Рынок коммерческой недвижимости Киева - 2014

1. Рынок офисной недвижимости

Общая характеристика офисной недвижимости

• Нестабильная политическая и социально-экономическая ситуация в Украине в 2014 году оказала существенное давление на рынок коммерческой недвижимости, и на офисный сегмент в частности.
• В 2014 году новое предложение составило порядка 149 000 м2. Общее предложение классифицируемых офисных помещений* в Киеве на конец года достигло 1 689 000 м2.
• В результате снижения деловой активности поглощение офисных помещений в 2014 году сократилось на 38% по отношению к прошлому году и составило 90 000 м2.
• Снижение деловой активности на рынке офисной недвижимости с начала 2014 года, а также выход большого объема нового предложения офисных помещений на рынок Киева оказали существенное давление на арендные ставки и вакантность в офисном сегменте.
• Общий уровень вакантности увеличился с 15,1% на начало года до 19,8% на конец 2014 года. Базовые арендные ставки снизились и на конец года составили: $23-35/м2/месяц для помещений класса А и $12-21/м2/месяц для помещений класса В.
• Основной спрос на классифицируемые офисные помещения в 2014 году формировался преимущественно компаниями IT и производственного секторов.

Предложение в сегменте офисной недвижимости

• Общее предложение классифицируемых офисных помещений* в Киеве в 201 4 году увеличилось на 10%, достигнув порядка 1 689 000 м2.
• В 2014 году новое предложение составило порядка 149 000 м2. Среди основных офисных зданий, введенных в эксплуатацию: БЦ «Сенатор» (GLA -47 600 м2), БЦ IQ (GLA - 32 100 м2), БЦ «Форум Виктория Парк» (2-я фаза) (GLA - 14 400 м2), БЦ на ул. Щорса, 36 (GLA - 27 000 м2), и БЦ «Подол Престиж» (GLA - 13 000 м2). Большую часть (53%) нового предложения составили бизнес-центры класса А - 80 000 м2.
• При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на 2015-2016 годы офисных зданий, на рынок выйдет около 139 000 м2 новых офисных помещений.

Существующее и новое предложение офисных помещений, Киев, тыс. м2

Спрос на офисную недвижимость

• В первом полугодии 2014 года произошло существенное сокращения спроса, и, как результат, поглощение классифицируемых офисных помещений составило 30 000 м2, что на 61% меньше аналогичного показателя 2013 года. Кроме того, на рынок Киева был выведен большой объема нового предложения офисных помещений, а с учетом сложившейся ситуации на Юго-Востоке и в стране в целом бизнес не готов был принимать решения ни о переездах, ни о перезаключениях существующих договоров аренды. Начиная со второго полугодия 2014 года, наблюдалось постепенное оживление спроса на рынке, увеличение количества компаний, готовых рассматривать переезд в альтернативные помещения, в результате чего по итогам 2014 года поглощение классифицируемых офисных помещений составило порядка 90 000 м2 - на 38% меньше по отношению к показателю поглощения в 2013 году (145 000 м2).
• Основными источниками спроса на офисные помещения в 2014 году были IT (36%) и производственные (18%) компании, а также представители финансового сектора (15%). IT сектор по-прежнему занимает наибольший удельный вес в общем объеме спроса.
• Основной спрос на качественные офисные помещения формировался в большей степени за счет международных компаний, на долю которых пришлось порядка 73% общего объема поглощения, что вполне сопоставимо с показателем в 2013 году (69%).
• Основная часть транзакций в офисном сегменте в 2014 году произошла в результате переезда - 43% от общего объема транзакций и продления существующих договор аренды - 44% от общего объема.
  Вакантность и арендные ставки
• Общий уровень вакантности увеличился с 15,1% на начало 2014 года до 19,8% на конец года. При этом за счёт выхода на рынок новых бизнес-центров, вакантность в классе A значительно выросла и составила порядка 30,4% на конец 2014 года. Без учета БЦ «Сенатор» (GLA - 47 600 м2) и БЦ IQ (GLA - 32 100 м2), введенных в эксплуатацию в 2014 году, вакантность в классе A составила 15,8%.
• Снижение деловой активности на рынке офисной недвижимости с начала 2014 года, а также выход большого объема нового предложения офисных помещений на рынок Киева оказали существенное давление на арендные ставки. По итогам 2014 года средние арендные ставки для помещений с базовой отделкой в классе А составили $23-35/м2/месяц, в классе В - $12-21/м2/месяц, в классе С - $8-10/м2/месяц.

