В мире постепенно начинают действовать послабления карантинных ограничений. Италия открыла границы для туристов из большинства Европейских стран, Польша думает как снова пускать украинских заробитчан, а Кипр пообещал взять на себя медицинские расходы, в случае если во время отдыха туристы заболеют COVID -19.
Туристическая отрасль оживает, но карантин обвалили рынки недвижимости курортных стран. Сейчас реально купить “дачу у моря” по хорошей цене, но окупаемость этих инвестиций пока под вопросом.
For sale
По данным World Real Estate Fund, особенно сильно коронавирус ударил по курортам Старой Европы: там недвижимость упала в цене до 30%. С таким дисконтом реально найти виллы на Средиземноморском побережье Франции и Испании, а также в Италии. Однако, цены на дорогую европейскую курортную недвижимость падают так стремительно еще и и потому, что в последнее время они были явно завышенными.
К примеру, коттедж на лазурном берегу Франции площадью 500 квадратов на 10 комнат и в километре от пляжа до карантина стоил порядка 5 млн евро, то есть, по 10 тыс. евро за квадратный метр. Сейчас цена упала до 3,5 млн евро.
Похожий дом на испанском побережье (район Бенальмадена), который еще несколько месяцев назад стоил 2 млн евро, сейчас готовы отдать за 1,5 млн. Вилла возле Генуи в Лигурии (Италия) со своей оливковой рощей и видом на море, которая раньше стоила 1,2 млн, сейчас продается за 900 тыс. евро.
Продавцы снижают цены из-за резкого падения спроса, а армия покупателей, готовых скупать дорогие виллы, заметно поредела, и вряд ли восстановится в ближайшее время.
При этом цены на аренду особняков на лето пока выставлены достаточно высокие. На том же лазурном берегу в среднем по 5-15 тыс. евро за неделю, что, если и дешевле, чем в прошлом году, то, максимум, на 5-7%.
«То есть, купить можно с куда большим дисконтом, чем потом сдавать внаем, а значит, инвестиционная привлекательность растет», — говорит консультант по недвижимости Олег Боровой.
Впрочем, судя по обилию выставленных в аренду и пока все еще свободных объектов, не факт, что постояльцев хватит на всех. Ранее Франция и Испания вообще говорили о переносе курортного сезона на следующий год.
Апартаменты купить не хотите ли?
Более дешевая недвижимость в Испании, Италии и Франции падает в цене не так быстро. Скидки составляют 10-15%.
Вилла в 80 квадратов на Сицилии выставлена за 180 тыс. евро, что на 20 тыс. дешевле, чем до карантина. К дому прилагается участок в две сотки и вид на море.
Квартира площадью 100 квадратных метров в новом ЖК на побережье испанском Коста-Бланка предлагается за 216 тыс. евро. В квартире две спальни и две ванные, во дворе жилкомплекса есть сад и бассейн. Зимой этот объект продавался за 230 тыс. евро, то есть, скидка составляет 14 тыс. евро, и добавился бонус — мебель в подарок.
Стоит отметить, что апартаменты в Испании — достаточно специфичный сегмент. В последние годы в этой стране наблюдался настоящий строительный бум. Причем, возводили в основном, закрытые жилкомплексы с собственной инфраструктурой, бассейнами и др.
Они позиционировались, как инвестиционная недвижимость, которую в сезон можно выгодно сдавать. Такие апартаменты активно раскупали в том числе, украинцы. Но, как оказалось, предложение явно превышает спрос. Поэтому даже в удачные туристические сезоны найти арендаторов не так просто, как кажется на первый взгляд.
Апартаменты сдаются от 30-50 евро в сутки, то есть в теории за месяц можно получить до 1,5 тыс. Но едва ли не треть этой суммы уходит на комиссионные агентству, коммуналку и пр. Плюс — постоянная занятость вовсе не гарантирована.
Поэтому в лучшем случае удается выйти на доходность в 5% годовых, а в худшем — инвестиция уходит в минус. Поэтому задолго до карантина многие владельцы пытались избавиться от апартаментов, выставляя их на продажу.
