С ноября 2013 года на украинском рынке недвижимости большая часть сделок была заморожена, поскольку люди не хотят рисковать делать долгосрочные вложения.
Сергей Злыдня, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), говорит, что на фоне усложнившейся экономической и политической ситуации рынок недвижимости в стране замер. Многие не желают выставлять свои активы на продажу, что также стало причиной уменьшения количества сделок.
Украинцы используют вложения в недвижимость для сбережения своих капиталов. Сегодня это неплохая альтернатива депозитам. Потому многие владельцы недвижимости пока не спешат ее продавать, стремясь сохранить свои сбережения в случае ухудшения ситуации.
Девальвация гривны оказала еще большее негативное влияние на рынок недвижимости, поскольку сегмент очень чутко реагирует на колебания валют. Этот факт стал одной из причин снижения количества сделок.
Эксперт добавил, что пока на рынке не заметно паники, все проходящие сегодня операции были ранее запланированы и не проводится никаких спекулятивных операций. Это утверждение касается Киева и крупнейших городов Украины.
Рынок недвижимости Крыма
Эксперты крымского отделения АСНУ отмечают, что на полуострове проводит подготовительный этап на рынке недвижимости. Однако, пока неизвестно, когда и как он завершится.
Сергей Злыдень подтверждает, что в Крыму проводятся подготовки к некоторым сделкам. Многие украинцы хотят продать крымскую недвижимость и приобрести что-то на материковой Украине. С другой стороны, есть россияне, которые хотят приобрести недвижимость в Крыму. Потому риэлторы на полуострове получают все больше и больше звонков. Однако сейчас юридически невозможно провести полноценную сделку в Крыму. Потому дело оканчивается только звонками.
Юрий Пита, руководитель комитета по правовым вопросам АСНУ, говорит, что регистрационные службы в Крыму сейчас перенесены в Запорожье и Херсон.
На крымском рынке аренды ситуация такая же плохая. Летнего сезона уже не будет, частное жилье никто не бронирует, номера в гостиницах пустуют. Однако риелторы рассчитывают на рост спроса к концу лета.
Рынок в других регионах
Президент АСНУ отмечает, что из-за приближающегося курортного сезона намного лучше обстоят дела в других южных регионах Украины. Те украинцы, которые не смогут поехать в Крым, смогут отправиться на берег Черного моря в Николаевской, Херсонской и Одесской областях.
Эксперт подчеркивает, что Одесса может занять первое место по росту количества отдыхающих в этом сезоне. Это приведет к росту спроса на недвижимость и аренду ближе к середине сезона.
Эксперты АСНУ подтверждают, что западные области сейчас стабилизируются, а количество и объемы сделок в них увеличиваются. Это касается в первую очередь Львова. Там рынок особенно активен, также растет интерес со стороны инвесторов из Польши, Чехии и Словакии. Эксперты прогнозируют рост объема прямых инвестиций в Украину в случае стабилизации политической ситуации и получения финансовой помощи. Это, в свою очередь, положительно отразится на благосостоянии тех, кто хочет привлечь инвестиции.
Проблемы государственного контроля
Рынок недвижимости страдает не только от экономических проблем, но и из-за системы государственного контроля. Дмитрий Корчев, руководитель Киевского регионального отделения АСНУ, считает, что проблемы возникают в процессе работы с нотариальными органами.
Нотариусы завышают стоимость своих услуг. Стоимость регистрации частным нотариусом в госреестре колеблется от 800 до 1600 гривен. Государственные службы за такую же услугу берут 350 гривен. Сейчас за продажу квартиры необходимо заплатить около 16 тыс. гривен. Это страшная цифра. Для ее уменьшения необходимо пересмотреть Налоговый кодекс.
Эксперт отметил, что Минюст создал монстра, которые собирает «дань» на всех этапах сделки. Самое ужасное, что эти деньги никогда не попадут в государственную казну, а осядут в чьих-то карманах. Все это не дает рынку развиваться, а покупатель еще много раз подумает, а надо ли ему связываться с такими затратами ради продажинедвижимости.
Цены на жилье
Эдуард Бразас, руководитель комитета по информационным технологиям и аналитике АСНУ, считает, что номинально стоимость жилья в Украине не изменилась.
Средняя стоимость метража практически не изменилась. Однако растет показатель торга при заключении сделки. Раньше он не превышал 3-5% от первоначальной суммы. Сейчас он увеличился примерно в два раза. Из-за чего реальная стоимость недвижимости пошла вниз при номинальной стабильности.
В сегменте аренды жилья тоже наблюдается спад. Квартиры сдают только те, кто готов пойти на компромисс и пересчитать оплату по старому курсу или идут на какие-то другие уступки. Те, кто не готов договариваться, остаются без жильцов.
Бразас оценивает падение стоимости жилья до конца года на 1015%, а количество сделок должно снизиться вдвое по сравнению с 2013 годом.
Чего ждать рынку недвижимости в будущем?
Несмотря на нестабильную ситуацию в стране, эксперты прогнозируют рост количества сделок на первичном рынке уже этой осенью.
В свою очередь, Сергей Злыдня говорит, что эксперты не ожидают падения до уровня 2008 года, поскольку тогда гривна упала практически на 45% (т.е. практически вдвое), а индексация квадратного метра не произошла.
Сегодня первичный рынок вполне адекватно реагирует на падение гривны, а стоимость квадратного метра в гривне растет. Потому эксперты не ждут существенного падения цен на вторичном рынке.
Президент АСНУ добавил, что дл начала следует развивать финансовый рынок, то есть предоставить людям свободные деньги через ипотеку. Это одна из первых целей государства в этом вопросе. Если финансовая система оживет, что рынок недвижимости поднимется вместе с ней. Такая схема работает во всех цивилизованных странах.
АСНУ совместно с Минюстом сейчас приступает к решению проблем в исполнительных органах, поскольку многие объекты продают ими через аукционы. Помимо этого, в феврале ввели новые правила оценки недвижимости. Пока что единственным результатом стал рост стоимости услуг оценщиков и увеличение сроков проведения необходимой оценки.
Пита подтверждает, что АСНУ также сотрудничает с оценщиками, чтобы изменить ситуацию и нормализовать процесс оценки.
