Несмотря на отсутствие оптимистического настроения у некоторых экспертов, рынок недвижимости Киева все-таки жив. Некорректными являются попытки сравнить сегодняшнюю ситуацию на рынке девелопмента с кризисом 2008 года. Если шесть лет назад все строительство резко остановилось, то сегодня рынок «просел» на 30-40%. Многие инвесторы пересмотрели сроки ввода в эксплуатацию масштабных проектов коммерческой и жилой недвижимости, но не отказались от их реализации, как это было в 2008-м.
О том, что рынок жив, свидетельствует активность со стороны локальных украинских инвесторов и девелоперов – столичных и региональных. Компании, в первую очередь, сосредоточены на поиске низкорисковых проектов. Сегодня такими проектами могут быть активы города – при условии, что муниципалитет выступит гарантом прозрачности инвестиционного процесса. В частности, в Киевское инвестиционное агентство постоянно обращаются девелоперские компании в поиске хороших вариантов для инвестиций.
В свою очередь, городу есть что предложить рынку. Киев является главным landlord’ом страны и самым крупным собственником недвижимости. Столица владеет порядка более 83 000 га земли и 11,5 млн кв. м недвижимости.
Из муниципальных 11,5 млн кв. м 10% сдается в аренду. Из этих 10% половина передана в аренду бюджетным, общественным или благотворительным организациям. Оставшиеся квадратные метры сдаются по $4-6 за 1 кв. м, при средней стоимости офисной недвижимости класса С в $14. Сегодня Киевское инвестиционное агентство проводит аудит портфеля муниципальной недвижимости, анализируя доходный потенциал. Многие муниципальные здания находятся в центральных районах города, интересных с точки зрения развития коммерческой недвижимости – многофункциональных центров, отелей. Те здания, которые являются явно убыточными или нерентабельными для города, могут составлять реальный интерес для частных инвесторов.
У города есть идея создания единого административного центра для всех муниципальных служб. Таким образом, «уплотнившись» в рамках одного условного комплекса зданий, муниципальные службы смогут эффективнее взаимодействовать между собой и предоставлять более качественный сервис бизнесу и горожанам – все вопросы можно будет решить в одном месте, не тратя время на перемещения по городу.
Инвестиционный интерес также составляют земельные участки в городе. Сейчас город владеет порядка 83 000 га земли. Из них 6000 га находится в аренде, еще 1000 га – в других формах пользования. На оставшиеся 91% землеотвод оформлен некорректно или не оформлен вовсе. Таким образом, раньше земельные участки продавали «вместе со всеми проблемами». Поэтому многие инвесторы вынуждены были отказываться от участия в инвестиционном проекте, так как его было просто нереально реализовать или это становилось экономически невыгодным.
Задача КИА – стать обязательным участником всех процедур по землеотводу, чтобы впоследствии гарантировать инвестору абсолютно прозрачные процедуры согласования инвестиционных проектов.
Сейчас город может предложить инвесторам несколько готовых проектов в области недвижимости – жилой и коммерческой. Один из последних проектов – строительство жилой недвижимости, часть которой будет передана в фонд помощи пострадавшим от деятельности компании «Элита-Центр». Сегодня город выделил четыре земельных участка для этих целевых инвестиций – в Дарницком, Деснянском, Соломенском и Голосеевском районах.
Еще один интересный с точки зрения инвестиций проект – реконструкция транспортной развязки на Ленинградской площади. В рамках этого проекта инвестор осуществит реконструкцию развязки и получит право на реализацию многофункционального комплекса на данном земельном участке. На сегодняшний день завершается проектирование и формируются технико-экономические показатели проекта для старта открытого конкурса.
Привлекательными являются и проекты строительства частных детских дошкольных учреждений. Сегодня в Киеве работает почти 60 разных частных операторов, и большинство из них готовы инвестировать в свое развитие. Строительство частных дошкольных учреждений будет способствовать решению двух проблем города одновременно. С одной стороны, такие проекты уменьшат существующую нагрузку на государственные детсады, поскольку часть родителей готовы устраивать своих детей в платное учреждение, с другой стороны – районные администрации получат средства на ремонт и улучшение инфраструктуры муниципальных детских садов.
Резюмируя, можно сказать, что, несмотря на кризис и значительное падение, рынок недвижимости Киева живет, и даже развивается. Город сегодня готов стать не только активным участником, но и катализатором этого развития благодаря расширению портфеля низкорисковых инвестиционных проектов в области недвижимости.
Олег Мистюк / Генеральный директор Киевского инвестиционного агентства (КИА)
