Завтра інвестувати буде пізно: в які ніші вже заходять інвестори в Україні

Попри війну, геополітичну нестабільність та економічні виклики, в Україну продовжують заходити інвестиції. І поки одні вичікують «кращого моменту», інші — уже купують бізнеси, землі, заводи й стартапи. Що спонукає інвесторів діяти саме зараз і які ніші вже не пусті?

Вікно можливостей — не вічне

Після 2022 року українська економіка перебудувалася. Замість падіння — адаптація. Замість втрати капіталу — пошук нових моделей. Тепер інвестори мають унікальний шанс увійти в ніші, які:

• Зростають на фоні глобальних трендів

• Недооцінені через тимчасові ризики

• Мають держпідтримку, гранти або інтерес з боку донорів

У багатьох випадках такі активи продаються стресово, з дисконтом до 30–50%, або шукають партнерські інвестиції на умовах, недоступних у мирний час.

1. Логістика і складська нерухомість — інфраструктура перемоги

 Тектонічні зміни в логістичній мапі країни

Після 2022 року логістична карта України докорінно змінилася. Східні хаби втратили значну частину функцій, а центр і захід країни взяли на себе основне навантаження:

• Релокація бізнесу з Харкова, Дніпра, Запоріжжя, Одеси до центральних і західних областей

• Нове логістичне плече для імпорту через Польщу, Румунію, Угорщину

• Попит на склади в радіусі 100–150 км від кордонів із ЄС зріс у рази

У відповідь на ці зміни інвестори активно скуповують логістичну інфраструктуру, зокрема:

• Площі під сортувальні центри для e-commerce

• Склади із холодильним ланцюгом для харчових продуктів

• Майданчики під автотранспортні та мультимодальні логістичні хаби

Дані, що говорять самі за себе

• 70+% складів у Львівській області орендовані або викуплені у 2023–2024 роках (за даними CBRE Ukraine)

• Ставки оренди логістичної нерухомості зросли на 30–50%, особливо у Західному регіоні

• Бум на cold storage об'єкти — через високий попит з боку ритейлу, агроекспортерів та гуманітарної логістики

Попит на склади нового покоління

Класичні склади вже не єдиний варіант. Зростає попит на:

• Build-to-suit логістичні центри — проєкти під одного орендаря (часто міжнародного)

• Енергоефективні склади з автономним енергозабезпеченням (сонячні панелі, генератори)

• Теплі склади з холодильною або контрольованою температурою (фрукти, ліки, продукти, гуманітарка)

Попит підштовхує до M&A

Ряд угод із продажу готових складів вже відбулись у 2023–2024 роках:

• Складський комплекс під Києвом (3 770 м²) продано інвестору під фулфілмент-центр для Amazon EU

• У Тернопільській області продано холодильний комплекс площею 8 400 м² іноземному інвестору з Польщі

• У Черкаській області здійснено продаж майданчика з 7 складами під логістичний хаб із переробкою овочів

Глобальні тренди підтримують локальні ініціативи

Світовий тренд — децентралізація логістики, мультипліковані хаби та «last mile delivery» — підживлює інтерес до українських складів, особливо:

• поблизу західного кордону (Львів, Волинь, Тернопіль),

• у центральній частині (Черкаси, Вінниця, Хмельницький),

• уздовж нових логістичних коридорів (Middle Corridor, Solidarity Lanes ЄС–Україна)

 Що приваблює інвесторів:

• Готові площі з комунікаціями, під’їздами, залізничними гілками

• Можливість масштабування (купівля землі під розширення)

• Потенціал швидкого ROI (7–9 років або менше при cold storage)

• Запити міжнародних донорів і державних програм на оренду таких площ

2. Агробізнес нового покоління — інвестиції в продовольчу безпеку та технології

Агро — не просто традиція, а стратегічна перевага

Україна зберігає статус аграрної супердержави, навіть попри виклики війни. Понад 70% експорту країни — це агропродукція. Проте класичні моделі вирощування та експорту вже не відповідають викликам часу.

