ИТОГИ 2018: ПАДЕНИЕ ПОСЛЕ РЕКОРДОВ 2017 ГОДА
5,7% и 24,5% - таково снижение объемов ввода в эксплуатацию жилья соответственно в Украине и Киеве в прошлом году. Так, за указанный период этот рынок недвижимости страны пополнился 8 689 400 м2 (103 141 квартира), а столицы - 1 255 854 м2 (19 902 квартиры). При этом динамика по Киеву ниже не только по сравнению с 2017 годом, когда было введено 1 733 534 м2 жилья, но и по сравнению с результатами 2011-2016 годов.
Хотя ввод в эксплуатацию и продемонстрировал отрицательную динамику, но в целом, согласно данным Госкомстата, объемы строительства, включая жилье, за прошлый год увеличились: в Украине - на 8,5% (сумма выполненных строительных работ составила 141.2 миллиарда гривен), в Киеве - на 09% (около 31,5 млрд. грн.). При это прирост по жилой недвижимости составил 0,9% (до 29,3 миллиарда гривен) в целом по стране и 6,6% (до 12,7 миллиарда) - в столице.
Необходимо отметить еще одну тенденцию, наблюдающуюся на рынке недвижимости Киева - изменение структуры нового предложения по классам жилья. Согласно исследованиям City Development Solutions в прошлом году больше всего новых квартир вышло в комфорт-классе (60%), в то время как эконом-класс потерял позиции лидирующего сегмента (29%). Оставшуюся долю нового предложения занимает жилье высокого класса - бизнес (9%) и премиум (2%).
Интересно отметить, что 73% новых квартир были выведены на рынок 10 крупнейшими столичными застройщиками (всего в Киеве 88 активных девелоперов).
«Это говорит об увеличении влияния ведущих игроков», - отметил Роман Герасимчук, директор. City Development Solutions.
КОМФОРТНАЯ 1-КОМНАТНАЯ НЕ БОЛЕЕ 50 М2
На рынке недвижимости Киева увеличилось количество сделок купли-продажи квартир и индивидуальных жилых домов. По данным Министерства юстиции Украины, в 2018 году в столице частными и государственными нотариусами было заключено 35 352 таких договора, что на 12,6% больше, чем в 2017 году. При этом, согласно аналитике онлайн-сервиса Address.ua, учитывая
огрешность в 30%, в которую входит, например, перерегистрация прав собственности, реальное число сделок составило 25 000, из них порядка 60% или 15 000 - на первичном рынке. Таким образом из 19 902 введенных в прошлом году квартир около 5000 остались непроданными. По данным Address.ua со ссылкой на Экспертную межотраслевую ассоциацию Украины, за период с 2011 по 2018 год на рынке накопилось около 74 000 непроданных квартир (без учета апартаментов).
Структура спроса на первичном рынке жилья соответствует структуре предложения этого сегмента недвижимости в целом. По оценке City Development Solutions, лидером по количеству заключенных в прошлом году сделок стал комфорт-класс (51%). Еще 21% пришелся на жилье эконом-класса, 24% - бизнес-класса и 4% - премиум-класса. В основном интерес покупателей вызывают 1-комнатные квартиры площадью до 50 м2.
City Development Solutions оценивает рост объема сделок на рынке первичной жилой недвижимости столицы в 6%. Положительную динамику спроса подтверждают и другие игроки рынка.
Например, Олег Перегинец, управляющий партнер, Kiev Standard real estate boutique, оценивает спрос на жилье бизнес- и премиум-классов на высоком уровне по отношению к предыдущим трем годам. «В классе бизнес, по нашим подсчетам, за 2018 год была продана 2091 квартира, это +5% к 2017 году, а в классе премиум - 209 квартир, что на 30% больше по сравнению с 2017 годом», - отметил эксперт.
В корпорации «Укрбуд», реализующей проекты жилой недвижимости различных классов, отмечают рост продаж квартир в столичных проектах на уровне 11% в 2018 году, общее число сделок (включая паркинги и нежилые помещения) увеличилось на 19%.
В компании DIM group, комментируя динамику продаж, отметили, что на протяжении всего прошлого года наблюдался повышенный спрос. «После введения военного положения в некоторых областях страны он несколько упал. Однако уже к концу года.
огда девелоперы запустили рекламные кампании с новогодними предложениями, спрос возобновился и вышел на хороший уровень, - описывает ситуацию по рынку Татьяна Тиманова, директор по операционному маркетингу, DIM group. - На сегодняшний день мы наблюдаем стабильность, но выборы могут повлиять на динамику спроса как положительно, так и отрицательно. Для инвестора главное - стабильность в стране, стабильность курса валют и гарантии того, что девелопер реализует проект вовремя и заявленного качества».
