Инвестиции в недвижимость продолжают оставаться одним из эффективных средств для приумножения капиталов. Финансовый кризис заметно отразился на рынке зарубежной недвижимости, так как стремительный рост цен, что в первую очередь привлекало инвесторов в этом сегменте, прекратился, а на падающем рынке желающих что-то покупать поубавилось. На фоне безрадостной картины, наблюдаемой в большинстве европейских стран, рынок недвижимости Германии сохранил свою устойчивую позицию. «Германия остается одной из немногих стран, на стабильности и мощи которой и продолжает держаться экономика Европы», Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.
В июне 2011 года компания Gordon Rock сформировала рейтинг доверия российских инвесторов к недвижимости западных стран. Исследование проводилось в течение трех месяцев (март-май 2011 года), и в нем участвовало нескольких тысяч респондентов – фактических и потенциальных инвесторов из России, которые оценивали целесообразность инвестирования в зарубежную недвижимость. В качестве параметров фигурировали политические и экономические риски, устойчивость сектора недвижимости, уровень законодательной защищенности интересов инвесторов, ликвидность недвижимости, а также наличие системы страхования девелоперских проектов, возможность получения инвестором ВНЖ или упрощение для инвестора визового режима, наличие проектов с гарантированным рентным доходом, доступность ипотеки для россиян и др. Итоги показали, что лидерами рейтинга доверия российских инвесторов стали Германия, Великобритания и Франция, что неудивительно: секторы недвижимости этих стран прошли через мировой финансовый кризис без существенных потерь, объекты жилой и коммерческой недвижимости характеризуются высокой ликвидностью. Благодаря доступности для россиян ипотеки с фиксированными ставками от 3% и довольно высокому и нередко гарантированному арендному доходу инвесторы из России вполне могут рассчитывать на получение стабильного 10-15% годового дохода на вложенные инвестиции.
По оценке Gordon Rock, на Германию приходится более 25% инвестиционных запросов - и это не удивительно, поскольку именно в Германии российские инвесторы могут найти оптимальную комбинацию из невысокой по европейским меркам стоимости недвижимости, достаточно высокого рентного дохода, гарантированного долгосрочными договорами аренды, возможности кредитования до 70% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости и возможности получения ВНЖ при инвестициях от 250 тыс.евро.
«Большинство наших клиентов покупают недвижимость в Германии именно в целях инвестиций», - соглашается с коллегами Вадим Оришак, управляющий директор компании Pleiada International. Как отмечает эксперт, выбор объекта для инвестиций в Германии широкий: здесь есть и недорогие отдельные квартиры, и блоки квартир, и целые доходные дома, сдаваемые в наем, и студенческая недвижимость, и отели или мини-отели, и торговые центры, и REIT фонды (инвестиционные фонды недвижимости Real Estate Investment Trust).
Студенческая недвижимость, апартаменты и доходные дома
На зарубежных инвесторов пришлось 36% инвестиций в жилую недвижимость Германии. Как уточнил Станислав Зингель (Gordon Rock), в первой половине 2011 года в жилую недвижимость государства было инвестировано 2,54 млрд евро. Это на 11% больше, чем в аналогичный период годом ранее. При этом доля зарубежных инвесторов в общем объеме сделок составила 36%.
Впрочем, большой прибыли рынок жилой недвижимости Германии не обещал ни раньше, ни теперь. По данным Pleiada International, со II квартала 2009 по II квартал 2010 года цены на жилую недвижимость в целом по Германии увеличились на 2,45%, а со II квартала 2010 по II квартал 2011 года - на 1,68%.
«Германия традиционно фигурирует в качестве направления низкобюджетных инвестиций в недвижимость, - говорит Петр Коваленко, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank. - Основной фактор привлекательности данного рынка - низкая стоимость квадратного метра. Но надо учитывать, что во многих доходных домах проживают иммигранты из Турции, стран Магриба, Украины и Молдавии. И при доступной цене многие объекты недвижимости находятся в неудовлетворительном по местным меркам техническом состоянии, им требуется капитальный ремонт».
По данным Gordon Rock, входной билет при покупке объекта студенческой недвижимости всего 20 тыс. евро, доходных апартаментов – 60 тыс. евро, а инвестиций в фонд недвижимости (REIT фонд) - 30 тыс. евро. Условие – эти деньги должны быть у покупателя, т.к. банковское финансирование вряд ли удастся получить. Если речь пойдет о покупке доходного дома, то инвестор должен иметь как минимум 200 тыс. евро, а имея сумму, равную половине платежа, можно рассчитывать на кредит в банке.
Среди городов, интересных для рентных инвестиций, - в первую очередь Берлин, далее следуют Франкфурт и Мюнхен, однако цены на недвижимость здесь выше, чем в Берлине. «Если покупать в землях Бавария, Баден-Вюртемберг, то недвижимость всегда будет востребована», - утверждает Татьяна Виноградова, эксперт отдела зарубежной недвижимости компании Rentsale.
