Switch to English
Вход
Инвестиционные предложения
Новости
Аналитика
инвестировать Найти инвестора

Рынок коммерческой недвижимости Киева - 2014

Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Киева в 2014 году от Colliers

1. Рынок офисной недвижимости

Общая характеристика офисной недвижимости

  • Нестабильная политическая и социально-экономическая ситуация в Украине в 2014 году оказала существенное давление на рынок коммерческой недвижимости, и на офисный сегмент в частности.
  • В 2014 году новое предложение составило порядка 149 000 м2. Общее предложение классифицируемых офисных помещений* в Киеве на конец года достигло 1 689 000 м2.
  • В результате снижения деловой активности поглощение офисных помещений в 2014 году сократилось на 38% по отношению к прошлому году и составило 90 000 м2.
  • Снижение деловой активности на рынке офисной недвижимости с начала 2014 года, а также выход большого объема нового предложения офисных помещений на рынок Киева оказали существенное давление на арендные ставки и вакантность в офисном сегменте.
  • Общий уровень вакантности увеличился с 15,1% на начало года до 19,8% на конец 2014 года. Базовые арендные ставки снизились и на конец года составили: $23-35/м2/месяц для помещений класса А и $12-21/м2/месяц для помещений класса В.
  • Основной спрос на классифицируемые офисные помещения в 2014 году формировался преимущественно компаниями IT и производственного секторов.

Предложение в сегменте офисной недвижимости

  • Общее предложение классифицируемых офисных помещений* в Киеве в 201 4 году увеличилось на 10%, достигнув порядка 1 689 000 м2.
  • В 2014 году новое предложение составило порядка 149 000 м2. Среди основных офисных зданий, введенных в эксплуатацию: БЦ «Сенатор» (GLA -47 600 м2), БЦ IQ (GLA - 32 100 м2), БЦ «Форум Виктория Парк» (2-я фаза) (GLA - 14 400 м2), БЦ на ул. Щорса, 36 (GLA - 27 000 м2), и БЦ «Подол Престиж» (GLA - 13 000 м2). Большую часть (53%) нового предложения составили бизнес-центры класса А - 80 000 м2.
  • При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на 2015-2016 годы офисных зданий, на рынок выйдет около 139 000 м2 новых офисных помещений.

Существующее и новое предложение офисных помещений, Киев, тыс. м2

Спрос на офисную недвижимость

  • В первом полугодии 2014 года произошло существенное сокращения спроса, и, как результат, поглощение классифицируемых офисных помещений составило 30 000 м2, что на 61% меньше аналогичного показателя 2013 года. Кроме того, на рынок Киева был выведен большой объема нового предложения офисных помещений, а с учетом сложившейся ситуации на Юго-Востоке и в стране в целом бизнес не готов был принимать решения ни о переездах, ни о перезаключениях существующих договоров аренды. Начиная со второго полугодия 2014 года, наблюдалось постепенное оживление спроса на рынке, увеличение количества компаний, готовых рассматривать переезд в альтернативные помещения, в результате чего по итогам 2014 года поглощение классифицируемых офисных помещений составило порядка 90 000 м2 - на 38% меньше по отношению к показателю поглощения в 2013 году (145 000 м2).
  • Основными источниками спроса на офисные помещения в 2014 году были IT (36%) и производственные (18%) компании, а также представители финансового сектора (15%). IT сектор по-прежнему занимает наибольший удельный вес в общем объеме спроса.
  • Основной спрос на качественные офисные помещения формировался в большей степени за счет международных компаний, на долю которых пришлось порядка 73% общего объема поглощения, что вполне сопоставимо с показателем в 2013 году (69%).
  • Основная часть транзакций в офисном сегменте в 2014 году произошла в результате переезда - 43% от общего объема транзакций и продления существующих договор аренды - 44% от общего объема.
    Вакантность и арендные ставки
  • Общий уровень вакантности увеличился с 15,1% на начало 2014 года до 19,8% на конец года. При этом за счёт выхода на рынок новых бизнес-центров, вакантность в классе A значительно выросла и составила порядка 30,4% на конец 2014 года. Без учета БЦ «Сенатор» (GLA - 47 600 м2) и БЦ IQ (GLA - 32 100 м2), введенных в эксплуатацию в 2014 году, вакантность в классе A составила 15,8%.
  • Снижение деловой активности на рынке офисной недвижимости с начала 2014 года, а также выход большого объема нового предложения офисных помещений на рынок Киева оказали существенное давление на арендные ставки. По итогам 2014 года средние арендные ставки для помещений с базовой отделкой в классе А составили $23-35/м2/месяц, в классе В - $12-21/м2/месяц, в классе С - $8-10/м2/месяц.

