Розничная торговля — одна из наиболее емких и динамично развивающихся отраслей в Украине. Крупнейшие игроки рынка ритейла активно развивают сети магазинов, в стране появляются все больше международных брендов, а девелоперы осваивают новые площадки под строительство торговых центров. Чего следует ожидать от рынка торговой недвижимости в этом году и какие основные тенденции будут влиять на его развитие?
Активное развитие торговых сетей
Последние несколько лет в Украине динамично масштабируются как местные, так и зарубежные ритейл-операторы. Среди наиболее активных на украинском рынке международных игроков можно выделить турецкую сеть LC Waikiki и польскую группу LPP, управляющую брендами Reserved, House, Mohito, Cropp и SinSay. А среди украинских — компанию Intertop Ukraine, fashion-бренд Vovk и сеть супермаркетов Сільпо, которая все чаще входит в число якорных арендаторов торговых центров.
Активизация ритейлеров не удивительна: рост украинской экономики и увеличение реальных доходов граждан положительно сказываются на выторге магазинов. В свою очередь, растущие доходы торговых сетей реинвестируются в масштабирование бизнеса и укрепление позиций на рынке.
Как пример можно выделить бренды EVA и Varus украинского бизнесмена Руслана Шостака. В прошлом году они выросли на 219 и 15 магазинов соответственно, а их суммарный товарооборот впервые превысил $1 млрд. В 2020-м они продолжат активное развитие, как и другие крупнейшие ритейл-компании.
Новые ритейл-операторы
Наряду с существующими на рынке игроками, в последние годы в стране появляется все больше международных брендов. В 2018 году в Украину напрямую вышли шведский универмаг одежды H&M, турецкие Koton и De Facto, испанский бренд товаров для дома Zara Home и японский Usupso. В 2019-м темпы выхода новых брендов в Украину немного замедлились: в страну напрямую вышел лишь один крупный международный игрок — французский Decathlon, который открыл уже два магазина в Киеве.
Однако предметный интерес мировых ритейлеров к Украине сохраняется и в 2020 году в стране ждут появления одного из самых ожидаемых украинцами брендов — шведской Ikea. В случае стабильного роста украинской экономики примеру Ikea могут последовать и другие ритейлеры, пока не представленные на местном рынке.
Дефицит торговых площадей
Масштабные планы ритейлеров по расширению сетей магазинов закономерно привели к росту спроса на торговые площади. Как следствие, уровень вакантности в наиболее популярных торгово-развлекательных центрах Украины был на рекордно низком уровне. В частности, девелоперская компания Arricano, которая управляет четырьмя ТРЦ в Киеве и регионах страны, заявляла о достижении заполняемости своих объектов на 99,9%. Низкую вакантность фиксировали и в столичных объектах инвесткомпании Dragon Capital: ТЦ Пирамида — 0%, ТРЦ Aladdin — 1%.
При этом практически у всех крупнейших ТРЦ страны сформированы обширные листы ожидания. Особенно заметна эта тенденция в регионах Украины, где в последние годы практически не открывались новые крупные ТЦ. В 2020-м году дефицит торговых площадей на региональных рынках сохранится, тогда как в Киеве с масштабным вводом в эксплуатацию новых больших торгово-развлекательных центров, ситуация может измениться.
Рост арендных ставок
Дефицит качественной торговой недвижимости на фоне повышенного спроса со стороны ритейлеров дал возможность украинским девелоперам повысить арендные ставки. В наиболее популярных ТРЦ Украины стоимость аренды в долларовом эквиваленте в среднем выросла на 20−25%. Рыночная конъюнктура дает возможность управляющим компаниям диктовать свои условия и быстро заполнять освободившиеся локации в случае ухода арендаторов, или их нежелания сотрудничать на новых условиях.