Коммерческая недвижимость в Украине - инвестиции в коммерческую недвижимость на портале InVenture

Прогноз рынка офисной недвижимости на 2015 год

• Дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости будет зависеть во многом от политической и экономической ситуации в стране.
• В условиях сложной экономической ситуации и отсутствия заемного финансирования новое предложение офисных помещений в Киеве достаточно ограничено. При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на 2015-2016 годы офисных зданий, в ближайшие два года на рынок выйдет около 139 000 м2 новых офисных помещений, что ниже показателя 2014 года (149 000 м2).
• Учитывая негативные макроэкономические прогнозы значительного повышения спроса на офисные помещения в будущем году не ожидается.
• Тем не менее, при отсутствии кардинальных политических и экономических событий на рынке Украины, в среднесрочной перспективе будет наблюдаться постепенное оживление спроса на офисном рынке и сохранения арендных ставок на текущем уровне. На фоне ограниченного объема нового предложения возможно сокращение общего уровня вакантности в офисном сегменте.

 Основные существующие и заявленные проекты офисной недвижимости, г. Киев

Основные существующие и заявленные объекты офисной недвижимости, в границах центрального делового района (ЦДР), г. Киев

2. Рынок торговой недвижимости

Общая характеристика торговой недвижимости

• 2014 год стал невероятно сложным для всей Украины: аннексия Автономной Республики Крым Российской Федерацией в марте 2014 года, война на Донбассе, глубокий экономический кризис и значительная девальвация национальной валюты по отношению к доллару США (за год - 97%).
• Рынок торговой недвижимости одним из первых отреагировал на нестабильную социально-политическую и экономическую ситуацию в стране. За 2014 год все основные показатели рынка торговой недвижимости ожидаемо ухудшились.
• Среди тенденций 2014 года:
• Снижение потребительской активности и, как следствие, товарооборота арендаторов.
• Пересмотр планов по развитию в сторону уменьшения и концентрация на оптимизации затрат со стороны ритейлеров.
• Перенос сроков ввода в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ, в частности, ТРЦ Respublika (GLA ~135 000 м2) с осени 2014 на вторую половину 2015 года.
• Снижение спроса и значительный рост вакантности в помещениях на стрит ритейле, особенно на главной улице Киева - ул. Крещатик.
• Рост уровня вакантности и снижение арендных ставок. Наивысшие арендные ставки на секции 100¬200 м2 в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева по итогам 2014 года снизились на 33% и составили $70/м2/месяц. Вакантность на рынке торговой недвижимости г. Киева в течение года выросла с 3,9% до 7,8%.

Предложение в сегменте торговой недвижимости

• Общее предложение качественных торговых помещений в Киеве на конец 2014 года увеличилось на 9% по сравнению с 2013 годом и составило 1 001 тыс. м2. Обеспеченность торговыми помещениями в столице на конец года составила около 347 м2 на 1 000 жителей.
• Новое предложение в 2014 году составило 85 200 м2, в то время как в конце 2013 года новое предложение на 2014 год заявлялось на уровне 287 000 м2. Среди основных торговых центров, введенных в эксплуатацию в 2014 году: ТРЦ «Атмосфера» (GLA ~ 30 000 м2), ТРЦ «Проспект» (GLA ~ 41 400 м2), ТЦ Doma Center (GLA ~ 8 000 м2) и ТЦ «Апрель» (GLA ~ 5 800 м2).
• По заявлению девелоперов в 2015-2016 годах ожидается завершение строительства 9 новых ТЦ/ТРЦ совокупной арендуемой площадью около 590 000 м2.

Общее предложение торговых помещений в ТЦ/ТРЦ г. Киева, тыс. м2

Среди проектов, заявленных к открытию на 2015 год, стоит отметить: ТРЦRespublika (GLA ~135 000 м²), ТРЦ Lavina Mall (GLA ~127 500 м2), ТРЦ Retroville (GLA ~83 000 м2), ТРЦ New Life (GLA ~15 900 м2) и 2-я очередь аутлет-городка «Мануфактура» (GLA ~5 400 м2). При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на 2015 год ТЦ/ТРЦ, на рынок выйдет около 3 67 000 м2 новых торговых помещений. Существует высокая вероятность, что дата ввода в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ будет перенесена на более поздние сроки.

