Несмотря на войну, геополитическую нестабильность и экономические вызовы, инвестиции в Украину продолжают поступать. Пока одни ждут «лучшего момента», другие уже покупают бизнесы, земли, заводы и стартапы. Что заставляет инвесторов действовать именно сейчас и какие ниши уже не пустые?
Окно возможностей — не навсегда
После 2022 года украинская экономика перестроилась. Вместо падения — адаптация. Вместо потери капитала — поиск новых моделей. Сейчас у инвесторов есть уникальный шанс зайти в ниши, которые:
-
растут на фоне глобальных трендов;
-
недооценены из-за временных рисков;
-
имеют господдержку, гранты или интерес со стороны доноров.
Во многих случаях активы продаются «стрессово» — с дисконтом до 30–50% — либо ищут партнерские инвестиции на условиях, которые в мирное время были бы недоступны.
1. Логистика и складская недвижимость — инфраструктура победы
Тектонические изменения логистической карты
После 2022 года логистическая карта Украины радикально изменилась. Восточные хабы потеряли значительную часть функций, а центр и запад страны приняли на себя основную нагрузку:
-
релокация бизнеса из Харькова, Днепра, Запорожья, Одессы в центральные и западные области;
-
новое логистическое плечо импорта через Польшу, Румынию, Венгрию;
-
спрос на склады в радиусе 100–150 км от границ с ЕС вырос в разы.
В ответ на эти изменения инвесторы активно скупают логистическую инфраструктуру, в частности:
-
площади под сортировочные центры для e-commerce;
-
склады с холодовой цепью для продуктов питания;
-
площадки под автотранспортные и мультимодальные логистические хабы.
Данные, которые говорят сами за себя
-
70%+ складов во Львовской области арендованы или выкуплены в 2023–2024 годах (по данным CBRE Ukraine);
-
ставки аренды логистической недвижимости выросли на 30–50%, особенно в западном регионе;
-
бум на cold storage-объекты из-за спроса со стороны ритейла, агроэкспортеров и гуманитарной логистики.
Спрос на склады нового поколения
Классические склады — уже не единственный формат. Растет спрос на:
-
build-to-suit логистические центры под одного арендатора (часто международного);
-
энергоэффективные склады с автономным энергоснабжением (солнечные панели, генераторы);
-
теплые склады с холодильной или контролируемой температурой (фрукты, лекарства, продукты, гуманитарка).
Спрос подталкивает к M&A
Ряд сделок по продаже готовых складов уже состоялся в 2023–2024 годах:
-
складской комплекс под Киевом (3 770 м²) продан инвестору под фулфилмент-центр для Amazon EU;
-
в Тернопольской области продан холодильный комплекс 8 400 м² иностранному инвестору из Польши;
-
в Черкасской области продана площадка с 7 складами под логистический хаб с переработкой овощей.
Что привлекает инвесторов
-
готовые площади с коммуникациями, подъездами, ж/д ветками;
-
возможность масштабирования (земля под расширение);
-
потенциал быстрого ROI (7–9 лет или меньше для cold storage);
-
запросы международных доноров и госпрограмм на аренду таких площадей.
2. Агробизнес нового поколения — инвестиции в продовольственную безопасность и технологии
Украина сохраняет статус аграрной сверхдержавы даже в условиях войны: более 70% экспорта — агропродукция. Но классические модели выращивания и экспорта уже не отвечают вызовам времени.
На смену приходит агробизнес нового поколения — ориентированный на:
-
глубокую переработку;
-
вертикальную интеграцию;
-
экспорт с добавленной стоимостью;
-
устойчивые практики и smart-агроинфраструктуру.
Инвесторы ищут не гектары, а модели
Спрос смещается от покупки/аренды полей к готовым агроплатформам с инфраструктурой:
-
фермы с автономным орошением;
-
холодильные склады с логистикой;
-
мини-заводы по переработке и упаковке;
-
ягодные фермы с фулфилментом в ЕС.
