиры в городе.
-
Инженерия
На первое место выходит себестоимость затрат на содержание домовладения. Если раньше на коммуналку мало обращали внимания, то сейчас ввиду дороговизны энергоресурсов вся инженерия должна быть максимально экономичной.
Раньше наличие газа в коттеджном городке было обязательным условием. Сейчас вместо газовых котлов все чаще используются тепловые насосы и электрические котлы.
-
Инфраструктура коттеджного городка
Объём и разнообразие инфраструктуры зависят от типа и класса коттеджного городка, но в любом случае сегодня инфраструктура — это must have.
Что делать с неликвидными объектами?
1. Выбрать проверенную компанию по продаже недвижимости, лучше работать только с одним риэлтором. Некоторые думают, что пригласив десять риэлторов, получится продать дом в десять раз быстрее. Это заблуждение. Только единственный исполнитель способен сконцентрировать в своих руках спрос, чтобы продать дом по максимальной цене.
2. Если объект не продается даже после привлечения грамотного специалиста, нужно посмотреть на него по-новому. Например, есть дом площадью 500 кв. м. — можно разделить его на части и сделать многоквартирным, можно поменять целевое назначение и сделать из него объект социальный инфраструктуры — детский сад, центр образования, центр для престарелых, отель, гостевой дом.
Непродаваемых домов не существует — просто нужна экспертиза.
Крупнейшие застройщики и девелоперы коттеджной недвижимости:
1. Однойэтажный Киев - 11
2. AiD Group - 7
3. Svitlo Development - 6
4. Evrodim - 6
5. Эко Девлепмент - 6
6. Smart Development 5
7. STALA DEVELOPMENT GROUP - 4
8. Белый Шоколад - 4
9. Stone House - 3
10. Dragon Capital - 3
11. Rise and Development - 3
12. LevBud - 3
Главное, учитывая, что это категория недвижимости, которая стремится в убыточную, либо уже туда перешла, нужно менять подход к формированию цены. Подход „я вложил деньги и хочу их вернуть“ не работает. Нужно очень трезво смотреть на ситуацию и реально оценивать конкуренцию.
Лучшие премиум коттеджные городки и коттеджи под Киевом
Динамика цен на загородную недвижимость
1. Первичный рынок загородной недвижимости
Несмотря на возросшую в 2020 году популярность загородного жилья и стремительно взлетевшие цены на аренду, стоимость продажи домов кардинально не выросла. Если мы говорим о новом строительстве, то цены поднялись на 10−20% в зависимости от места расположения коттеджного городка. Больше всего выросли цены в объектах с хорошей транспортной доступностью, хорошим природным окружением, развитой инфраструктурой.
2. Вторичный рынок загородной недвижимости
За 30 лет на рынке накопилось много разного жилья. Дома, которые стоят с 2008 года, не дорожают, а нащупывают свое снижение до реальной точки продажи.
На новые дома цены будут только расти, потому что дорожают земля, стройматериалы, строительство, и есть спрос. Проекты, которые не угадали с концептом, с не очень хорошим расположением, без современных архитектурных и планировочных решений могут ощущать дефицит спроса, поэтому будут вынуждены предоставлять скидки.
Загородная недвижимость глазами покупателя
Самым популярным остается запрос на дома площадью около 200 кв. м. Эта площадь востребована как в сегменте комфорт, так и в премиум-уровне с оговоркой, что требования к этим 200 «квадратам» будут совершенно разные.
По-прежнему пользуются большой популярностью дома, которые имеют непосредственный выход на воду или, как минимум, в какую-то хорошую прогулочную зону — парк, лес, луг.
Спрос есть, но не ажиотажный. Все хотят жить сегодня, поэтому выбирают уже построенные дома. Это касается всех сегментов. Все чаще выбор покупателя падает на коттеджные городки, поскольку вопросы эксплуатации, охраны, комьюнити стоят на первом месте.
На вторичном рынке востребованы современные и полностью готовые дома, а также те, в которых можно сделать минимальный косметический ремонт, при условии, что планировка и инженерия соответствуют сегодняшним реалиям.
Спрос на земельные участки под коттеджную застройкку
Спрос на земельные участки в основном сконцентрирован в двух сегментах — эконом и премиум. Если говорить про эконом-сегмент, то есть некая часть покупателей, которые разбираются в строительстве, понимают, что качество предложения не соответствует цене, поэтому хотят строить самостоятельно.
Они выбирают участки в самых разных направлениях, но расположенные преимущественно в селах без хороших подъездных путей, сетей и каких-то привлекательных природных характеристик. Поскольку коттеджные городки, которые продают участки под строительство, можно пересчитать по пальцам, и стоимость земли в них существенно выше, чем могут позволить себе такие покупатели.
Участки под строительство коттеджных городков вблизи Киева
В коттеджных городках за последний год цена выросла очень сильно и сегодня составляет $3−5 тыс. за сотку.
Для строительства домов премиум-сегмента предлагаются участки от 50 соток до 1 га и выше. Как правило, это участки в районе Конча-Заспы и Вышгорода с выходом на воду. Диапазон цен достаточно широкий: от $500 до $50 тыс. за сотку.
Кроме того, много земли, для которой изменили целевое назначение, привели в состояние, готовое под индивидуальное строительство, и она постепенно осваивается. Это массивы участков от двух-трех гектар, которые уже порезаны на участки 8−10−15−25 соток в зависимости от сегмента.