Прогноз рынка офисной недвижимости на 2015 год

  • Дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости будет зависеть во многом от политической и экономической ситуации в стране.
  • В условиях сложной экономической ситуации и отсутствия заемного финансирования новое предложение офисных помещений в Киеве достаточно ограничено. При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на 2015-2016 годы офисных зданий, в ближайшие два года на рынок выйдет около 139 000 м2 новых офисных помещений, что ниже показателя 2014 года (149 000 м2).
  • Учитывая негативные макроэкономические прогнозы значительного повышения спроса на офисные помещения в будущем году не ожидается.
  • Тем не менее, при отсутствии кардинальных политических и экономических событий на рынке Украины, в среднесрочной перспективе будет наблюдаться постепенное оживление спроса на офисном рынке и сохранения арендных ставок на текущем уровне. На фоне ограниченного объема нового предложения возможно сокращение общего уровня вакантности в офисном сегменте.

 Основные существующие и заявленные проекты офисной недвижимости, г. Киев

Объект Адрес Год ввода в эксплуатацию Общая арендуемая площадь (GLA), м2
1 БЦ «Артём» ул. Глубочицкая, 4 1997 9 900
2 БЦ Silver Center бул. Лепсе, 4 1998 6 000
3 БЦ «Подол Плаза» ул. Г. Сковороды, 19 2000 19 800
4 БЦ «Контрактовый» ул. Константиновская, 2а 2000 8 000
5 БЦ «Форум Деловой Городок» ул. Пимоненко, 13 2002 23 000
6 БЦ «Стенд» ул. Васильковская, 14 2003 10 000
7 ОЗ на ул. Кутузова, 18/7 ул. Кутузова, 18/7 2003 7 200
8 БЦ «Кубик» (1 очередь) ул. Шолуденко, 3 2003 7 000
9 БЦ «Валми» ул. Новоконстантиновская, 13/10 2003 5 300
10 БЦ «Инком» ул. Смоленская, 31/33 2004 12 700
11 ОЗ на ул. Игоревской, 13/5 ул. Игоревская, 13/5 2004 6 700
12 БЦ «Кубик» (2 очередь) ул. Шолуденко, 1 2004 6 400
13 БЦ «Ильинский» (1-3 очереди) ул. Ильинская, 8 2005, 2007, 2008 37 100
14 БЦ «Форум Парк Плаза» пр-т Московский, 7-9 2005 32 000
15 БЦ «Ирва» (1 очередь) ул. Радищева, 10/14 2005 11 000
16 БЦ на Днепровском спуске, 1 Днепровский спуск, 1 2005 8 000
17 БЦ на пр-те Гагарина, 23 пр-т Гагарина, 23 2005 7 000
18 БЦ «Ферммаш» ул. Дегтяревская, 62 2005 5 700
19 БЦ «Три желания» (3-и очереди) пр-т Бажана, 14а 2006 18 000
20 ОЗ на бул. Леси Украинки, 26 бул. Леси Украинки, 26 2006 13 000
21 БЦ на ул. Автозаводской, 54/19 ул. Автозаводская, 54/19 2006 12 000
22 БЦ «Итера» ул. Почайнинская, 42/44 2006 10 000
23 БЦ на ул. Спасской, 5 ул. Спасская, 5 2006 5 700
24 БЦ на ул. Верхний Вал, 4 ул. Верхний Вал, 4 2007 13800
25 БЦ «Комод» ул. Луначарского, 1 2007 12 800
26 БЦ Grand Step ул. Полевая, 24д 2007 9 500