Впрочем, вполне предсказуемо, что положительная динамика спроса наблюдалась не на всех площадках. Роман Герасимчук, например, отмечает, что к началу 2019 года многие застройщики столкнулись с рядом проблем, связанных в первую очередь с усложнением привлечения новых покупателей. «Увеличение количества новых проектов опережает темпы роста спроса, что приводит к снижению объемов продаж в отдельных комплексах и увеличивает стоимость привлечения целевого клиента», - отметил эксперт.
ЦЕНА: ТОЛЬКО В ПЛЮС
По данным компании UTG, в 2018 году стоимость жилья в Киеве выросла как в национальной валюте, так и в долларовом эквиваленте. Средняя цена за 1 м2 составляет 24 587 гривен или $911. При этом разные секторы продемонстрировали различную динамику удорожания. «В гривне цены на недвижимость продолжают расти из года в год, - рассказывает Галина Мартыненко, руководитель департамента корпоративных коммуникаций, City One Development. - Наиболее стабильны цены в долларовом эквиваленте в высоколиквидных объектах, а также в премиальном классе». Например, по данным аналитического департамента Kiev Standard real estate boutique, за прошлый год средняя стоимость метра квадратного выросла в долларовом эквиваленте на 4% в сегменте жилья класса бизнес и на 6% в сегменте премиум.
Основные причины повышения цены - рост курса валют, стоимости строительных работ, материалов, заработной платы. Так, по данным Госкомстата, цены на строительно-монтажные работы увеличились более чем на 18% в прошлом году. «С другой стороны, стремительный рост стоимости квадратного метра сдерживает конкуренция среди застройщиков, так как в последнее время на рынке недвижимости столицы появляется все больше жилых комплексов различных классов», - говорит Татьяна Тиманова.
Ситуация со стоимостью метра квадратного будет зависеть от обстановки в стране после выборов. Татьяна Тиманова прогнозирует, что при стабильности цена будет понемногу увеличиваться либо зафиксируется на определенной отметке; в то же время она допускает вероятность незначительного снижения. А вот в корпорации «Укрбуд» отмечают: если рынок останется стабильным, то цена метра квадратного может вырасти до 10% (в национальной валюте), если экономические условия серьезно изменятся, то повышение стоимости может быть намного больше.
СТИЛЬ ЖИЗНИ В КАЖДОМ МЕТРЕ КВАДРАТНОМ
На фоне увеличения предложения и усиления конкуренции на рынке жилья цена метра квадратного и различные схемы оплаты покупки квартиры являются основными факторами стимулирования сбыта. Олег Перегинец, например, отмечает, что беспроцентная рассрочка платежа остается основным инструментом, благодаря которому увеличиваются темпы продаж на первичном рынке.
Впрочем, уже не первый год многие столичные застройщики в ответ на усиление осознанности и требовательности покупателей используют и другие способы привлечения интереса и стимулирования выбора в пользу того или иного проекта. Например, сегодня как никогда ранее девелоперы уделяют больше внимания концепции и брендингу проектов. Условно говоря, каждый метр квадратный преподносится как некий стиль жизни, под которым подразумеваются современные архитектурные решения и продуманные планировки, развитая инфраструктура жилого комплекса и придомовой территории, а также всевозможные дополнительные опции. Как отмечает Олег Перегинец, масштабность и концептуальность новых проектов - одна из ключевых тенденций рынка жилой недвижимости. «Киевские девелоперы активно работают над брендами жилых комплексов. Продавать метры квадратные уже не модно - сегодняшний клиент ищет комфорт и стиль жизни», - говорит Роман Герасимчук.
В чем же заключается этот стиль жизни и какие «фишки» предлагают столичные застройщики? Список разнообразный, и чем выше класс проекта - тем больше и качественнее такое предложение. City One Development, например, создала в комплексе «Свя-тобор» закрытый от автомобилей двор, собственный парк с площадью, двор с инновациями (эргономичные лавки, эффективное LED-освещение, бесплатный Wi-Fi, др.), обеспечила мощности для зарядки электрокаров. В ЖК «Бульвар Фонтанов» девелопер создал точки притяжения - 150-метровый каскад светомузыкальных фонтанов, 2-уровневую террасу на крыше с рестораном, кинотеатром, бизнес-зоной, детской комнатой, зоной барбекю, а в ЖК «Новопечерские Липки» предусмотрел эксплуатируемые крыши и террасы, открытые бассейны на территории, др. Компания DIM group обустраивает во входных группах своих комплексов места для отдыха и ожидания, гостевые санузлы, ресепшен, места для хранения велосипедов и колясок. А «Укрбуд» предлагает, как заявляет компания, прогрессивное благоустройство придомовой территории с соблюдением концепции «двор без машин», развитую внутреннюю инфраструктуру для совершения покупок, отдыха и спорта, занятия по интересам, детских активностей, а также инновационные решения, в первую очередь - систему «умного дома». «Интергал-Буд» старается предусматривать в каждом жилом комплексе детские сады и центры раннего развития.