Примеры с рынка:
-
30 га ягодных ферм в Киевской области с экспортом в Польшу и Швецию;
-
свинокомплекс на 5 500 голов в Винницкой области — готовая B2B-модель с мясокомбинатами;
-
овощехранилище на 200 т с теплицами и пунктом засолки возле Черкасс — кейс vertical farming + переработка.
AgriTech, биоэнергетика и устойчивые практики
То, что было нишевым, становится мейнстримом:
-
точное земледелие (дроны, датчики влажности, спутниковый мониторинг);
-
биогазовые установки и СЭС для энергонезависимости;
-
переработка побочной продукции в биотопливо или удобрения (шелуха, солома, жом).
От сырьевого экспорта — к бренду на полке ЕС
Инвесторы смотрят на проекты, где возможно:
-
фасование под private label для западных ритейлеров;
-
открытие представительств в Польше, Словакии, Германии;
-
сертификация GlobalG.A.P., HACCP, Organic.
3. Промышленные объекты под восстановление — доступ к большой инфраструктуре с дисконтом
Украина унаследовала огромный промышленный потенциал: тысячи предприятий, цехов, складов, заводов. Часть из них законсервирована, частично разрушена или потеряла рынки сбыта — но это не «мертвые» активы, а инвестиционные заготовки.
Почему инвесторы смотрят на такие объекты
-
высокий дисконт: цена в 5–10 раз ниже стоимости воспроизводства;
-
готовая энергетическая инфраструктура: подстанции, газ, ж/д подъезды, промышленная вода;
-
права на землю / постоянное пользование / аренда с выкупом;
-
быстрый старт: не нужно проходить весь бюрократический путь с нуля.
Что именно интересно
-
заводы стройматериалов (бетонные блоки, кирпич, пенобетон, газобетон);
-
мясокомбинаты, птицефабрики, консервные заводы (частично с сохраненным оборудованием);
-
пищевые комбинаты и старые молокозаводы под переработку ягод/овощей/фруктов;
-
металлообработка и машиностроение под контрактное производство или оборонные проекты.
На что обращать внимание
-
техаудит (конструкции, коммуникации, оборудование);
-
юридическая чистота (земля/строения, разрешения, история перепланировок);
-
CAPEX на восстановление (реновация, новое оборудование);
-
редевелопмент под новую функцию (логистика, переработка, крафтовое производство).
4. MilTech, AI, GovTech
4.1. MilTech — технологии, которые меняют поле боя
Полномасштабная война стала катализатором десятков прорывных решений: от дронов и РЭБ до систем управления огнем и «полевых ERP». Украинские команды получили боевую валидацию технологий.
Потенциал:
-
экспорт после победы (НАТО, Азия, Африка, Латинская Америка);
-
перенос компетенций в AgriTech, GovTech, Robotics;
-
поддержка государства (BRAVE1, ускоренная сертификация, софинансирование).
Примеры:
DroneUA, SKIF, Dropla Tech; Himera, Aerodrone, Kvertus; платформы управления типа Delta и отраслевые решения подразделений.
4.2. AI — искусственный интеллект для бизнеса, обороны и государства
Мировой тренд инвестиций в AI превысил $300 млрд, и Украина встраивается в этот поток. Разрабатываются как «горизонтальные» решения, так и отраслевые продукты для агро, безопасности, образования, логистики.
Почему заходят сейчас:
-
«голод» по фондам: украинские AI-стартапы получают в разы меньше финансирования при сопоставимом качестве;
-
низкая стоимость таланта;
-
близость к реальным кейсам применения (агро, энергетика, логистика, оборона).
4.3. GovTech — цифровое государство как инвестиционная площадка
Украина — один из лидеров цифровизации госуслуг: Дія, цифровые документы, реестры, чат-боты. Часть решений готовится к экспорту как продукт или white-label.
Направления:
-
кибербезопасность госданных;
-
автоматизация закупок (Prozorro/eData);
-
SmartCity, CRM муниципалитетов, GovAI-ответы на запросы граждан.