27 БЦ на ул. Верхний Вал, 68 ул. Верхний Вал, 68 2007 7 500
28 БЦ на ул. Дмитриевской, 92-94 ул. Дмитриевская, 92-94 2007 8 000
29 БЦ «Палладиум плаза» ул. Антоновича, 172 2008 16 000
30 БЦ «Вектор» ул. Старокиевская, 10г 2008 16 000
31 БЦ «Гранит» ул. Р. Окипной, 8б 2008 12 600
32 БЦ «Миком плаза» ул. Дегтяревская, 27 2008 10 000
33 ОЗ на ул. Зоологической, 5 ул. Зоологическая, 5 2008 9 200
34 БЦ ул. М. Донца, 6 ул. М. Донца, 6 2008 7 000
35 БЦ «Караван» ул. Луговая, 12 2008 7 000
36 БЦ на ул. Заболотного, 150 ул. Заболотного, 150 2008 6 400
37 БЦ «Изумрудный» ул. Механизаторов, 2 2008 6 000
38 БЦ на ул. Сагайдачного, 25б ул. Сагайдачного, 25б 2008 6 000
39 БЦ «Столица» ул. Артема, 50 2008 5 800
40 HPBC II (1 очередь) ул. Амосова, 12 2009 16 000
41 БЦ «Ирва» (2 очередь) ул. Радищева, 10/14 2009 11 300
42 БЦ «Прага» ул. В. Сосюры, 6 2009 8 500
43 БЦ «Времена года» ул. Кудряшева, 16 2009 7 100
44 БЦ «Левобережный» ул. М. Расковой, 2 2009 6 000
45 HPBC II (2 очередь) ул. Амосова, 12 2010 18 300
46 БЦ «Форум Кинетик» ул. Ливарская (пер. Куреневский), 12 2010 9 900
47 БЦ Eleven (1 очередь) ул. Соломенская, 11 2010 9 500
48 БЦ «Флора парк» ул. Танковая, 8 2010 8 300
49 БЦ «Большевик» ул. В. Гетьмана, 6 2010 8 000
50 БЦ «Днепр Плаза» г. Киев, ул. Набережная-Крещатицкая, причал №4 2010 6 900
51 БЦ «Царский» ул. Старонаводницкая, 13 2010 14 000
52 БЦ Premium Center (1 очередь) бул. Лепсе, 6 2011 38 000
53 БЦ Rialto ул. Новоконстантиновская, 18 2011 15 500
54 БЦ «Щекавицкий» ул. Фрунзе, 23-25 2011 10 300
55 БЦ на бул. Дружбы Народов, 19 бул. Дружбы Народов, 19 2011 8 000
56 БЦ «Европа» Столичное шоссе, 101/103 2012 20 000
57 БЦ «Кристал» Харьковское шоссе, 175-177 2012 10 000
58 БЦ «Форум Виктория Парк» (1 очередь) пер. Ахтырский, 7 2012 7 000
59 ОЗ на ул. Шамрыло, 7а ул. Шамрыло, 7а 2012 6 500
60 БЦ Silver Breeze пр-т Павла Тычины, 1в 2013 26 000
61 БЦ SP Hall пр-т Московский, 28а 2013 23 000
62 БЦ MERX-2 (2 очередь) ул. Лейпцигская, 15 2013 15 400
63 БЦ IQ ул. Струтинского, 13/15 2014 32 100
64 БЦ «Форум Виктория Парк» (2 очередь) пер. Ахтырский, 7 2014 14 400
65 БЦ «Домино» ул. Нижний Вал, 51 2014 9 000
66 БЦ «Лагода» (1, 2 очереди) Ул. Полевая, 21 2014 6 000
67 БЦ на ул. Щорса ул. Щорса, 36 2014 27 000
68 БЦ «Подол Престиж» ул. Нижний Вал, 27-29 2014 13 000
69 БЦ Sky Towers пр-т Победы, 11а 2015 80 000
70 БЦ «Сигма» бул. Лепсе, 6 2015 19 500
71 БЦ пр-те. 40-летия Октября пр-т. 40-летия Октября, 132 2015 15 000
72 БЦ на ул. Дорогожицкой ул. Дорогожицкая, 8 2015 8 000
73 БЦ «Ирва» (3 очередь) ул. Радищева, 10/14 2015 8 000
74 БЦ K\MOST ул. Зоологическая, 5а 2015 5 500

