Как подобрать объект инвестиций и где наиболее выгодно вкладывать деньги в недвижимость
Цены на квартиры в Киеве во втором полугодии 2019 года, по данным сайта OLX, выросли в среднем на 11%. Однокомнатную квартиру можно было купить в среднем за $50 350, двухкомнатную – за $70 550, а трехкомнатную – за $98 350.
В прошлом году моя жена подошла ко мне с вопросом-предложением – регулярно получать денежный поток от пассивной инвестиции.
Еще с лета 2013 года я предпочитаю инвестировать в США. Но это далеко, и запрос был именно на пассивный доход в Украине.
До кризиса 2014–2015 годов наша семья размещала депозиты в украинских банках, беспокоясь лишь о валютной структуре этих депозитов.
Это было сравнительно безопасно: высокие депозитные ставки; отсутствие подоходного налога; почти мгновенная ликвидность (вы могли забрать свой вклад из банка в любой момент независимо от срока депозита); НБУ еще не объявил о банковской чистке. Все было за этот вид пассивных инвестиций.
Однако сейчас все эти преимущества сошли на нет. Разве что в гривне пока все еще можно получать высокий доход,правда, одновременно принимая на себя риски девальвации гривны.
Про выбор объекта недвижимости
Итак, жена задала вопрос, и мы начали считать:
- сумма инвестиций для начала была ограничена покупкой одно-двухкомнатной квартиры в Киеве;
- связываться с коммерческой недвижимостью жена не захотела, хотя часто наиболее выгодную доходность можно получить от сдачи в аренду магазина или кафе у дома или же аптеки;
- я посчитал какой доход теоретически можно получить от прироста цены киевской квартиры, если в Украине все будет хорошо (мои расчеты дали прирост цен на 50% за период с 2019 по 2024 годы при благоприятных условиях);
- я задал жене ориентир арендной доходности, не менее которой нужно получить от объекта инвестиции (10–12% годовых);
- жена провела исследование, где и какие квартиры стабильнее всего сдавать, кто будут потенциальные арендаторы и какие ставки аренды в этих местах и на эти квартиры сейчас стоят (получилось порядка 13 000–15 000 грн в месяц за объект);
- я посчитал максимально возможную цену за квартиру, которая дала бы 10–12% годовых при 13 000 – 15 000 грн ежемесячной аренды и с 80% загрузкой. К слову, последний показатель очень важный при аренде недвижимости.
Покупка квартиры на «первичке» сразу отпала, так как почти все объекты при просчете давали в лучшем случае 6% годовых из-за больших площадей новостроек. А ведь арендатор платит не за квадратные метры, а за количество койкомест.
При очень активных поисках по заданным параметрам жене удалось купить одну квартиру, которая дает 11,5% годовых. И затем сразу была проведена попытка найти вторую подобную квартиру. Но найти удалось лишь объект с доходностью 10% годовых, а к этому времени курс гривны упал до 24 грн/$1 с соответствующим ростом валютного риска. Поэтому на сейчас поиск ушел в пассивную фазу.
Что влияет на цены
Найти хороший объект недвижимости не так-то и просто. Нужно быть постоянно на рынке покупателей и ловить хорошие цены. Ведь в конечном итоге успешная аренда во много зависит от суммы инвестиции. Это первое, на что мы можем повлиять. Итак, что жена сейчас имеет по факту. Хороший доход на уровне 11,5% годовых. Но в гривне! – ведь ставки аренды квартир в Киеве в подавляющем большинстве привязаны к гривне. Альтернативой могли бы стать гривневые ОВГЗ – доходность была бы намного выше. Но у облигаций нет потенциала в росте цены. И здесь на руку Киеву играет не только ситуация в экономике Украины, но и демографический прирост населения столицы. К слову, два главных фактора, которые влияют на динамику цен на жилую недвижимость:
- Доходы населения – чем они выше, тем больше людей способны платить высокую аренду. Соответственно, тем выше цены на жилье.
- Демография – чем быстрее прирост населения, тем выше спрос на жилье и рост цен.
Правда, нужно еще учитывать темпы строительства.
Рекордные темпы жилого строительства в Киеве
сдерживают рост цен на квартиры.
Как инвестировать в украинскую и иностранную недвижимость
Во многих странах дополнительным фактором выступает инвестиционный спрос – и в первую очередь это Кипр со своей паспортной программой, а также Ванкувер, Торонто и Сидней, в которых активная скупка жилья китайцами взвинтила цены на него до небес.
Для огромного числа людей недвижимость является важным классом активов. Например, у населения США недвижимость занимает треть их активов, а у богатых европейцев четверть. Большинство людей вообще едва ли не главным своим пенсионным активом считают недвижимость, которую они сумели накопить к старости.
В таком отношении к недвижимости есть что-то древнее, заложенное в нас всеми предыдущими поколениями. Речь идет, конечно же, о жилой недвижимости. Ведь все мы должны где-то жить. И это вопрос не только комфорта, но и элементарной безопасности.
Поскольку не всем доступно приобретение недвижимости и не все планируют жить в данном месте, то возник рынок аренды жилья, который приносит прибыль владельцам такой недвижимости.
В последнее время к жилью как бизнесу добавились другие виды коммерческой недвижимости – офисы, склады, промышленные объекты, гостиницы и мотели, торговые центры и магазины, больницы и хосписы, сельхозземля и даже телекоммуникационные вышки. И в это все легко инвестировать. Причем зачастую от сотни долларов (не тысяч!) и даже меньше.
Для нас в инвестиционных портфелях Capital Times недвижимость также является одним из трех ключевых классов активов. И это не теоретический вопрос, а практически важный.
Инвестировать в недвижимость можно тремя основными способами:
- прямая покупка на себя или свое юрлицо;
- покупка доли в непубличном фонде или трасте;
- покупка доли в публичном фонде или трасте.
Про траст мы здесь говорим только потому, что это наиболее популярная и обычная форма инвестирования в недвижимость в США, даже если речь идет о личных инвестициях. Европейцы больше доверяют непубличным фондам.
О расходах на инвестирование
При этом важно сравнивать расходы и на удержание, и на управление этой недвижимостью. То есть сколько реально чистыми вы будете зарабатывать.
Отдельно нужно учитывать, насколько хорошо вы управляете рисками владения недвижимостью – начиная от гарантии сохранения собственности и заканчивая управлением рисками слабой загрузки, стихийных бедствий, вооруженных конфликтов, нечистоплотных арендаторов и т.д.
