В последние годы Украина переживает масштабный жилищный кризис, который резко обострился после начала полномасштабного вторжения России в 2022 году. По официальным оценкам, в результате боевых действий было повреждено или полностью уничтожено более 2 млн домохозяйств — это примерно 13% всего жилого фонда страны. Особенно критична ситуация в деоккупированных и прифронтовых регионах, где значительная часть населения лишилась единственного жилья.
Жилищный кризис усугубляется масштабным внутренним перемещением населения: в Украине насчитывается более 4,6 млн ВПЛ, значительная часть которых не имеет постоянного места жительства. Правительству и местным властям приходится действовать в условиях ограниченных ресурсов, разрушенной инфраструктуры и нехватки инструментов для системного реагирования.
Одновременно длительное отсутствие государственной жилищной стратегии, слабый рынок аренды и ограниченный доступ к ипотечному кредитованию привели к ситуации, при которой миллионы украинцев не имеют реальной возможности обеспечить себя жильём.
Решения, которые помогают справиться с проблемой
В ответ на нарастающий жилищный кризис государство внедрило ряд инструментов поддержки украинцев, потерявших жильё или не имеющих его. Развитие таких программ способствует стабилизации экономики: жилищное строительство создаёт рабочие места, активизирует смежные отрасли — от производства стройматериалов до финансового сектора — и формирует спрос на внутренние инвестиции. Таким образом, социальная поддержка населения в сфере жилья становится одним из драйверов экономического восстановления Украины в условиях войны. В частности, программа «єВідновлення» предусматривает компенсации за ремонт повреждённого или приобретение нового жилья взамен разрушенного.
Параллельно действует программа «єОселя», обеспечивающая льготное ипотечное кредитование для военнослужащих, медиков, педагогов, молодёжи и внутренне перемещённых лиц. Она позволяет тысячам украинцев приобрести жильё под минимальные проценты.
Кроме государственных инициатив, на рынке активизируются и негосударственные механизмы, такие как совместные инвестиционные фонды (REIT), программы от застройщиков, муниципальные проекты, а также коммерческая ипотека с частичным участием государства или гарантиями. Эти инструменты не только расширяют доступ граждан к жилью, но и поддерживают жилищное строительство, которое критически важно для восстановления страны.
Однако, по словам CEO & founder портала «Нерухомі» Дениса Петрова, для масштабирования этого эффекта необходима новая стратегия — не точечные инициативы, а системное видение жилищной политики: прозрачное, институционально сильное, с прогнозируемым рыночным контуром.
«У нас до сих пор нет кодифицированного акта в сфере строительства, а значит — нет единой рамки для планирования и восстановления», — отметил он.
Эксперт также подчеркнул, что на самом деле нельзя говорить о доступной ипотеке при учётной ставке НБУ 15,5%: «Это уже не про восстановление — это про деформацию системы государственного управления, когда успешные кейсы возникают не благодаря, а вопреки».
«єВідновлення»
Государственная программа «єВідновлення», предоставляющая помощь на ремонт повреждённого или приобретение нового жилья взамен разрушенного, действует уже более двух лет. По состоянию на 1 июня 2025 года участниками стали почти 109 000 семей, сообщает правительство. Программа охватывает два основных направления: компенсации за повреждённое жильё (почти 90 000 семей, более 9 млрд грн) и жилищные сертификаты за уничтоженное жильё (более 18 500 сертификатов на сумму 27,3 млрд грн). На эти средства новое жильё уже приобрели почти 11 000 человек, из них 4500 — ВПЛ.
С начала 2025 года стартовал новый компонент — восстановление на собственном участке. За полгода 475 граждан получили более 606,9 млн грн на строительство жилья. Ещё 100 семей, решивших строиться самостоятельно, уже получили 152 млн грн — в среднем 2,2 млн грн на семью.
Программа остаётся ключевым государственным инструментом поддержки украинцев, потерявших жильё в результате войны, и одновременно стимулирует работу строительной отрасли в период восстановления страны.
«єОселя»
Программа «єОселя» — государственное решение, предоставляющее льготные ипотечные кредиты украинцам, продолжает оказывать значительную поддержку жилищному рынку и экономике. По состоянию на конец апреля 2025 года общее количество выданных кредитов достигло 16 423, а объём финансирования вырос до 26,975 млрд грн. В первом квартале 2025 года 1345 семей получили более 2,4 млрд грн, а только на этой неделе ещё 128 семей присоединились к программе, получив более 240,9 млн грн на жильё.
Льготные ставки доступны ключевым категориям населения: военным, силовикам, медикам, педагогам, научным работникам — они могут получить кредиты под 3% годовых, тогда как другие участники — под 7%. В программе участвуют как государственные, так и частные банки, среди которых наиболее активные — Ощадбанк, ПриватБанк и Укргазбанк.
Кроме того, весь процесс сейчас сопровождают 91 застройщик и 201 жилой объект, что значительно упрощает участникам доступ к новостройкам.
Несмотря на то, что в 2025 году объёмы кредитования примерно на 40% меньше, чем в прошлом году (3,2 млрд грн против 5,3 млрд за первые четыре месяца), «єОселя» остаётся ключевым инструментом жилищной политики. Она стимулирует строительную отрасль, поддерживает спрос на новое жильё и обеспечивает жильём тех, кто заслуживает социальной поддержки.
«Программа "єОселя" стала одним из ключевых факторов, сдерживающих падение первичного рынка жилья в условиях войны. Несмотря на сокращение объёмов финансирования в 2025 году, она продолжает работать как стабилизатор отрасли», — добавил Денис Петров.
REIT-платформы
Одним из самых известных примеров совместного инвестиционного фонда в сфере недвижимости в Украине является Inzhur Real Estate Investment Trust (Inzhur REIT) — проект, созданный группой Inzhur под руководством бывшего народного депутата Андрея Журжия.
Этот фонд работает по модели REIT (Real Estate Investment Trust) — то есть совместного владения недвижимостью через публичную инвестиционную платформу. Его участниками уже стали более 12 000 инвесторов, а совокупный портфель активов превышает 2,4 млрд грн. Инвесторы могут вкладывать средства с относительно небольшим стартовым капиталом — от нескольких тысяч гривен — и получать долю прибыли от аренды или роста стоимости объектов.
В портфель Inzhur REIT входят ритейл-парки, торговые площади, помещения в ТРЦ, включая Ocean Plaza, объекты, арендованные McDonald’s и «Сильпо», а также объекты энергетической инфраструктуры. Такой формат позволяет украинцам инвестировать в стабильные активы даже в сложных условиях войны, одновременно привлекая капитал в реальный сектор экономики и поддерживая строительную отрасль.
Подводя итоги
Состояние жилищной политики в Украине сегодня — это не только восстановление разрушенного, но и стратегический вызов, требующий системного подхода. Программы «єВідновлення» и «єОселя» стали важными инструментами в преодолении последствий войны, но они также закладывают основу для новой архитектуры жилищной поддержки. Одновременно рост интереса к негосударственным механизмам, таким как REIT-платформы, демонстрирует готовность украинцев активно участвовать в формировании собственной жилищной безопасности, инвестируя даже в условиях кризиса.
Несмотря на масштаб потерь и вызовов, у Украины есть реальный шанс заложить новую модель жилищной политики — прозрачную, доступную и ориентированную на потребности разных категорий населения. Для этого необходима чёткая государственная стратегия, усиление институциональной способности общин, привлечение частного капитала и поддержка со стороны международных партнёров. Ведь жильё — это не только крыша над головой, это социальная стабильность, восстановление достоинства и инвестиция в будущее.
