О целесообразности инвестиций в рынок недвижимости Турции пишет портал о мировой недвижимости Global Property Guide. Интернет-журнал о зарубежной недвижимости ZagranHouse.ru публикует наиболее интересные моменты данного доклада, с английской версией которого можно ознакомиться здесь.
Об экономике и надвигающемся буме на турецком рынке жилья
Жилищный бум в США и Западной Европе в значительной степени был обусловлен жесткой денежной политикой, инициированной Полом Волкером и Маргарет Тэтчер. Это шаг существенно понизил процентные ставки, и, в конечном счете, сделал кредитные заимствования доступными для обычного покупателя.
«Жилищный бум произошел не случайно», говорит редактор портала Global Property Guide. «Это произошло из-за определенного набора условий – из-за драматического долгосрочного падения процентных ставок, а также на фоне институциональной реформы, которая расширила ипотечные рынки».
«Те же условия повторяются сегодня в Турции».
С 2002 года правительство Турции добилась значительных экономических преобразований в стране. Инфляция, которая на протяжении десятилетий отрицательно сказывалась на экономике Турции, была взята под контроль, сократившись с 34,9% до 5,7%, - сегодня уровень инфляции в Турции самый низкий за последние 39 лет.
Хорошие отношения Турции с Европой, несмотря на неофициальное вето на вступление Турции в Европейский союз, гарантирует доступ страны к европейским рынкам.
Отрицательно настроенные критики считают, что премьер-министр Турции Эрдоган становится все более деспотичным, указывая на гонения Айдина Догана, крупнейшего в стране медиа-магната, который был обвинен в коррупционном скандале. Владелец крупнейшей турецкого медиа-холдинга «Доган» Айдин Доган обвинил Реджепа Тайипа Эрдогана в необоснованном осуждении и в попытке создать «бессловесную и спокойную» страну. Доган опроверг обвинения в мошенничестве компании при уплате налогов и сказал, что они готовы оспаривать обвинение с государственными органами. Напомним, что холдинг обязали выплатить 500 млн долларов.
Банковская система страны на сегодняшний день является самой лучшей в Европе. А экономический рост в три раза превышает доход на душу населения.
«Турецкая банковская система среди лучших в Европе, с большими возможностями для роста в 2010 году», - к таким выводам пришли эксперты Business Monitor International.
Рынок недвижимости Турции извлекает выгоду из решительно возрастающих объемов ипотечного кредитования. Если в первой четверти 2009 года в Турции было выдано ипотечных кредитов на сумму $37,4 млрд., то во второй четверти 2010 года этот показатель составил $48,9 млрд., согласно данным Центрального банка Турции.
О последствиях финансового кризиса для турецкой недвижимости
Сегодня хорошее время для инвесторов, чтобы обратить внимание на недвижимость в Турции, которая оказалась недооценена за время финансового кризиса.
Первоначально Турция была очень сильно поражена финансовым кризисом, который воздействовал на импорт и экспорт страны. Финансовый кризис побудил многих собственников продавать свою недвижимость иностранным покупателям, особенно в курортных районах, таких как Анталия.
По сравнению с июнем 2007 года, цены на недвижимость в целом по Турции сегодня снижены на 15%, в Стамбуле на 16,5%, в Бурсе на 15%, в Анталии на 15,5%.
В реальном исчислении цены на турецкую недвижимость, возможно, сократились на 30-70 % в большей части страны за прошедшие три года, потому что от вышеупомянутых чисел должна быть вычтена инфляция.
О рентной доходности и ценах на турецкую недвижимость
Портал Global Property Guide приводит цены на недвижимость в различных районах Стамбула в первой четверти 2010 года, а также анализирует рентную доходность апартаментов.
Рентная доходность в Стамбуле относительно привлекательна, она ранжируется от умеренной до хорошей, в зависимости от размеров квартир и их местоположения. Большие квартиры имеют тенденцию иметь более низкую рентную доходность (за исключением больших элитных квартир в Бешикташе).
Квартиры в областных центрах имеют более низкую доходность, чем находящиеся в более популярных местах, хотя это не твердое правило.
Квартиры в привлекательном районе Бешикташ более дороги, чем находящиеся в другом месте Стамбула, их стоимость, как правило, находится в районе €2800 - €3400 за кв. метр. В этом замечательном месте находится много дворцов и высотных зданий с видом на Босфор!
К сожалению, для иностранных покупателей лучшая рентная доходность недвижимости в Стамбуле находится не в Бешикташе, где квартира, площадью 120 кв. метров возвращает приблизительно 4.4 % от ее стоимости. Это типично для престижных районов любого города.