Прогнозы
Рост спроса и цен на городскую недвижимость. Ожидается рост спроса на недвижимость, которая расположена в больших городах страны, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия. Несмотря на их привлекательность для иностранного туриста, все это — крупные деловые, промышленные и логистические центры с большим количеством проживающего местного населения. Снижение ипотечных ставок и финансовые вливания в экономику должны положительно отразиться на покупательной способности испанцев, что приведет к росту спроса на жилую недвижимость в больших городах. Причем как для проживания, так и для инвестирования. После выхода страны из карантина значительная часть испанцев, потерявших работу, будут искать ее в крупных деловых центрах. Еще до марта 2020 года существовал высокий неудовлетворенный спрос на арендную городскую недвижимость в целом в Испании. Существующая ситуация грозит его только увеличить, что повлечет за собой и рост цен на аренду квартир.
Недолгое падение цен на курортную недвижимость. Вслед за спросом упадут и цены на курортную недвижимость. Первыми «дрогнут» существующие владельцы арендных квартир и апартаментов, срочно пытающиеся поправить финансовое положение за счет продажи своей недвижимости у моря, которая перестала приносить доход. Первичный рынок окажется более стойким. В целях недопущения неконтролируемого падения цен застройщики займут в этом вопросе консолидированную позицию. И сейчас это им сделать гораздо проще: многие не имеют такой кредитной нагрузки, как во время кризиса 2008–2012 годов, и в состоянии обеспечивать или реструктуризовать свои кредиты, а отсутствие заложенной баснословной маржи не позволит им опустить цены более чем на 10%. Падение, безусловно, произойдет, но, скорее всего, окажется локальным и краткосрочным. Объем дисконтированных ликвидных квартир будет достаточно быстро выкуплен инвесторами, верящими в потенциал рынка и способными за счет собственных ресурсов и более низкой цены покупки переждать временное отсутствие спроса. И отсюда можно сделать еще один вывод:
Появление на рынке бóльшего количества квалифицированных инвесторов. Ожидание падения цен на недвижимость при условии относительно скорого возврата, а по некоторым прогнозам и увеличения спроса, не может не вызвать интерес к рынку со стороны крупных инвесторов. Уже сейчас многими брокерами, представителями банков и консультантами по инвестициям фиксируется рост запросов на подбор крупных лотов дисконтированной доходной недвижимости в курортных местах и крупных городах Испании. При этом зачастую инвесторы говорят о планах по использованию рыночного затишья для проведения реконструкций и ремонтов в купленных квартирах, что должно повысить их стоимость и арендный потенциал. Некоторые планируют создание собственной системы управления недвижимостью, чтобы сократить операционные затраты и увеличить маржинальность арендного бизнеса.
Окей, а во что лучше инвестировать?
Если мотивацией к покупке квартиры или дома в Испании является мечта о летнем отдыхе с детьми на теплом Средиземном море, то не стоит никого слушать, а нужно смело покупать то, что нравится! Зачастую хорошее самочувствие, настроение и время, проведенное с семьей, стоят всех денег мира. Тем более что, немного подождав и помониторив рынок, можно будет найти хорошую квартиру на вторичном рынке по очень привлекательной цене.
Если же целью покупки является доход, причем достаточно быстрый, то такому инвестору можно рекомендовать обратить внимание на отдельные квартиры в крупных городах Испании. Вероятно, цены там будут выше, чем на море. Но в случае приобретения жилья, которое расположено в хорошей локации и нуждающется в ремонте – доходность от аренды такой недвижимости при стабильном потоке может составлять порядка 8–10% годовых, а в случае срочной перепродажи — от 15% до 20% на вложенные средства.
Квалифицированным инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:
- выкуп крупных лотов готового жилья в курортных зонах с перспективой получения арендного дохода в течение двух-трех лет;
- выкуп отелей и иных объектов туристической инфраструктуры на Средиземноморском побережье Испании;
- новые девелоперские проекты в крупных городах Испании, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия, и направленные на удовлетворение локального спроса;
- выкуп действующих и строительство новых объектов туристической инфраструктуры, направленных на удовлетворение внутреннего спроса;
- объекты коммерческой недвижимости (супермаркеты, офисы, склады, рестораны), имеющие долгосрочные фиксированные арендные контракты.
Фото: Pixabay.