Основные существующие и заявленные объекты офисной недвижимости, в границах центрального делового района (ЦДР), г. Киев

Объект Адрес Год ввода в эксплуатацию Общая арендуемая площадь (GLA), м2
1 БЦ «IOHC» ул. Большая Васильковская, 9/2 1992 10 000
2 БЦ «Европа» пер. Музейный, 4 1995 5 200
3 БЦ «Киев-Донбасс» ул. Пушкинская, 42/4 1996 7 000
4 ОЗ на ул. Ивана Франка ул. Ивана Франка, 29/31/34/36 1998 5 200
5 БЦ Horizon Tower ул. Шелковичная, 42/44 1999 15 000
6 БЦ «Крещатик Плаза» ул. Крещатик, 19а 1999 6 600
7 БЦ «Миллениум» ул. Владимирская, 12 2000 6 500
8 БЦ «Олимпийский» ул. Большая Васильковская, 72 2003 11 700
9 NTBC (1 очередь) ул. Жилянская, 43 2003 7 100
10 БЦ «Панорама» ул. Большая Житомирская, 20 2004 7 100
11 БЦ «Леонардо» (1 очередь) ул. Богдана Хмельницкого, 17/52 2005 14 000
12 БЦ FIM Center ул. Линейная, 17 2005 8 000
13 БЦ Botanic Towers ул. Саксаганского, 119/121 2005 7 000
14 БЦ на пл. Спортивной, 3 пл. Спортивная, 3 2005 6 500
15 HPBC ул. Николая Гринченка, 4 2006 16 000
16 БЦ «Ренессанс» ул. Воровского, 24 2006 15 000
17 БЦ «Европа плаза» (1-2 очереди) бул. Т. Шевченка / ул. Саксаганского 2005-2006 36 000
18 ОЗ на ул. Большой Васильковской, 5 ул. Большая Васильковская, 5 2006 8 000
19 БЦ на ул. Владимирской, 101 ул. Владимирская, 101 2006 6 500
20 БЦ Seven Hills ул. Владимирская, 49а 2006 6 000
21 ОЗ на бул. Т. Шевченка, 6/28 бул. Т. Шевченка, 6/28 2006 5 800
22 БЦ на ул. Владимирской, 38 ул. Владимирская, 38 2006 5 400
23 ОЗ на пер. Рыльского, 6 пер. Рыльского, 6 2006 5 400
24 БЦ «Парус» ул. Мечникова, 2 2007 47 000
25 БЦ «Евразия» ул. Жилянская, 75 2007 27 900
26 БЦ «Фаренгейт» ул. Физкультуры, 30в 2007 10 600
27 БЦ «Леонардо» (2 очередь) ул. Б. Хмельницкого, 19/21 2008 18 200
28 ОЗ на ул. Физкультуры, 28 ул. Физкультуры, 28 2008 11 000
29 БЦ «Прайм» ул. Жилянская, 48/50 2008 9 500
30 БЦ «Максим» ул. Антоновича, 33в 2008 8 700
31 БЦ «Реноме» ул. Димитрова, 5 2008 8 500
32 ОЗ на пер. Рыльского, 4 пер. Рыльского, 4 2008 6 000
33       6 000
34 БЦ на ул. Гончара, 35 ул. Гончара, 35 2008 5 800
35 БЦ «Карат» ул. Жилянская, 110 2008 5 200
36 БП «Протасов» ул. Н. Гринченка, 2/1 2009 22 700
37 БЦ Capital Hall ул. Жилянская, 31 2009 7 000
38 БЦ на ул. Саксаганского, 70 ул. Саксаганского, 70 2011 9 600
39 БЦ 101 Tower ул. Льва Толстого, 57 2012 45 000
40 БЦ «Торонто» ул. Большая Васильковская, 100 2012 36 000
41 БЦ «Гулливер» пл. Спортивная, 1 2013 64 000
42 БЦ «Сенатор» ул. Московская / Резницкая, 32-34/2 2014 47 600
43 БЦ на ул. Большой Васильковской, 98 ул. Большая Васильковская, 98 2014 8 000
44 БЦ «Чикаго» ул. Жилянская, 26/28 2015 48 000

 

2. Рынок торговой недвижимости

Общая характеристика торговой недвижимости

  • 2014 год стал невероятно сложным для всей Украины: аннексия Автономной Республики Крым Российской Федерацией в марте 2014 года, война на Донбассе, глубокий экономический кризис и значительная девальвация национальной валюты по отношению к доллару США (за год - 97%).
  • Рынок торговой недвижимости одним из первых отреагировал на нестабильную социально-политическую и экономическую ситуацию в стране. За 2014 год все основные показатели рынка торговой недвижимости ожидаемо ухудшились.
  • Среди тенденций 2014 года:
  • Снижение потребительской активности и, как следствие, товарооборота арендаторов.
  • Пересмотр планов по развитию в сторону уменьшения и концентрация на оптимизации затрат со стороны ритейлеров.
  • Перенос сроков ввода в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ, в частности, ТРЦ Respublika (GLA ~135 000 м2) с осени 2014 на вторую половину 2015 года.
  • Снижение спроса и значительный рост вакантности в помещениях на стрит ритейле, особенно на главной улице Киева - ул. Крещатик.
  • Рост уровня вакантности и снижение арендных ставок. Наивысшие арендные ставки на секции 100¬200 м2 в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева по итогам 2014 года снизились на 33% и составили $70/м2/месяц. Вакантность на рынке торговой недвижимости г. Киева в течение года выросла с 3,9% до 7,8%.

