Этот рейтинг не на слуху, о нем не пишут на каждом шагу, и мало кто в Украине знает о его существовании. Но главы всех крупнейших городов мира считают за честь присутствовать в нем. Для того чтобы оказаться среди номинантов «мэра мира» (The World Mayor), нужно соблюдать «этический кодекс мэра» и прославиться благодаря какому-то разумному решению для своего города. Мэр Сан-Паулу Марта Тереза Смит де Васконелос Суплиси оказалась в списке, построив ряд тоннелей в родном городе и таким образом решив проблему пробок. Глава Мельбурна Джон Со расширил территорию города за счет превращения бывшего портового рабочего района в культурный центр.
У нынешнего главы Киевгорадминистрации Александра Попова должности «мэр» формально нет, но шанс оказаться в рейтинге у него есть. Стратегия развития Киева и генеральный план города до 2025 года обещают вывести столицу нашей страны в лидеры региона – по количеству центральных офисов международных компаний, иностранным инвестициям и даже туристам. И конечно, изюминка стратегии — строительство «киевского Манхеттена».
Шансы для этого есть. Бизнес, которому предоставлено почетное место спонсора городских проектов, готов в них участвовать. Но вместо амбициозного и суперсовременного Киев-сити предпочел бы строить «приземленные», но востребованные одиночные бизнес-центры на окраинах города.
Деловая столица
Эти несколько цифр отскакивают у него от зубов. Руслан Крамаренко, замглавы Киевской городской администрации — один из главных инициаторов создания Киев-Сити. Территория — минимум 40, максимум 180 га в пределах Киева. От $2 до $10 млрд. прямых инвестиций. Будет создано 30-80 тыс. новых рабочих мест.
Идеи создания «Киев-Сити» еще нет в проекте генерального плана нашего города. Но уже более семи лет она будоражит умы руководителей нашего города. Идея вынести всю деловую активность в отдельно стоящий «сити», где будет все — от бизнес-центров до театров и ресторанов — в свое время стала ключом к спасению от транспортного коллапса для многих городов. Именно из такой идеи в середине пятидесятых годов прошлого века родилась нынешняя гордость Парижа, деловой район La Défense, а в конце восьмидесятых — район Canary Wharf в Лондоне. Сосредоточение деловой активности в одном месте позволило разгрузить транспортную инфраструктуру, как в Лондоне, очистить исторический центр города от многочисленных офисов, как в Париже, и т.д. Нынешнее руководство Киева решило воплотить, наконец, эту идею в жизнь.
Украинский вариант Canary Wharf или «Москва-сити» может появиться в одной из пяти точек на карте Киева. «Стратегия и генплан делают акцент на том, чтобы отводить под деловые центры участки, которые сегодня используются неэффективно, особенно промзоны, о чем свидетельствует успешный опыт многих зарубежных городов, например, Торонто в Канаде», — говорит Андрей Лобач, программный директор фонда «Эффективное управление», организации, которая входит в консорциум разработчиков Стратегии развития Киева 2025. Как объясняет Сергей Перапечка, директор международной консалтинговой компании BCG, в любом современном европейском городе должен соблюдаться баланс расселения, то есть на каждой территории должны быть по максимуму сбалансированы как места для проживания, так и рабочие места, именно поэтому в Стратегии заложен переход от моноцентризма к полицентризму (инициатива «центр рядом с домом»), когда, кроме исторического центра, будет создано еще несколько центров деловой активности. Пока приглядываются к пяти площадкам: ВДНХ и ипподром в районе Одесской площади, территория на массиве «Осокорки-Северные» (около Южного моста), на Северной Теличке (между Южным и Дарницким мостами), на Днепровской набережной, а также возле озера Вырлица (ст. метро «Харьковская»).
Александру Попову, главе Киевской городской государственной администрации, по душе вариант строительства на ВДНХ. «Вариант строительства делового центра на месте ипподрома (и переноса ипподрома под Киев) может оказаться самым дешевым и самым быстрым для реализации из всех пяти площадок, так как там вопрос подготовительных инженерных работ, телекоммуникаций и права на землю уже не стоит», — рассказал он на прошлой неделе на круглом столе «Стратегия развития Киева: как будет выглядеть украинская столица через 15 лет?», организованном «Инвестгазетой» и фондом «Эффективное управление». Но перебирать на себя право принятия решения он не хочет. «Деловой центр возможен и на левом, и на правом берегу, — говорит он. — Но поскольку «Киев-Сити» будет строиться не за бюджетные деньги, а за деньги бизнеса, то именно инвесторы и должны выбрать место».
