Ценовые накрутки
Большинство агентств недвижимости, которые подают свои данные по ценам на вторичном рынке, используют для анализа цены предложения.
"Цены предложений – это открытая информация, доступная всем, кто интересуется рынком недвижимости, и поэтому если Вы хотите понять, насколько эти данные достоверны - откройте любой источник, содержащий объявления по продаже недвижимости, проанализируйте и Вы придете практически к тем же самым цифрам", - заявила директор сети агентств "Real Druzi" Друзенко Людмила.
Однако не все представители рынка доверяют ценам предложения. "Среднюю цену предложения можно взять из базы, где висят и непродаваемые квартиры", - говорит замдиректора АН "Альянс Брок" Сергей Подгорный.
Кроме того, на цены объявлений довольно просто можно влиять. "Представьте, сколько объявлений о несуществующих квартирах можно дать в открытые источники, например, на $1 тыс. : на эту сумму легко размещает 100 тыс. нереальных объявлений. И в результате так изменить цену на рынке и статистику, что это отразится на всех средневзвешенных, медианных показателях. Не исключаю, что есть компании, которые грешат таким методом управления рынком", - объясняет управляющий директор "ARPA Real Estate" Михаил Артюхов.
Именно поэтому, по его словам, публичные листинги в большей части - мусор: "Мусор берется для анализа и, в результате, мусор имеем на выходе".
Причина, по мнению М.Артюхова, кроется в том, что в Украине нет, как, например, в США, обязательной отчетности, при которой риелторы обязаны вносить информацию об условиях и деталях сделки.
Почему риелторов не любят
Именно отсутствие регулятора рынка риелторских услуг, Закона о риелторской деятельности, ответственности в рамках Гражданского кодекса привело к тому, что, начиная с 1990-х, работать риелтором может и продавец овощного магазина, и скрипач, т.е. люди, не обладающие ни навыками, ни знаниями, не имеющие специального образования.
"Основная причина (нелюбви к риелторам, - ред.) кроется в непрофессионализме многих риелторов. Профессионалов гораздо меньше, компаний, которые предоставляют комплексный набор услуг – еще меньше, но они на рынке есть", - считает директор по маркетингу компании "SV Development" Владимир Степенко.
Иначе думает вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Сергей Злыдень. По его мнению, причины негативного отношения следующие:
- отсутствие доступа к профессии (определение профессиональных признаков)
- отсутствие доступа к бизнесу (закон или правила регулирования операций с недвижимым имуществом ).
Как следствие, появляется нежелание оплачивать услугу риелтора и функции риелтора начинает выполнять сам потребитель.
По словам представителей рынка, негативный имидж риелторов привел к увеличению числа мошеннических действий или просто ошибок при заключении сделок с недвижимостью. "Ведь если имеется собственный негативный опыт или человек поверил услышанному негативу о риелторах, он пытается совершить сложную сделку самостоятельно, и риск ее неприятного исхода сразу возрастает. А потом такой клиент говорит: "Все риелторы - мошенники", - отмечает президент Гильдии риелторов Украины Наталья Шкилева.
Адвокат ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус со своей стороны отметила, что "одной из причин дискредитации риелтеров является распространившаяся практика их использования в сомнительных операциях, имеющих признаки уголовно преследуемых действий". "Подтверждением этому является обобщенная практика по схемам мошенничества на рынке недвижимости, приведенная в приказе Госфинмониторинга от 19 декабря 2008 года N265", - добавила юрист.
Существует проблема и с соблюдением этических стандартов. "К сожалению, так исторически сложилось, что уровень этических стандартов украинских риелторов был чрезвычайно низок, особенно - по сравнению с другими странами, - отмечает М.Артюхов. - Если обратиться к зарубежному опыту, при нарушении этических стандартов в США риелтора лишают лицензии. У нас этого нет".
А вот юрист ЮФ "Magisters" Иван Трофименко считает, что отношение к риелторам в Украине соотносимо с отношением к юристам в США. "Есть элементы негатива, основанные, прежде всего, на нежелании платить. При этом самое интересное то, что размер оплаты известен всем сторонам изначально - процент от сделки. Известны и способы, как обойтись без риелторов. Но несмотря на эти два всем известных фактора, люди обращаются к риелтору, а затем удивляются, за что они должны платить. В сфере услуг ситуация, к сожалению, распространенная", - добавляет юрист.
За что и кто платит?
Так или иначе, но если бы услуга не была востребована, то ее бы не существовало на рынке. Остается только выяснить: в чем суть услуги и за что конкретно нужно платить?
Риелторы заявляют: платит тот, кто заказывает услугу. А вот сама оплата услуг зависит от риелтора. "Как правило, стоимость услуги составляет 5-6% и обосновывается тем, что правильно позиционированный на рынке объект продается по цене дороже стартовой на 10-30%", - объясняет М.Артюхов.
"Главным критерием для риелтора является решение задачи, которую поставил клиент. Как правило, это покупка или продажа по самой выгодной цене и условиям. Только риелтор может изначально предложить клиенту сразу 10 и более подходящих вариантов, а газета - 2-3, да и то сомнительных. В нашей же стране риелтор не торгует недвижимостью, а решает проблему клиента на рынке недвижимости", - объясняет Н.Шкилева.
При этом риелторы признают, что Хозяйственным кодексом Украины не предусмотрена тарификация услуг при операциях с недвижимостью. Специалист по недвижимости предоставляет услуги клиенту на основании вольных договорных цен. "Потребуйте у риелтора предлагаемую стоимость его услуг и обоснование этой стоимости и торгуйтесь с ним. Это ваше право", - советует С.Злыдень.
ПО материалам: ЛИГАБизнесИнформ
