Гостиничный рынок Киева 2014: в зоне высокой турбулентности

Оптимистический настрой гостиничных операторов, возлагавших ранее большие надежды на рынок Киева, трансформировался в осторожное выжидание более благоприятных времен для реализации планов по развитию. Операторы функционирующих отелей сконцентрировались на управлении активами, пытаясь урегулировать непростую финансовую ситуацию.

Неблагоприятная бизнес-среда

В 2014 году абсолютно все категории гостиниц Киева находились в зоне риска и продемонстрировали по итогам года существенное падение показателей операционной деятельности. По оценкам экспертов, доходность гостиничного сегмента в Киеве снизилась на беспрецедентные 40%.

«Все показатели рынка гостиничной недвижимости в течение 2014 года значительно сократились по сравнению с 2013-м, – говорит Марина Рымаренко, стратегический директор и партнер девелоперской компании DEOL Partners (сеть сервисных апартаментов Senator Apartments и дизайн-отель «11 Mirrors»). – На этот сегмент повлияли те же факторы, что и на экономику страны в целом, – политическая нестабильность, обостренная ситуация на Востоке страны и, соответственно, сокращение туристического потока. Так, по данным авиакомпаний, количество пассажиропотока в Украину в 2014 году по сравнению с предыдущим сократилось на 30%».

Рыночную ситуацию прокомментировал и Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина): «Отсутствие политической и социально-экономической стабильности и сопутствующее ей снижение бизнес-активности значительным образом отразилось на рынке гостиничной недвижимости Украины в 2014 году. Отельеры сосредоточили свое внимание на оптимизации операционных затрат, а также наметилась тенденция к объединению отельеров с целью поиска путей выхода из кризиса. Операторы совместно разрабатывают концепцию развития Киева как туристического направления для привлечения крупных мероприятий в столицу, а также путешественников всех категорий (бизнес, отдых, др.)».

Новые проекты

Единственным событием на рынке гостиничной недвижимости Киева в 1 половине 2014 года стало открытие 5-звездочной гостиницы Hilton Kyiv на бульваре Тараса Шевченко, 30. Данный отель стал первым в Украине отелем международной сети Hilton Hotels & Resorts. Hilton Kyiv расположен в структуре мультифункционального комплекса H-Tower. Девелопером которого выступает компания St. Sophia Homes (Киев). Номерной фонд гостиницы составляет 262 номера. Инфраструктура отеля включает несколько ресторанов и баров, лобби-бар. фитнес- и SPA-центры. Бальный зал вместимостью до 400 человек и бизнес-центр с 11 многофункциональными конференц-залами.

Следует отметить, что открытие отеля в непростой для сегмента гостиничной недвижимости период является огромным риском. Собственник объекта должен обладать запасом «финансовой прочности», а гостиничный оператор - опытом управления в условиях экономического кризиса. «Вне всякого сомнения. Hilton Kyiv открылся в неподходящий период времени и сейчас испытывает трудности наравне с остальным рынком, комментирует открытие отеля Дэвил Дженкинс, Руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. — На мой взгляд, запуск крупных брендированных отелей в неустойчивой ситуации и в сложных условиях рынка совершенно не оправдан». Не столь категоричен в своих суждениях Александр Носаченко, который считает, что «открытие гостиницы Hilton оказалось достаточно успешным. На текущий момент она работает на одном уровне с другими гостиницами категории 5 звезд, которые уже давно завоевали популярность среди туристов Киева. Такой успех объясняется, в первую очередь известностью и успешностью бренда Hilton во всем мире».

Открытие Hilton Kyiv обострило конкуренцию в сегменте отелей категории 5 звезд. «В связи с этим цена на услуги гостиниц в данном сегменте значительно понизилась. - комментирует Марина Рымаренко - Однако в целом. Hilton - известный мировой бренд, чье появление характеризует активное развитие рынка, поэтому присутствие в Киеве такого крупного игрока является позитивным сигналом».