Местный вопрос
Некоторые уже не прочь воспользоваться этим предложением. Председатель совета директоров Конфедерации строителей Украины и председатель совета директоров компании «XXI Век» Лев Парцхаладзе, к примеру, — сторонник строительства «Киев-Сити» на правом берегу. Но желательно — в районе Телички. «По предварительным оценкам консалтинговых компаний, Северная Теличка — лучший участок по всем показателям: по площади, стоимости строительства, расположению относительно сложившихся деловых зон, по социальной активности и соответствию профиля окружающей территории», — говорит он. И предлагает построить на Теличке «Киев-Сити» площадью 400 тыс. кв. м — как восемь «Парусов». На строительство, по его подсчетам, понадобится около десяти лет.
Как и ипподром, Теличка — в числе любимчиков Киевгорадминистрации тоже. Но все же Руслан Крамаренко, замглавы КГГА, предпочел бы другой вариант: перенести деловое сердце столицы на левый берег, в идеале — на Осокорки. «Да, Теличка — самый привлекательный район для «Киев-Сити» с точки зрения близости к центру, развитости инфраструктуры и т.д. Но если расположить там деловой центр, понадобится строить еще один мост, который обойдется в порядка $1 млрд.», — говорит он.
Впрочем, где бы ни расположился проект, даже чтобы просто начать его реализацию, руководству города нужно будет приложить титанические усилия. В случае с Северной Теличкой, к примеру, кроме строительства моста в $1 млрд., нужно будет отселить более 150 человек, живущих на этой территории (законодательного права сделать это на сегодня нет) и вынести все промышленные объекты за территорию города. Еще в 2005 году вынос 20 предприятий, расположенных здесь, за пределы Киева, оценивали минимум в $1 млрд. (при том, что свободные территории под Киевом в таких масштабах найти будет очень сложно). Еще одна статья расходов — рекультивация земли. Ведь в силу своего расположения на промышленной территории эта земля имеет химический состав практически всей таблицы Менделеева. «Земля, которая находится на этой территории, должна быть рекультивирована, вывезена и захоронена, а на ее место привезена новая. Никакой деловой или развлекательной активности на загрязненной земле быть не может», — говорит Крамаренко.
Команда Попова и Крамаренко, кажется, готова «чистить авгиевы конюшни» и совершать другие подвиги, лишь бы увидеть в Киеве свой деловой центр. «Подобный мегапроект — это возможность привлечь очень значительные объемы инвестиций и существенно улучшить позиционирование Киева как потенциального места для размещения штаб-квартир международных компаний», — говорит Игорь Гончаренко, старший менеджер проектов фонда «Эффективное управление». Не говоря уже о том, что это тысячи новых рабочих мест. «Город готов потратить на подготовительные работы более $200 млн.: отведение земли, инженерное обеспечение и т.д.», — обещает Руслан Крамаренко. Ведь, согласно новому градостроительному закону, именно горадминистрация должна нести расходы по подводу инженерных коммуникаций.
Вопрос в том, нужны ли такие подвиги бизнесу. Ведь даже если руководство города и инвесторы найдут общий язык в вопросе месторасположения будущего строительства, то в заявленных масштабах — вряд ли. По подсчетам Крамаренко, на реализацию этого проекта понадобится как минимум $2 млрд., Лев Парцхаладзе говорит о стартовых инвестициях в строительство первого здания в размере $200 млн. Остальные же говорить о многомиллионных инвестициях вообще не спешат.
Границы и ограничения
«Мы легко жонглируем миллиардами, говоря о Стратегии развития Киева. Но больших денег сегодня, с учетом кризиса, у бизнеса нет — ни у украинского, ни у международного. Каждый из застройщиков понимает, что сейчас непросто привлечь даже $10 млн.», — объясняет такую пассивность Петр Слипец, исполнительный директор KDD Group, которая в этот день, стремясь привлечь финансирование, объявила о продаже 70% акций за $17 млн. известному аграрию Андрею Веревскому.
Экономить на строительстве — тоже не выход. «Малый бюджет создает пробелы в архитектуре, за которые нам будет стыдно уже через десять лет», — рассуждает Слепец. О том, к чему привела экономия и недальновидность чиновников Москвы, хорошо знает Наталья Пронина, директор по развитию компании Knight Frank. Заселение «Москва-сити» началось еще в 2007 году. «Даже с учетом того, что это был подъем рынка и речь шла о Москве, бывали случаи, когда компании, сняв не один этаж, через какое то время отказывались от аренды и покидали этот деловой центр», — говорит Пронина, которая долгое время проработала в московском офисе компании как раз в то время, когда шло активное заселение «Москва-сити». Ключевых проблем оказалось две — плохая транспортная развязка и слишком мало парковок, на которых пытались сэкономить строители. Ключевых проблем оказалось две — неудобная транспортная развязка и слишком мало парковок, на которых попытались сэкономить строители. (Хотя со временем часть вопросов была решена на уровне администрации города и деловой центр начал активно заполняться.)