Предложение в сегменте торговой недвижимости

  • Общее предложение качественных торговых помещений в Киеве на конец 2014 года увеличилось на 9% по сравнению с 2013 годом и составило 1 001 тыс. м2. Обеспеченность торговыми помещениями в столице на конец года составила около 347 м2 на 1 000 жителей.
  • Новое предложение в 2014 году составило 85 200 м2, в то время как в конце 2013 года новое предложение на 2014 год заявлялось на уровне 287 000 м2. Среди основных торговых центров, введенных в эксплуатацию в 2014 году: ТРЦ «Атмосфера» (GLA ~ 30 000 м2), ТРЦ «Проспект» (GLA ~ 41 400 м2), ТЦ Doma Center (GLA ~ 8 000 м2) и ТЦ «Апрель» (GLA ~ 5 800 м2).
  • По заявлению девелоперов в 2015-2016 годах ожидается завершение строительства 9 новых ТЦ/ТРЦ совокупной арендуемой площадью около 590 000 м2.

Общее предложение торговых помещений в ТЦ/ТРЦ г. Киева, тыс. м2

 

Среди проектов, заявленных к открытию на 2015 год, стоит отметить: ТРЦRespublika (GLA ~135 000 м2), ТРЦ Lavina Mall (GLA ~127 500 м2), ТРЦ Retroville (GLA ~83 000 м2), ТРЦ New Life (GLA ~15 900 м2) и 2-я очередь аутлет-городка «Мануфактура» (GLA ~5 400 м2). При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на 2015 год ТЦ/ТРЦ, на рынок выйдет около 3 67 000 м2 новых торговых помещений. Существует высокая вероятность, что дата ввода в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ будет перенесена на более поздние сроки.

Спрос со стороны потребителей в сегменте торговой недвижимости

  • Среди тенденций 2014 года - снижение потребительской активности ввиду социально-политической и экономической ситуации в стране. Кроме того, значительные валютные колебания вынудили ритейлеров пересматривать цены на товары в сторону повышения, что также имело отрицательное влияние на их товарооборот.
  • Согласно данным Государственной службы статистики Украины, снижение объемов розничного товарооборота за январь-декабрь 2014 года составило 8,6% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Оборот розничной торговли города Киева за аналогичный период упал на 3,7% и составил около 125,9 млрд. грн.
  • Снижение товарооборота арендаторов наблюдалось в первую очередь в группах товаров, не относящихся к предметам первой необходимости. Товарооборот лучших ритейлеров в гривневом эквиваленте вfashion-сегменте в среднем вырос на 10-20% по итогам года, в то время как товарооборот операторов сегментаluxuryfashion существенно снизился.

 Спрос со стороны арендаторов в сегменте торговой недвижимости

  • В 2014 году рынок арендатора значительно сузился: многие ритейлеры заморозили развитие и закрыли нерентабельные магазины; в первую очередь -российские операторы, которые отметили резкое снижение товарооборота из-за бойкота российских товаров и сетей.
  • Кроме того, из-за нестабильной социально-политической ситуации в стране многие крупные международные бренды, которые последние три года активно рассматривали Украину для экспансии, приняли решение перенести выход на украинский рынок до стабилизации ситуации.

Вакантность и арендные ставки в сегменте торговой недвижимости

  • Показатель вакантности на рынке торговой недвижимости г. Киева достиг 7,8% в декабре 2014 года по сравнению с 3,9% в начале этого года. Такое увеличение вакантности связано с нестабильной социально-политической и экономической ситуацией в стране, снижением потребительской активности и, соответственно, снижением товарооборотов ритейлеров, а также открытием новых ТРЦ в 2014 году.
  • Наивысшие арендные ставки на секции 100-200 м2 в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева по итогам
    2014 года снизились на 33% и составили $70/м2/месяц.
  • В 2014 году арендодатели были вынуждены соглашаться на снижение арендных ставок: фиксацию арендных ставок в гривне, переход на оплату арендной платы исходя из процента от товарооборота, фиксацию верхней границы гривневого значения валюты.

Прогноз рынка торговой недвижимости на 2015 год

  • Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости будет зависеть напрямую от политической и экономической ситуации в стране.
  • По заявлениям девелоперов, в 2015-2016 годах на рынке торговой недвижимости г. Киева ожидается значительное увеличение нового предложения. Так, на стадии строительства находится порядка 590 000 м2 -более половины всего существующего предложения. При этом, существует высокая вероятность переноса значительной части нового предложения на более поздние сроки.
  • До стабилизации экономической ситуации арендаторы и арендодатели будут искать компромиссные решения для урегулирования ситуации с арендной платой, принимая во внимание значительные курсовые колебания и падение товарооборота.
  • В долгосрочной перспективе при стабилизации политической и экономической ситуации в стране ожидается дальнейший рост интереса к торговому сегменту Украины со стороны международных инвесторов, девелоперов и ритейлеров.