Спрос со стороны потребителей в сегменте торговой недвижимости

• Среди тенденций 2014 года - снижение потребительской активности ввиду социально-политической и экономической ситуации в стране. Кроме того, значительные валютные колебания вынудили ритейлеров пересматривать цены на товары в сторону повышения, что также имело отрицательное влияние на их товарооборот.
• Согласно данным Государственной службы статистики Украины, снижение объемов розничного товарооборота за январь-декабрь 2014 года составило 8,6% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Оборот розничной торговли города Киева за аналогичный период упал на 3,7% и составил около 125,9 млрд. грн.
• Снижение товарооборота арендаторов наблюдалось в первую очередь в группах товаров, не относящихся к предметам первой необходимости. Товарооборот лучших ритейлеров в гривневом эквиваленте вfashion-сегменте в среднем вырос на 10-20% по итогам года, в то время как товарооборот операторов сегментаluxuryfashion существенно снизился.

 Спрос со стороны арендаторов в сегменте торговой недвижимости

• В 2014 году рынок арендатора значительно сузился: многие ритейлеры заморозили развитие и закрыли нерентабельные магазины; в первую очередь -российские операторы, которые отметили резкое снижение товарооборота из-за бойкота российских товаров и сетей.
• Кроме того, из-за нестабильной социально-политической ситуации в стране многие крупные международные бренды, которые последние три года активно рассматривали Украину для экспансии, приняли решение перенести выход на украинский рынок до стабилизации ситуации.

Вакантность и арендные ставки в сегменте торговой недвижимости

• Показатель вакантности на рынке торговой недвижимости г. Киева достиг 7,8% в декабре 2014 года по сравнению с 3,9% в начале этого года. Такое увеличение вакантности связано с нестабильной социально-политической и экономической ситуацией в стране, снижением потребительской активности и, соответственно, снижением товарооборотов ритейлеров, а также открытием новых ТРЦ в 2014 году.
• Наивысшие арендные ставки на секции 100-200 м2 в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева по итогам
  2014 года снизились на 33% и составили $70/м2/месяц.
• В 2014 году арендодатели были вынуждены соглашаться на снижение арендных ставок: фиксацию арендных ставок в гривне, переход на оплату арендной платы исходя из процента от товарооборота, фиксацию верхней границы гривневого значения валюты.

Прогноз рынка торговой недвижимости на 2015 год

• Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости будет зависеть напрямую от политической и экономической ситуации в стране.
• По заявлениям девелоперов, в 2015-2016 годах на рынке торговой недвижимости г. Киева ожидается значительное увеличение нового предложения. Так, на стадии строительства находится порядка 590 000 м2 -более половины всего существующего предложения. При этом, существует высокая вероятность переноса значительной части нового предложения на более поздние сроки.
• До стабилизации экономической ситуации арендаторы и арендодатели будут искать компромиссные решения для урегулирования ситуации с арендной платой, принимая во внимание значительные курсовые колебания и падение товарооборота.
• В долгосрочной перспективе при стабилизации политической и экономической ситуации в стране ожидается дальнейший рост интереса к торговому сегменту Украины со стороны международных инвесторов, девелоперов и ритейлеров.

 Основные существующие и заявленные проекты торговой недвижимости, г. Киев

Заявленные к вводу в эксплуатацию ТЦ и ТРЦ в 2015-2017 годах

3. Рынок складской недвижимости

Общая характеристика рынка складской недвижимсти

• В 2014 году на рынке складской недвижимости наблюдалось снижение спроса со стороны пользователей, сокращение объемов занимаемых помещений некоторыми арендаторами на фоне спада общей деловой активности в стране, снижение арендных ставок и перемещение арендаторами складских помещений из Юго-Востока Украины преимущественно в Днепропетровскую и Киевскую области.
• Новое предложение складских помещений в Киеве и регионе в 2014 году составило порядка 110 000 м2, что всего на 14% меньше по сравнению с уровнем нового предложения в 2013 году. Большую часть нового предложения, а именно 76 000 м2 (69%), составили проекты, построенные на открытый рынок.
• Поглощение классифицируемых складских помещений в 2014 году снизилось на 50%, по сравнению с показателем 2013 года, и составило порядка 120 000 м2. Ввиду снижения спроса на фоне нестабильной социально-политической и экономической ситуации в стране и ввода в эксплуатацию нескольких крупных складских комплексов в 2013-2014 годах уровень вакантности вырос с 4% на начало 201 4 года до 7% на конец года.
• На конец 2014 года в наиболее качественных складских объектах арендные ставки составляли $4-5,5/м2/месяц (на конец 2013 года - $5,5-7,0/м2/месяц), в классе В - $2,5-3,5/м2/месяц.