Руководство украинской столицы надеется решить вопрос финансирования за счет прихода крупных иностранных инвесторов. «Администрированием проекта должны заниматься профессионалы. Думаю, целесообразно эту функцию будет отдать крупным инвесторам, которые придут на этот проект», — говорит Руслан Крамаренко. Но надеяться на приход крупных международных и долгосрочных инвесторов на фоне нынешнего кризиса и инвестиционного климата в нашей стране слишком оптимистично. Ведь проекты по строительству «Киев-Сити» уже были, и даже конкретные документы подписывались. «В свое время крупный российский девелопер, компания MosCityGroup планировала инвестировать в развитие делового центра в Киеве, на Рыбальском острове, — говорит Наталья Пронина. — Тогда предполагалось построить 743 тыс. кв. м, из которых половину составили бы офисные площади. Проект должен был быть закончен уже к 2013 году. Но из-за наступления финансового кризиса компания MCG, как и многие другие российские инвесторы, свернула планы по реализации своих проектов в Украине».
Впрочем, огромный бюджет — только одна из причин, почему потенциальные инвесторы скептически относятся к столичному мегапроекту. Вторая причина — несоответствие спроса и предложения. «В Киеве сейчас около 1,3 миллиона квадратных метров офисов. Вакантность - примерно на уровне 10%. То есть, новое строительство (например, 110 тыс. кв. метров в 2010 году) примерно равно новому спросу, - говорит Петр Радчук, вице-президент KDD Group. – При этом, большинство девелоперов уже имеют земельные участки под будущее строительство, поэтому они в основном сначала будут строить на своих участках, где уже потрачены средства на проектирование, перенос коммуникаций и т.д., а уже потом могут смотреть на возможность строительства на участке, Киев выберет для "Киев-Сити"». Кроме того, по мнению Игоря Ермолаева, заместителя генерального директора девелоперской компании «НЕСТ», на сегодня территории, отдаленные от центральной части Киева, в том числе левый берег, не являются перспективными площадками для строительства коммерческой недвижимости и жилья. А Евгений Гребенюк, старший аналитик ИК «Тройка Диалог Украина», считает, что создание отельного делового центра актуально лишь для городов, которые играют роль региональных деловых центров. В таких городах концентрация бизнесов и спрос на офисную недвижимость превышает уровень, если бы в них размещались только отечественные компании. «Пока не наблюдается никаких предпосылок, что Киев может стать подобным региональным центром, — говорит он. — А тот объем бизнесов, которые работают сейчас в Киеве, при правильном планировании города можно спокойно разместить и в центральных районах города».
А нужно ли?
Даже если деловой центр удастся построить, следующим подвигом для КГГА будет заставить бизнес переехать в него. «Нет, не планируем. Почему? Потому что мы любим наш офис на ул. Физкультуры», — говорит Оксана Маркарова, президент-председатель правления ИГ «ITT», в ответ на вопрос, сменили бы они прописку своего офиса на «Киев-Сити», если бы такой центр был построен. В будущем это также вряд ли изменится: переезд компания планирует только в свой бизнес-центр — ІТТ-Плаза, который планирует построить на ул. Короленковская.
Как и ITT, большинство компаний пока не готовы даже думать о переезде в удаленный деловой центр. Наталья Пронина из Knight Frank считает, что мелкие арендаторы переедут в новый деловой центр только тогда, когда поймут, что он стал новым центром деловой активности города. А крупные — только если на новом месте им будет комфортнее, чем на уже насиженном. Деловым людям нужны не только офисы — им нужны рестораны, красивый вид из окна, возможность провести вечер, не делая больших переездов и т.д. «Именно поэтому застройщики выступают в пользу того, чтобы сохранить деловой центр в центре города — ведь тут сосредоточена деловая активность, места, где можно провести деловую встречу или обед и другая необходимая инфраструктура. Ничего из этого нет на районах», — говорит Петр Слипец. Но Сергей Перапечка считает, что ключ к пониманию малых и средних компаний — в двух моментах. Первое — это комплексная застройка территории, когда в проекте развития делового квартала предусматривается место для всего спектра инфраструктуры — от ресторана до прачечной. Второе — это стоимость квадратного метра в центре и вне его. «Разница может быть очень существенной, что и делает такой перенос привлекательным, хотя и небыстрым», — объясняет он. Если вы посетите такие знаковые деловые кварталы в Европе, как Canary Wharf или la Defense, вы не увидите недостатка в уютных кафе или магазинах, плюс ко всему никто насильно не переселял компании в эти деловые центры, экономические законы сами расставляют все точки над «i».