 Основные существующие и заявленные проекты торговой недвижимости, г. Киев

Объект Адрес GBA, м2 GLA, м2 Год ввода в эксплуатацию
1 «Глобус» (2-3 очередь) Майдан Независимости 16 000 9 600 2002
2 «Мандарин Плаза» ул. Бассейная, 4 18 100 7 500 2003
3 «Метроград» ул. Большая Васильковская 18 000 10 000 2001
4 Ocean Plaza ул. Антоновича (Горького), 176 154 000 72 200 2012
5 «Аракс» ул. Большая Окружная, 110 30 000 27 000 2009
6 «Магелан» пр-т Академика Глушкова, 13б 28 000 22 400 2004
7 «Домосфера» Столичное шоссе, 101 30 500 22 300 2009
8 РаЖЖ ул. Лаврухина, 4 66 000 24 000 2012
9 «Глобал UA» ул. Оноре де Бальзака, 2а 9 000 7 500 2006
10 Sky Mall пр-т Г. Ватутина, 2 97 000 67 000 2007
11 «Квадрат» на Перова бул. Перова, 36 40 700 19 100 2008
12 «Комод» ул. Луначарского, 4 14 000 10 000 2007
13 «Детский Мир» ул. Малышко, 3 20 000 11 700 1980
14 «Дарница» пр-т Мира, 1 12 000 6 000 2008
15 «Аркадия» на Днепровской набережной Днепровская набережная, 33 33 000 18 400 2008
16 InSilver ул. Срибнокильская, 3 12 800 10 000 2011
17 «Аладдин» ул. Гришка, 3а 16 000 10 200 2004
18 «Пирамида» ул. Мишуги, 4а 16 000 12 000 2004
19 «Мармелад» (1 очередь) ул. Борщаговская, 154 - 10 000 2013
20 «Гулливер» пл. Спортивная, 1 63 000 45 000 2013
21 Мануфактура с. Ходосовка, Новообуховское шоссе 25 000 15 000 2013
22 Art Mall ул. Академика Заболотного, 37 50 000 35 500 2013
23 Silver Breeze Днепровская набережная / ул. Тычины 22 000 16 000 2013
24 «Атмосфера» Столичное шоссе, 103 38 000 30 000 2014
25 «Проспект» ул. Красноткацкая / ул. Красногвардейская 75 000 41 400 2014
26 «Апрель» пр-т. Леся Курбаса, 19а 6 900 5 800 2014
27 Doma Center ул. Строителей, 40 10 000 8 000 2014
- ВСЕГО - - 995 400 -

Заявленные к вводу в эксплуатацию ТЦ и ТРЦ в 2015-2017 годах

Объект Адрес GBA, м2 GLA, м2 Год ввода в эксплуатацию
1 ТРЦ на ул. Дегтяревской ул. Дегтяревская / ул. Коперника 64 000 45 400 2016
2 HARTZ пр-т. Победы / ул. Златоустовская, 11 161000 58 000 2016
3 Центральный универмаг (ЦУМ) ул. Б. Хмельницкого, 2 38 780 22 500 2016
4 Respublika ул. Кольцевая Дорога, 1 284 000 135 000 2015
5 ТРЦ на ул. Здолбуновской (1 очередь) ул. Здолбуновская 69 000 58 000 2016
6 River Mall Днепровская набережная, 10-14 165 000 55 000 2016
7 Kyiv Mall пр-т. Петра Григоренко 104 000 72 000 -
8 ТРЦ на пр-те Палладина пр-т. Академика Палладина 126 000 55 300 -
9 Lavina Mall ул. Берковецкая, 6 170 280 127 500 2015
10 Retroville пр-т. Правды 116 000 83 000 2015
11 Blockbuster Mall пр-т. Московский 227 000 100 000 2016
12 New Life ул. А. Вербицкого 20 700 15 900 2015
13 «Мануфактура» (2 очередь) с. Ходосовка, Новообуховское шоссе 6 600 5 400 2015
- ВСЕГО - - 833 000 -

3. Рынок складской недвижимости

Общая характеристика рынка складской недвижимсти

  • В 2014 году на рынке складской недвижимости наблюдалось снижение спроса со стороны пользователей, сокращение объемов занимаемых помещений некоторыми арендаторами на фоне спада общей деловой активности в стране, снижение арендных ставок и перемещение арендаторами складских помещений из Юго-Востока Украины преимущественно в Днепропетровскую и Киевскую области.
  • Новое предложение складских помещений в Киеве и регионе в 2014 году составило порядка 110 000 м2, что всего на 14% меньше по сравнению с уровнем нового предложения в 2013 году. Большую часть нового предложения, а именно 76 000 м2 (69%), составили проекты, построенные на открытый рынок.
  • Поглощение классифицируемых складских помещений в 2014 году снизилось на 50%, по сравнению с показателем 2013 года, и составило порядка 120 000 м2. Ввиду снижения спроса на фоне нестабильной социально-политической и экономической ситуации в стране и ввода в эксплуатацию нескольких крупных складских комплексов в 2013-2014 годах уровень вакантности вырос с 4% на начало 201 4 года до 7% на конец года.
  • На конец 2014 года в наиболее качественных складских объектах арендные ставки составляли $4-5,5/м2/месяц (на конец 2013 года - $5,5-7,0/м2/месяц), в классе В - $2,5-3,5/м2/месяц.