Предложение

• В 2014 году новое предложение классифицируемых складских помещений в Киеве и регионе составило
  110 000 м2. По состоянию на конец года совокупный объем предложения складских помещений достиг 1 594 000 м2.

В течение года в эксплуатацию были введены следующие объекты: San Factory, вторая очередь (GLA - 7 000 м2), мультитемпературный складской комплекс RLC (GLA - 63 000 м2), складской комплекс для собственного пользования компании Raben (3 очередь) (GLA - 20 000 м2), складской комплекс «Эталон» (2 очередь) (GLA - 6 000 м2), часть складского комплекса для собственного пользования компании FM Logistic (GLA - 14 000 м2). Ранее запланированный ввод в эксплуатацию второй очереди складского комплекса Amtel (GLA - 58 000 м2) был перенесен на более поздний период.

В течение 2015 года заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 47 000 м2 новых складских помещений. Все они будут построены по схеме built-to-suit: складской комплекс компании Imperial Tobacco (GLA - 7 700 м2), следующая очередь складского комплекса компании FM Logistic (GLA - 14 000 м2) и третья очередь фармацевтического складского комплекса «Биокон» (GLA - 25 000 м2).

Общее предложение складских помещений в Киеве и Киевской обл., тыс. м2

Спрос в сегменте складской недвижимости

• Поглощение классифицируемых складских помещений в 2014 году снизилось на 50%, по сравнению с показателем 2013 года, и составило порядка 120 000 м2. Большинство сделок было заключено в результате реализации отложенного спроса с 2013 года, переезда в более дешевые складские помещения, как результат сужения/расширения бизнеса арендаторов, а также перемещения складских помещений арендаторов из зоны АТО (антитеррористической операции).
• В структуре спроса наибольшую долю составили логистические компании, производители, розничные операторы и фармацевтические компании.
• Среди классифицированных помещений наиболее востребованными были средние и большие складские помещения площадью порядка 5 000 м2. Также было подписано несколько договоров аренды на помещения площадью 10 000 м2.

Вакантность и арендные ставки в сегменте складской недвижимости

• Уровень вакантности на рынке складской недвижимости г. Киева и региона в начале 2014 года составлял 4%. На конец года он увеличился практически вдвое и достиг уровня 7%. Увеличение вакантности связано со снижением спроса со стороны пользователей, сокращением объемов занимаемых площадей некоторыми арендаторами на фоне спада общей деловой активности в стране и вводом в эксплуатацию нескольких крупных объектов в 2013 -2014 годах.
• На протяжении 2014 года арендные ставки в наиболее качественных складских объектах незначительно снизились и составляли $4-5,5/м2/месяц (на конец 2013 года - $5,5-7,0/м2/месяц), в классе В - $2,5-3,5/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов).
• Примечательно, что арендные ставки по некоторым действующим договорам аренды и договорам, заключенным в течение 2014 года, были зафиксированы в национальной валюте на краткий период времени - от нескольких месяцев до конца 2014 года.

Прогноз рынка складской недвижимости 2015

• В кратко- и среднесрочной перспективе значительная часть нового предложения будет формироваться складскими помещениями, построенными под определенного арендатора (built-to-suit).
• Ожидается, что при условии стабилизации курса национальной валюты арендные ставки останутся на прежнем уровне.
• Учитывая сравнительно небольшой объем нового предложения, запланированного к вводу в эксплуатации в Киевской области в краткосрочной перспективе, в 2015 году вакантность в сегменте складской недвижимости, вероятнее всего, будет снижаться.

Основные существующие и заявленные объекты складской недвижимости г. Киева и Киевской области

Основные существующие проекты - доступное для рынка предложение

Основные существующие проекты - собственное пользование/ под определенного арендатора

Основные проекты, планируемые к выходу в 2015 году - собственное пользование/ под определенного арендатора