В принципе, положить начало для переезда в удаленный бизнес-центр несложно. Для этого можно ввести запрет на строительство недвижимости в центре. Именно так, к примеру, в прошлом году поступило руководство Москвы. Оксана Маркарова из ITT предлагает другой мотиватор — перенести в «Киев-Сити» административный центр Киева. Но сама КГГА пока к этому не готова. «Сейчас этот вопрос не обсуждается и на повестке дня не стоит. Возможно, будет целесообразно перенести туда часть своих административных функций, но об этом можно будет говорить, когда мы увидим проект», — говорит Руслан Крамаренко.
И даже если организованный переезд удастся, Киевгорадминистрация может столкнуться с другой проблемой — с тем, что в сердце украинской столицы появится еще большее число домов-призраков. «В историческом центре Киева много зданий с красивой архитектурой, которые никем не используются, — говорит Андрей Лобач. — Чтобы город не потерял свой уникальный облик, городские власти должны способствовать привлечению инвесторов, которые вдохнут в эти здания новую жизнь». Рецепт от Льва Парцхаладзе: перепрофилировать бизнес-центры в апартаменты и выставить их на продажу. Но если рецепт не удастся, на плечи киевского бюджета упадет груз расходов на дополнительные инженерные коммуникации, как это было, скажем, в случае со строительством «Чикаго-сити» в США. «После строительства делового центра в Чикаго бизнес переехал туда, а все старые деловые кварталы были полностью заброшены. Но город все равно продолжал их содержать и финансировать старые инженерные сети», — информирует об этом риске Крамаренко.
Время все решит
Никаких решений еще не принято. Александр Попов рассказал, что уже в марте 2012 года планирует провести Международный экономический форум «Киев инвестиционный», где будет презентован в том числе проект создания «Киев-Сити». И лишь после того как бизнес решит, какая площадь ему нравится больше других, он будет закреплен в генплане. «Это будет гарантией для инвестора, что в Киеве будет только один «Киев-Сити», а не пять», — говорит его заместитель Руслан Крамаренко.
Но судя по реакции бизнеса, пока те, для кого предназначена эта красивая и дорогая игрушка, смотрят на нее с любопытством, но покупать не спешат. «Как показывает опыт разных стран, такого рода центры деловой активности могут быть как успешными, так и провальными проектами», — рассказывает Игорь Ермолаев из «НЕСТ». А Петр Радчук из KDD Group напоминает, что случилось с компаниями, строившими свои «сити» для других городов. «Canary Wharf начали реализовывать в 1988 году, а уже в 1992 году компания, которая реализовывала этот проект - Olympia and York Canary Wharf Limited - признала себя банкротом, - говорит он. - Следующий реализатор этого проекта, Canary Wharf Group plc, чуть не обанкротился в 2004 году, и был выкуплен другими инвесторами». Наконец, о московском проекте нынешний мэр Москвы Сергей Собянин также отзывается, мягко скажем, не лестно, называя Москва-сити «градостроительной ошибкой», и критикуя его из-за плохой транспортной инфраструктуры и нехватки парковочных мест.
Именно поэтому компании предпочитают говорить не о большом «Киев-Сити», а о маленьких «городках».«Киев, наверное, не сможет сделать такой деловой центр, как планируется. Я думаю, он будет развиваться мультицентрами», — говорит Николай Толмачев, генеральный директор компании «ТММ». Ему, как и многим другим крупнейшим застройщикам, ближе идея, уже заложенная в проект генплана Киева. Его авторы считают, что строить бизнес-центры в Киеве нужно точечно, в ключевых точках активности города. Таких общественно-деловых центров в генплане насчитывается 20: 12 на правом берегу Днепра, и 8 — на левом.
«Нужно сделать все районы Киева одинаково комфортными для бизнеса, однородными по уровню развития инфраструктуры, и тогда бизнес сам будет готов осваивать новые территории вне исторического центра», — прогнозирует Петр Слипец.
Впрочем, не меньше скепсиса было, когда планировали строить «Москва-сити». Неделю назад Ассоциация менеджеров России (АМР) обратилась к властям Москвы с просьбой организовать на территории «Москва-сити» детский сад, а чуть раньше там же было разморожено строительство ЗАГСа, с тем, чтобы люди, работающие в деловом центре, могли решать все свои проблемы на месте. Несмотря на иронические настроения «Москва-сити» из амбициозного проекта понемногу превращается в реальность. Не исключено, что через 15-20 лет и о киевской идее будут говорить всерьез. Вопрос лишь в том, действительно ли это нужно нашему городу. «Вспоминаю, как несколько лет назад были большие разногласия между центральной властью, городом и бизнесом. Сейчас интерес к развитию города есть и у первых лиц государства. Наилучшим образом идет работа, когда совпадают интересы всех трех сторон», — подытожил Николай Толмачев.