На что еще акцентируют внимание девелоперы в своей работе, так это на всевозможных коммуникациях и активностях для существующих и потенциальных покупателей жилья. Например, проведение различных мероприятий, таких как тематические вечера, пикники, праздники и другие ивенты, стало частью маркетинговой деятельности некоторых столичных компаний, среди которых SAGA Development, City One Development, KAN Development. Цель таких активностей - укрепление лояльности жителей комплексов и привлечение внимания потенциальных покупателей к уже работающим и еще строящимся проектам.
ДИНАМИКА РОСТА РЫНКА: ВОЗМОЖНО ЗАМЕДЛЕНИЕ
Один из основных факторов, который может повлиять на ситуацию на рынке жилой недвижимости Киева и Украины в целом, - президентские и парламентские выборы 2019 года. Самый пессимистичный сценарий развития событий - это новый кризис. В таком случае, как отмечают в компании «Укрбуд», можно ожидать замедления эволюционного процесса в секторе и очередного переформатирования рынка, то есть ухода слабых игроков и дальнейшего укрепления позиций сильных компаний. Также в подобном случае девелоперы сконцентрируются в первую очередь на завершении начатых проектов и выполнении обязательств перед инвесторами. По прогнозам компании DIM group, если возникнут какие-то волнения и стремительный рост курса доллара, то количество сделок на рынке жилья уменьшится. Однако о подобном развитии событий мало кто говорит - в целом кардинальных изменений пока не прогнозируется.
Что наблюдается на рынке сейчас, так это некоторое снижение активности как со стороны девелоперов, так и покупателей. «Смена политических сил в стране не сказывается критически на секторе недвижимости. При этом основные крупные застройщики откладывают запуск и старт продаж масштабных проектов на период после выборов», - говорит Олег Перегинец. «Наблюдения за рынком в предвыборный период однозначно свидетельствуют о некотором замирании, однако в первую очередь это касается инвестиционного спроса на первичную недвижимость. Люди, приобретающие квартиры для собственного проживания, по большей части не стали откладывать покупку», - дал оценку Роман Гера-симчук. Подобную тенденцию отмечают и в компании «Укрбуд», где сообщили, что часть покупателей «затаились», другие наоборот - активизировали инвестиционную деятельность. Как сообщила Галина Мартыненко, в City One Development, например, первый квартал 2019 года более успешный с точки зрения количества продаж, чем аналогичный период 2018 года.
Роман Герасимчук прогнозирует, что в текущем году общая динамика рынка жилой недвижимости Киева будет положительной, но ее темпы замедлятся. Перспективное предложение будет включать завершение строительства начатых объектов, старт последующих очередей уже представленных на рынке комплексов, а также запуск новых проектов и форматов. «Мы ожидаем новых масштабных проектов, увеличения предложения готовых квартир с ремонтом от застройщика, развития сегмента доходных домов», - делится прогнозами Олег Перегинец.
Например, девелопер City One Development планирует завершить возведение жилых домов совокупно более чем на 57 000 м2 в комплексах «Бульвар Фонтанов» и «Святобор». Компания KAN Development, которая ввела порядка 150 000 м2 жилых площадей в 2018 году, продолжит расширение портфеля. В частности, девелопер запустит реализацию новых очередей в проектах «Файна Таун» и Respublika. Корпорация «Укрбуд», сдавшая в 2018 году в эксплуатацию дома и секции в семи столичных жилых комплексах и начавшая строительство пяти объектов, сейчас прорабатывает около десяти новых проектов в Киеве, реализация части из них стартует в текущем году. DIM group также планирует запуск нескольких комплексов в период до конца года, однако детали пока не озвучивает. «На рынке Киева появляются интересные земельные участки для реализации новых проектов в связи с тем, что многие промышленные районы города перестают функционировать. Поэтому рынок недвижимости столицы будет лишь развиваться», - оценивает перспективы сектора Татьяна Тиманова.