Объекты, расположенные в Восточной Германии, как правило, менее привлекательны. Как объяснил Станислав Зингель (Gordon Rock), в ряде восточных регионов экономическая ситуация непроста настолько, что население активно мигрирует из них на запад страны – как следствие, уровень вакантных арендных жилых площадей в таких регионах может достигать 30-40%.
«Особенность Германии - большинство местных жителей предпочитают арендовать, а не покупать жилье в собственность», - отмечает Вадим Оришак (Pleiada International). Доходность инвестирования в жилую недвижимость Германии по российским меркам не кажется большой, хотя для европейцев это очень достойный показатель. В компании Gordon Rock подсчитали, что студенческая недвижимость дает 8-12% годовых от вложенной суммы, апартаменты 6-8%, фонды недвижимости – 10-17%, а доходные дома – 9-14%.
Например, в Берлине, в зеленом районе Грюневальд, продаются апартаменты для аренды под управлением специализированной компании. Проект представляет собой современное 13-этажное здание с высококачественной внешней и внутренней отделкой, с подземным паркингом. Площадь апартаментов с полной отделкой под ключ - 42 кв.м, цена – 61,5 тыс. евро. Гарантированный доход: 6% годовых.
Если средства позволяют, то за 295 тыс. евро можно купить целый доходный дом. Он располагается в Баварии и рассчитан всего на шесть квартир площадью от 90 до 120 кв.м. Объект обслуживает управляющая компания, которая обещает доход в размере 13% годовых.
Ловушки для арендодателя
Как предупреждает Татьяна Виноградова (Rentsale), арендодатель должен быть начеку: многие арендаторы дешевых доходных домов находятся на пособии по безработице, которое может быть пересмотрено в ближайшее время. «Законодательство Германии ограничивает права арендодателя, т.е. даже если у такого арендатора заканчивается срок аренды, его нельзя выселить», - отмечает Петр Коваленко (Knight Frank).
Еще один фактор - это германские налоги. Так, налог на прибыль доходит до 45%, а оптимизировать налоги в Германии в отличие от других южноевропейских стран очень сложно. Поэтому есть примеры, когда норма прибыли в дешевых доходных домах снижается до 2-3%, что уже невыгодно с точки зрения инвестирования: такие объекты неликвидны, продать их довольно сложно.
Отели и торговые центры
Рынки коммерческой недвижимости Берлина, Франкфурта и Мюнхена входят в десятку наиболее популярных инвестиционных площадок на территории Европы. Как отметил Станислав Зингель (Gordon Rock), Берлин занимает вслед за Лондоном и Парижем третье место в топ-десятке. В пользу немецкой столицы говорит строительство на ее территории крупного аэропорта, а также географическая близость самого города к динамично развивающимся странам Восточной Европы. Франкфурт - центр притяжения международных фармацевтических компаний, поэтому здесь строится много складов со специальным температурным режимом. В Мюнхене, Гамбурге и Дюссельдорфе более перспективны объекты индустриальной недвижимости, поскольку в этих городах сосредоточена тяжелая промышленность.
Правда, финансовый портфель для входа в рынок коммерческой недвижимости Германии должен быть заметно толще, чем в жилой. По данным Gordon Rock, минимальная потребность в собственных средствах для покупки небольшого отеля – 400 тыс. евро – это половина от требуемой суммы, так как оставшуюся часть, скорее всего, согласится предоставить банк. Для покупки супермаркета или торгового центра необходимо иметь около 600 тыс. евро, но это всего 30% от общей стоимости объекта. В Германии банки готовы профинансировать 70% от стоимости торговой недвижимости. Для покупки крупного отеля потребуется не менее 900 тыс. евро (40%), а на оставшуюся часть можно открыть банковское финансирование.
Например, на юге Берлина продается мини-отель на 30 номеров общей площадью 650 кв. м, построенный в 1992 г. Полная стоимость объекта 750 тыс. евро, но по условиям сделки на половину данной суммы можно получить банковский кредит. Мини-отелем управляет УК. Рентабельность инвестиций: 12,5% годовых. Второе предложение - отель 4* в Берлине на 50 номеров с баром, парковкой и УК. Потребность в собственных средствах: 800 тыс. евро – это 50% его стоимости. На оставшуюся сумму предоставляется банковское финансирование. Чтобы купить супермаркет общей площадью 2,6 тыс. евро на участке 10 тыс. кв. м с парковкой на 100 машино-мест потребуется 900 тыс. евро. Заемное финансирование: 70% от стоимости объекта. Полная стоимость ТЦ - 2,9 млн евро. Площадь супермаркета находится в аренде до 2025 года, и есть возможность пролонгации договора. Обещанная рентабельность инвестиций: 15,5% годовых.