Предложение

  • В 2014 году новое предложение классифицируемых складских помещений в Киеве и регионе составило
    110 000 м2. По состоянию на конец года совокупный объем предложения складских помещений достиг 1 594 000 м2.

В течение года в эксплуатацию были введены следующие объекты: San Factory, вторая очередь (GLA - 7 000 м2), мультитемпературный складской комплекс RLC (GLA - 63 000 м2), складской комплекс для собственного пользования компании Raben (3 очередь) (GLA - 20 000 м2), складской комплекс «Эталон» (2 очередь) (GLA - 6 000 м2), часть складского комплекса для собственного пользования компании FM Logistic (GLA - 14 000 м2). Ранее запланированный ввод в эксплуатацию второй очереди складского комплекса Amtel (GLA - 58 000 м2) был перенесен на более поздний период.

В течение 2015 года заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 47 000 м2 новых складских помещений. Все они будут построены по схеме built-to-suit: складской комплекс компании Imperial Tobacco (GLA - 7 700 м2), следующая очередь складского комплекса компании FM Logistic (GLA - 14 000 м2) и третья очередь фармацевтического складского комплекса «Биокон» (GLA - 25 000 м2).

Общее предложение складских помещений в Киеве и Киевской обл., тыс. м2

Спрос в сегменте складской недвижимости

  • Поглощение классифицируемых складских помещений в 2014 году снизилось на 50%, по сравнению с показателем 2013 года, и составило порядка 120 000 м2. Большинство сделок было заключено в результате реализации отложенного спроса с 2013 года, переезда в более дешевые складские помещения, как результат сужения/расширения бизнеса арендаторов, а также перемещения складских помещений арендаторов из зоны АТО (антитеррористической операции).
  • В структуре спроса наибольшую долю составили логистические компании, производители, розничные операторы и фармацевтические компании.
  • Среди классифицированных помещений наиболее востребованными были средние и большие складские помещения площадью порядка 5 000 м2. Также было подписано несколько договоров аренды на помещения площадью 10 000 м2.

Вакантность и арендные ставки в сегменте складской недвижимости

  • Уровень вакантности на рынке складской недвижимости г. Киева и региона в начале 2014 года составлял 4%. На конец года он увеличился практически вдвое и достиг уровня 7%. Увеличение вакантности связано со снижением спроса со стороны пользователей, сокращением объемов занимаемых площадей некоторыми арендаторами на фоне спада общей деловой активности в стране и вводом в эксплуатацию нескольких крупных объектов в 2013 -2014 годах.
  • На протяжении 2014 года арендные ставки в наиболее качественных складских объектах незначительно снизились и составляли $4-5,5/м2/месяц (на конец 2013 года - $5,5-7,0/м2/месяц), в классе В - $2,5-3,5/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов).
  • Примечательно, что арендные ставки по некоторым действующим договорам аренды и договорам, заключенным в течение 2014 года, были зафиксированы в национальной валюте на краткий период времени - от нескольких месяцев до конца 2014 года.

Прогноз рынка складской недвижимости 2015

  • В кратко- и среднесрочной перспективе значительная часть нового предложения будет формироваться складскими помещениями, построенными под определенного арендатора (built-to-suit).
  • Ожидается, что при условии стабилизации курса национальной валюты арендные ставки останутся на прежнем уровне.
  • Учитывая сравнительно небольшой объем нового предложения, запланированного к вводу в эксплуатации в Киевской области в краткосрочной перспективе, в 2015 году вакантность в сегменте складской недвижимости, вероятнее всего, будет снижаться.