Намного лучшие возвращения могут быть в более шумном районе Бейоглу, который хотя и имеет довольно высокие цены на апартаменты, все же является более «ориентируемым на работу» районом и может возвращать рентную доходность в районе 6-7,2 % от стоимости.
Bakirkoy - смешанный район, имеющий большой спектр зданий и квартир различного уровня. Апартаменты более высокого уровня продаются в пределах €2700 за квадратный метр, а квартиры среднего сегмента предлагаются к продаже за €1700 за квадратный метр. Рентная доходность в этом районе составляет приблизительно 5,6 % с квартир, площадью 120 квадратных метров.
Район Kadikoy, расположенный на анатолийской стороне Босфора, также очень смешанный район с гудящий студенческой жизнью. В нем в значительной степени преобладают жилые помещения. Цены на апартаменты имеют очень широкий диапазон. Квартиры, площадью 120 квадратных метров здесь могут возвращать 6,5 % от стоимости ежегодно.
Очень красивый и богатый район Стамбула Sariyer очень дорог в своем верхнем сегменте недвижимости, где цены достигают €3000 за квадратный метр. Рентная доходность, соответственно, более скромна, в пределах 4.9 % за квартиру, площадью 120 квадратных метров.
В районе Sisli расположены квартиры, стоимость которых в основном превышает €2000 за квадратный метр, а доходы от аренды составляют приблизительно 5.9 % на квартирах, площадью 120 квадратных метров.
О привлекательности инвестиций в недвижимость Турции
Рынок недвижимости Турции сегодня представляет превосходную ценность, частично из-за финансового кризиса, а также потому, что турецкий ипотечный рынок все еще является неразработанным. Вот несколько положительный фактов от аналитиков портала Global Property Guide:
1) Низкая стоимость недвижимости в хороших районах Стамбула – апартаменты стоят в пределах €2386 за квадратный метр. Эти цены намного ниже, чем в большинстве сопоставимых европейских столиц.
2) Хорошая рентная доходность (5 – 6,1 %) для квартир, площадью 120 кв.м. Рентная доходность в Стамбуле выше, чем в большинстве европейских столиц.
3) Низкие налоги, особенно налог на прирост капитала. Нет никаких налогов на прибыль после того, как недвижимость находится собственности в течение 5 лет, а подоходные налоги разумны.
4) Быстрый экономический рост в стране. Управление экономикой было реорганизовано в 2002 году. Банковская система страны сегодня находится в превосходной форме. Финансовый дефицит и уровень государственного долга низки. Туризм является быстро развивающимся. Процентные ставки по ипотеке быстро снижаются, а цены на недвижимость низки и имеют тенденцию к долгосрочному повышению.
5) Падающие процентные ставки. Падающая инфляция, произошедшая в результате продуманной налоговой политики и глобальной рецессии, вместе с принятием нового ипотечного закона в 2007 году, положительно повлияли на востребованность ипотечного кредитования в стране и рост его объемов.
6) Быстрый прирост населения. Население в Турции растет, особенно в Стамбуле. Рост населения быстрее, чем в любой другой европейской стране. Сегодня население Турции составляет 72,5 млн. человек, а к 2023 году увеличится до 83 млн. Средний возраст турецкого населения меньше 29 лет, согласно данным TurkStat.
Прирост населения будет провоцировать все возрастающую нехватку жилого фонда в стране, что является перспективным фактором для инвестиций в турецкую недвижимость.
Заключение
Аналитики портала Global Property Guide выбрали Турцию в качестве лучшей жилой инвестиционной возможности в Европе.
Почему? Из-за успешных экономических реформ в Турции, высокого экономического роста, благоприятного демографического фактора, низкой стоимости недвижимости и компетентного правительства.
Они также выбрали Венгрию в качестве страны, предлагающей хорошие инвестиционные возможности, но поместили страну в довольно рискованную инвестиционную категорию.
Хотя у Будапешта существует более высокая рентная доходность, а недвижимость дешевле, чем в Стамбуле, у Венгрии есть некоторые известные неудобства - относительно некомпетентное правительство, а также проблемы в сфере оформления прав собственности.
Результаты экономических реформ в Турции вызывают восхищение. В настоящий момент эксперты Global Property Guide полагают, что Турция - превосходная инвестиционная возможность. Этому способствуют следующие ключевые моменты: успешные экономические реформы, приведшие к низким процентным ставкам; бурный экономический рост; сильный прирост населения; низкие цены на жилье и привлекательные рентные доходы; устойчивое развитие индустрии туризма, компетентное правительство.
Поматериалам: Global Property Guide