Несмотря на то, что в планах на 2014 год значилось открытие нескольких гостиниц в Киеве - Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska, 3 звезды (ул Большая Васильковская, 55) и Renaissance Kiev Hotel, 4 звезды (ул. Прорезная 24/39) - их открытие ожидается не ранее 2015 года. Более того, по мнению экспертов, эта дата может быть перенесена на более поздние сроки. «Произошла очередная волна пересмотра планов о выходе новых проектов, в том числе отелей среднего ценового сегмента, которые наиболее активно строи-
лись в 2013 году». - прокомментировал Александр Носаченко.

Уровень загрузки

Поданным компании Colliers International (Украина), на сегодняшний день заполняемость гостиниц Киева в среднем составляет порядка 30%. В текущих условиях наиболее финансово устойчивыми оказались гостиницы, стоимость номеров которых привязана к иностранной валюте. «Преимущественно это гостиницы категории 5 звезд и качественные гостиницы категории 4 звезды, - рассказывает Александр Носаченко. - При этом доходность самих отелей снизилась для всех категорий. Средняя стоимость проданного номера в день (ADR) была существенно ниже заявленной стоимости стойки за счет действия скидок и различных программ лояльности».

Ситуацию со значительно снизившимся уровнем загрузки гостиниц Киева комментирует Дэвид Дженкинс: «До 2014 года лишь единичным гостиницам в Киеве удавалось превысить уровень загрузки в 55% в среднем по году. На протяжении последних двух лет заполняемость ключевых брендированных отелей в столице была стабильной и составляла около 50%. На сегодняшний день уровень заполняемости в среднем по рынку составляет 30% в сравнении с 51%, зафиксированным в аналогичный период 2013 года.

ADR в среднем составляет $190/ночь против $210/ночь в 2013 году. Падение уровня загрузки не является неожиданным, учитывая, что основную часть спроса на размещение формировали гости из России — сегмент, которого сейчас в городе практически нет. Гостиницы пытаются удерживать тарифы, понимая, что снижение цен или демпинг не повысит загрузку, а только еще больше снизит их доходы. При этом в момент, когда ситуация начнет восстанавливаться, отельеры смогут удерживать стабильные тарифы и не усугубят положение на рынке в целом».

Чтобы привлечь гостей, гостиницы запускают ряд специальных предложений и акций, снижая, таким образом, стоимость проживания. Стараясь максимально сократить расходы, некоторые гостиницы прибегают, к примеру, к закрытию части номерного фонда.

Загрузку дизайн-отеля 11 Mirrors и сети Senator Apartments комментирует Марина Рымаренко: «К счастью, сложившаяся ситуация не повлияла на загрузку и доходность наших объектов. Она остается стабильной благодаря тому, что каждый из объектов занимает уникальную нишу на рынке. 11 Mirrors – это первый дизайн-отель в Украине, гостями которого являются звезды и известные художники, бизнесмены и трендсеттеры. продюсеры, актеры и фотографы. В свою очередь Senator Apartments - сеть профессиональных сервисных апартаментов, где на длительный период останавливаются топ-мснеджеры крупных украинских и международных компаний, сотрудники дипломатических представительств. Представители этих категорий гостей продолжают приезжать в Киев, как и раньше, благодаря чему доходность наших объектов осталась стабильной.

Новые гостиницы, заявленные к открытию в Киеве в 2015-2016 год

Конкуренция и борьба за клиентов

В 2014 году на рынке Киева отмечалась жесткая конкурентная борьба между гостиницами во всех сегментах. На фоне снижающейся туристической и бизнес-активности отели ощутили падение показателей операционной деятельности, что заставило их ужесточить борьбу за клиентов. «Киев является достаточно конкурентным рынком, однако любой гостиничный рынок, загрузка номеров которого составляет менее 30% в среднем в течение года, можно назвать проблемным. - комментирует Дэвид Дженкинс. - Более того, к вводу в эксэксплуатацию заявлены несколько новых объектов гостиничной недвижимости, которые не пересматривают свою ценовую политику, что еще больше ужесточит конкуренцию на рынке».