5. Частная медицина и медтехника — тренд на десятилетие
Сектор здравоохранения становится одним из ключевых направлений для частного капитала: спрос растет на диагностику, превентивную медицину, ментальное здоровье, косметологию и реабилитацию.
Куда инвестируют:
-
клиники нового поколения (амбулаторная хирургия, диагностика КТ/МРТ/УЗИ, женское здоровье);
-
medtech и digital health (домашний мониторинг, AI-анализ снимков, медицинские CRM/ERP).
Примеры:
VERBA, TeleDoc, Esper Bionics, Yuria-Pharm.
6. Digital-инфраструктура: дата-центры, хостинг, CRM — фундамент цифровой экономики
Война ускорила цифровизацию и одновременно усилила требования к устойчивости и безопасности. Это создает спрос на:
-
защищенные дата-центры (Tier III–IV);
-
локальный хостинг и облака;
-
CRM/ERP и учетные платформы с интеграцией банков/налоговой/e-документооборота.
Инвест-возможности:
-
Tier III дата-центры и редевелопмент старых объектов;
-
GPU-хостинг под AI-вычисления;
-
доли в SaaS/CRM-компаниях с ростом 30%+;
-
white-label CRM под вертикали (медицина, девелопмент, агро).
7. Жилье и коммерческая недвижимость — со смещением фокуса
Фокус рынка сместился на безопасность, автономность, функциональность и быстрый возврат инвестиций.
7.1. Жилье: «умная простота» вместо роскоши
Растет спрос на:
-
спутниковые города и более безопасные регионы;
-
малоэтажные проекты, таунхаусы, дома с автономным отоплением и укрытием;
-
жилье с резервным питанием (СЭС/генераторы).
7.2. Коммерческая недвижимость: от ТРЦ к функциональным форматам
-
street-retail с продуктовыми/аптечными якорями;
-
небольшие офисы с инженерной защитой;
-
коворкинги нового типа (генераторы, Starlink, резервные зоны).
7.3. Новый девелопмент — про гибкость
Бутік-проекты: модульное жилье, комплексы 20–50 квартир, гибриды «жилье+офис+укрытие».
8. Бизнесы на пересечении логистики, армии и ЖКХ — спрос + стабильность
Логистический сервис: ремонт транспорта, запчасти, аккумуляторы, мобильные СТО, локальные ПММ-хабы, кросс-докинг и консолидация грузов.
«Невидимая инфраструктура» для армии: форма, экипировка, генераторы, печи, душевые/прачечные комплексы, упаковка и логистика гуманитарки, ремонт/производство БПЛА и периферии.
ЖКХ: ремонт кровель, котельных, водоснабжения; производство фонарей, плитки, металлоконструкций, окон; инжиниринг энергоэффективности. Плюс доступ к донорским программам (URC, USAID, UNDP).
Вывод: играют те, кто уже на поле
Инвестор, который заходит в Украину сегодня, — не тот, кто «слепо идет в риск», а тот, кто видит, как кризис превращается в окно возможностей. Пока часть капитала ждет «стабилизации», более гибкие игроки уже занимают ключевые сектора: покупают недооцененные активы, входят в совместные проекты с украинскими партнерами, закрепляются в нишах, которые через 1–2 года будут переполнены.
Окно возможностей — 12–24 месяца
Те, кто заходят сейчас, получают фору на 1–2 года: лучшие условия входа, партнерства, адаптацию продукта и закрепление до массового притока капитала.
Высокая волатильность = высокий потенциал прибыли
Риск не исчезает, но вместе с ним растет потенциальная доходность. Во многих нишах возможна окупаемость за 2–3 года, а IRR превышает 30–40% — уровень, недостижимый в большинстве зрелых экономик.
Завтра может быть уже поздно
Когда Украина войдет в фазу масштабного восстановления, рынок будет распределен: цены вырастут, конкуренция усилится, а вход во многие сегменты потребует переплаты. Если вы действительно рассматриваете инвестиции в Украину — действовать нужно сейчас. Завтра может быть поздно.
Готовы исследовать инвестиционные возможности в Украине? Ищите актуальные инвестиционные предложения на портале InVenture!