Основные существующие и заявленные объекты складской недвижимости г. Киева и Киевской области

Основные существующие проекты - доступное для рынка предложение

Название объекта Направление (трасса) Площадь, м2 Год ввода в эксплуатацию
1 Fim Center (Чайка) М-06 26 000 2006
2 «Обухов-II» М-04 9 700 2006
3 L-town M-04 8 000 2006
4 Unilogic Park (1 очередь) М-01 10 000 2006
5 «Андакта» М-07 5 200 2007
6 East Gate Logistic M-03 40 000 2007
7 Logistic Park East 1 М-01 18 000 2007
8 WWM Center М-05/М-06 10 000 2007
9 «Омега-1» М-01 16 000 2007
10 «КМП» М-05 9 300 2007
11 «Эталон» (1 очередь) М-05/М-06 9 000 2007
12 «Мираж» (1-4 очередь) М-07 28 000 2007, 2008
13 «Проммаш» (1-2 очередь) М-01 13 600 2007, 200
14 «Брокбизнес» М-07 3 000 2007
15 West Gate Logistic М-06 96 000 2008
16 «МЛП-Чайка» М-06 114 000 2008
17 «Таможенный терминал» М-05/М-06 7 800 2008
18 «Логистический парк Копылов» М-06 27 000 2008
19 «Комодор» М-06 59 500 2008
20 «БФ Склад» (1-2 очередь) М-03 72 000 2008, 2009
21 «Металл-Холдинг» Киев 5 800 2008
22 «Плазма Логистик» М-03 21 600 2008
23 «Амос» М-01 11 000 2008
24 «Август плюс» М-07 7 000 2008
25 ICT складской комплекс М-05/М-06 20 000 2008
26 «Ольвита» М-03 8 500 2009
27 «ММК» М-01 24 500 2009
28 «Топ-Транс» М-01 17 500 2009
29 Складской комплекс Киев 5 000 2009
30 «Терминал Бровары» М-01 49 200 2010
31 «Юта-Сервис» М-06 12 000  
32 UKR DC М-05/М-06 19 500 2010
33 Складской комплекс Киев 6 000 2010
34 ABC Logistic Group М-04/М-05 11 000 2010
35 Santa Frost М-05/М-06 6 800 2010, 2011
36 Unilogic Park (2 очередь) М-01 22 000 2011
37 «Арктика» М-05/М-06 17 000 2011
38 «Терминал-1» М-0 31 000 2011
39 Impeco М-07 8 400 2011
40 Складской комплекс М-03 2 400 2011
41 Amtel М-05/М-06 42 000 2011
42 Счастливое M-03 30 600 2012
43 Индустриальный парк «Красиловка» М-01 15 900 2012
44 «Петровцы» Р-27 9 000 2012
45 Transwest M-06 9 500 2012
46 «Терминал Ворзель» М-07 12 000 2012
47 «Таможенный терминал» (2 очередь) M-05/M-06 10 000 2013
48 Ice Box Киев 5 100 2013
49 San Factory (1 очередь) Киев 10 000 2013
50 San Factory (2 очередь) Киев 7 000 2014
51 Refrigerated Logistics Center (RLC) М-01 63 000 2014
52 «Эталон» (2 очередь) M-05M-06 6 000 2014
- ВСЕГО - 1 108 400  

 

Основные существующие проекты - собственное пользование/ под определенного арендатора

Название объекта Направление (трасса) Площадь, м2 Год ввода в эксплуатацию
1 Raben складской комплекс (1-2 очередь) М-01 30 000 2006, 2008
3 «Калиновка» М-05 15 000 2006
4 Складской комплекс М-04 11 000 2006
5 «УВК» Киев 10 000 2006
6 «Скандинавия» Киев н/д 2006
7 «Квиза» М-03 10 000 2007
8 «Биокон» (1-2 очередь) М-01/М-03 30 000 2008, 2010
9 «Фалби» М-05/М-06 12 000 2009
10 Ice Terminal М-01 18 000 2009
11 Raben (кросс-док) М-01 5 600 2009
12 Reynaers Ukraine складской комплекс М-01 10 000 2009
13 «Технополис» М-01 21 000 2010
14 Складской комплекс М-05 5 000 2011
15 «БФ Склад» (3 очередь) М-03 30 000 2011
16 Логистический комплекс в с. Петровское M-05/M-06 9 400 2012
17 «Интерфарм» M-07 8 000 2013
18 «Техэнерготрейд» М-01 100 000 2013
19 Raben (3 очередь) M-01 20 000 2014
20 FM Logistic складской комплекс (1-2 очередь) P-03 14 000 2014

Основные проекты, планируемые к выходу в 2015 году - собственное пользование/ под определенного арендатора

Название объекта Направление (трасса) Площадь, м2 Год ввода в эксплуатацию
1 Imperial Tobacco складской комплекс Киев 7 700 2015
2 FM Logistic складской комплекс (3 очередь) P-03 14 000 2015
3 «Биокон» (3 очередь) M-03 25 000 2015

 

Заполните, пожалуйста, ваши контактные данные, чтобы получать ежемесячную рассылку!
Обратный звонок
Спасибо! Мы с вами свяжемся.