Одним из инструментов конкурентной борьбы в 2014 году стал пересмотр гостиницами ценовой политики с последующим снижением стоимости проживания. К таким мерам прибегли отели категории 3 звезды. Также гостиницы внедряют различные  программы лояльности (например, бесплатный завтрак, дополнительные услуги в подарок, др.). «В то же время, 4- и 5-звездочные отели не пересматривали цены - они стараются поддерживать связь со своими западными коллегами, а также генерировать прибыль от привлечения бизнес-аудитории для проведения конференций, семинаров и т.п.», - прокомментировал Дэвид Дженкинс.

Об инструментах конкурентной борьбы на примере дизайн-отеля 11 Mirrors рассказывает Марина Рымаренко: «Для привлечения гостей действуют специальные новогодние предложения. Например, популярным среди гостей является предложение «три ночи по цене двух» или скидка 15% при бронировании больше двух ночей. Для привлечения новых клиентов и повышения лояльности существующих мы ввели в этом году две новые, уникальные на украинском гостиничном рынке услуги — Styling Box и Jogging Corner.

Styling Box — это набор из полезных мелочей (средства для профессионального ухода за волосами, кожей, др.), которые гостю теперь не нужно везти с собой, а можно просто попросить на рецепции. Jogging Corner — это специально отведенный уголок, где размещаются карты с различными маршрутами для утренней пробежки, бутылки с минеральной водой, яблоки, полотенца».

Банкротство и продажа гостиниц

В современных сложных экономических и политических условиях для функционирования гостиничного бизнеса эксперты не исключают  вероятности  банкротства отдельных гостиниц и продажи нерентабельных объектов. «Все будет зависеть от готовности собственника продавать гостиницу по заниженной цене, заведомо дешевле даже стоимости строительства. В любом случае, продажа и покупка гостиниц в текущих рыночной ситуации не является экономически оправданной», - прокомментировал Александр Носаченко.

Тем не менее, на столичном рынке уже имеются первые прецеденты продаж гостиниц. Так, по неофициальным данным, в нынешнем году была продана 5-звездочная гостиница Hyatt Regency Kyiv по
ул. Аллы Тарасовой, 5 в Киеве. Номерной фонд отеля составляет 234 номера. Открытие гостиницы состоялось в 2007 году. На тот момент Hyatt Regency Kyiv стал первой в Киеве 5-звездочной гостиницей, находящейся  в управлении международного оператора. Владельцем объекта «Индустриальная группа».

Прогнозы

Эксперты затрудняются делать прогноз равития ситуации в сегменте гостиничной недвижимости Киева на ближайшую перспективу, ссылаясь на непредсказуемость политической ситуации в стране, от которой полностью зависит гостиничный сегмент. «Прогнозировать состояние гостиничного сегмента в нашей стране в данный момент невозможно, - комментирует Марина Рымаренко. - Все будет зависеть от экономической и политической ситуации, инвестиционного климата в Украине и от степени безопасности гостей, которые приезжают в Киев. Можно допустить, что традиционно влияние на уровень загрузки отелей будет  оказывать сезонность, особенно период новогодних праздников – обычно в эти дни гостиницы заполнялись преимущественно за счет туристов, количество которых резко сократилось».

«В вопросе прогнозов все полностью зависит от политической обстановки в стране. Если сохранится негативный тренд в отношении российского бизнеса в Украине, то по всей вероятности, гостиничный сегмент будет в таком же сложном положении, как и в нынешнем году. Если состоится открытие новых объектов, то это еще больше затруднит ситуацию: уровень заполняемости, в среднем по всем объектам будет еще ниже», — отметил Дэвид Дженкинс.

По словам Александра Носаченко: «в текущей ситуации прогноз динамики изменения показателей операционной деятельности отелей крайне осложнен. Однако можно отметить, что даже в случае улучшения ситуации в стране, достичь показателей 2013 года за относительно короткий период времени будет практически невозможно, и в 2015 году все показатели останутся на нынешнем уровне. Принимая во внимание текущую ситуацию и крайне низкий спрос даже для существующего номерного фонда города новые отельные проекты, в том числе в среднем ценовом сегменте, будут с трудом поглощены рынком в ближайший год».