Рост арендных ставок может продолжиться и в текущем году. Особенно это касается городов-миллионников Украины, в которых новое предложения торговых площадей будет крайне ограничено — Львове, Одессе и Днепре. Что касается Киева, то здесь следует ожидать некой стабилизации среднего уровня арендных ставок. В первую очередь — за счет большого объема нового предложения, готовящегося к выводу на рынок.
Активизация девелопмента
В условиях повышения арендных доходов можно отметить активизацию девелоперской активности. В прошлом году в Украине было введено в эксплуатацию свыше 300 тыс. кв. м новых торговых площадей. Крупнейшими ТРЦ, открытыми в прошедшем году, стали киевские Blockbuster Mall арендной площадью около 100 тыс. кв. м, и River Mall арендной площадью почти 55 тыс. кв. м GLA. Впрочем, ближайшие два года могут стать еще более богатыми на запуски новых торговых объектов.
По нашим оценкам, в случае соблюдения девелоперами заявленных сроков ввода в эксплуатацию, в 2020—2021 годах на украинский рынок может выйти рекордный объем новых торговых площадей — свыше 700 тыс. кв. м. Крупнейшие ТРЦ, которые могут открыться в ближайшие годы, это столичные ТРЦ Respublika (139 тыс. кв. м GLA), ТРЦ Ocean Mall (84 тыс. кв. м GLA), ТРЦ Retroville (77 тыс. кв. м GLA) и вторая очередь Rive Gauche (55 тыс. кв. м GLA), а также харьковские ТРЦ Никольский (52 тыс. кв. м GLA) и запорожский Alexander Plaza (48 тыс. кв. м GLA).
Грамотной концепции и хорошего пула арендаторов уже будет недостаточно. Все большую роль в привлечении трафика в ТРЦ будет играть развлекательная составляющая и фуд-корт
Ужесточение конкуренции
Открытие новых крупных ТРЦ закономерно приведет к ужесточению конкуренции на рынке торговой недвижимости. Особенно в Киеве, где ожидается наибольший объем нового предложения. Население столицы и покупательская способность киевлян растут не так существенно, как объемы рынка торговой недвижимости, поэтому перераспределение потоков покупателей между действующими и новыми торговыми центрами неизбежно.
В таких условиях девелоперам придется активнее бороться за привлечение клиента и увеличивать маркетинговые бюджеты. Грамотной концепции и хорошего пула арендаторов уже будет недостаточно. Все большую роль в привлечении трафика в ТРЦ будет играть развлекательная составляющая и фуд-корт. Эта тенденция уже проявляется как в Украине, так и на других мировых рынках. Доля развлекательных и фуд-операторов в структуре арендаторов ТРЦ продолжит расти и в 2020-м.
Реконцепция устаревших объектов
Открытие новых современных ТРЦ сильнее всего отобразится на работе устаревающих торговых центров, открытых 10 и более лет назад. Чтобы минимизировать отток посетителей им придется инвестировать в обновление и реконцепцию своих объектов. В противном случае, они рискуют столкнуться с уходом арендаторов и существенным снижением доходности. Впрочем, многие участники рынка это понимают и уже предпринимают необходимые для удержания позиций мероприятия.
Так, Dragon Capital в прошедшем году активно обновлял столичные торговые центры Aladdin и Piramida, а также винницкий Sky Park. Ожидается, что уже в этом году инвесткомпания начнет строительство второй очереди ТЦ Piramida, которая позволит привлечь в торговый центр развлекательных операторов и создать полноценный фуд-корт. Значительные изменения в концепции и тенант-миксе также происходят в киевском ТРЦ Dream Town. А столичный ТРЦ Караван, который в свое время был одним из наиболее успешных торговых центров страны, был вынужден провести полный реконцепт, и в конце 2019-го перезапуститься в формате outlet.
По мере роста конкуренции обновление других торговых объектов будет неизбежным. Те, кто не сможет соответствовать новым требованиям потребителей и условиям рынка, будут вынуждены его покинуть.
Источник: Таисия Литовченко, Директор консалтинговой компании Retail&Development Advisor