На зміну приходить агробізнес нового покоління — орієнтований на:

• глибоку переробку

• вертикальну інтеграцію

• експорт із доданою вартістю

• сталі практики та smart-агроінфраструктуру

Інвестори шукають не гектари, а моделі

Попит зміщується з оренди/купівлі полів до готових агроплатформ із інфраструктурою:

• ферми з автономним зрошенням

• холодильні склади з логістикою

• міні-заводи з переробки та пакування продукції

• ягідні ферми з фуллфілментом у ЄС

Приклади з ринку:

• 30 га ягідних ферм у Київській області з експортом у Польщу та Швецію

• 5 500 голів свинокомплекс у Вінницькій області — готова модель B2B з м’ясокомбінатами

• Овочесховище на 200 т з теплицями та засолювальним пунктом біля Черкас — кейс vertical farming + переробка

AgriTech, біоенергетика і сталі практики

Моделі, які раніше були нішевими, стають мейнстрімом:

• Технології точного землеробства (дрони, датчики вологості, супутниковий моніторинг)

• Власні біогазові установки і сонячні електростанції для енергозабезпечення

• Переробка побічної продукції в біопаливо або добрива (лушпиння, солома, жом)

Ці рішення не лише роблять ферми незалежними від мереж, а й покращують рентабельність та стійкість до криз.

Від експорту сировини — до бренду на полицях ЄС

Інвестори звертають увагу на проєкти з можливістю:

• фасування продукції під Private Label для західних ритейлерів

• відкриття представництв у Польщі, Словаччині, Німеччині

• отримання сертифікатів GlobalG.A.P., HACCP, Organic — для безперешкодного експорту

Що приваблює інвесторів у сучасному агро:

• Стабільний кешфлоу і зрозуміла модель (виростив → переробив → продав)

• Можливість масштабування з мінімальним CAPEX

• Наявність договорів на експорт/постачання у торгові мережі

• Команда, яка здатна керувати агропроєктом без участі власника

3. Промислові об’єкти під відновлення — доступ до великої інфраструктури за дисконтом

У спадок — промисловість, що чекає на перезапуск

Україна успадкувала величезний промисловий потенціал з радянських часів: десятки тисяч підприємств, цехів, складів, заводів і комбінатів. Частина з них законсервована, частково зруйнована, або втратила ринки збуту — проте це не мертві активи, а інвестиційні заготовки.

Чому інвестори дивляться на такі активи?

• Високий дисконт: ціна продажу зазвичай у 5–10 разів нижча за вартість відтворення

• Наявна енергетична інфраструктура: ТП, газопостачання, ж/д під’їзди, промислове водопостачання

• Право власності на землю / ППК / оренда з правом викупу

• Швидкий старт: не треба проходити всю бюрократію з нуля — достатньо оновити проект

Типові об'єкти, які викликають інтерес:

• Заводи з виробництва будматеріалів (бетонні блоки, цегла, пінобетон, ГБК)

• М’ясокомбінати, птахофабрики, консервні заводи — із частково збереженим обладнанням

• Харчові комбінати та старі молокозаводи — популярні під переробку ягід, овочів, фруктів

• Металообробні та машинобудівні цехи — база для контрактного виробництва або оборонних проєктів

 Приклади з практики:

• Недобудований м’ясокомбінат у Кременчуці: корпус 7 000 м², котельня, ж/д гілка — конверсія під логістику або агропереробку

• Законсервований завод газобетону з вапняковою піччю у Вінницькій області — унікальний кейс для девелопера, що спеціалізується на будівництві

• Колишній консервний завод у центральній Україні — збережені склади, бочки, технологічні лінії; потенціал під органічну переробку

Що потрібно враховувати інвестору:

• Технічний аудит: оцінка стану несучих конструкцій, комунікацій, обладнання

• Юридична чистота: право власності на землю/будівлі, дозволи, історія перепланувань

• Оцінка CAPEX для відновлення: підготовка проекту реновації, монтаж нового обладнання

• Оптимізація під нову функцію: редевелопмент об'єкта під іншу діяльність (наприклад, логістика, переробка, крафтове виробництво)

Нове життя — нові індустрії

Такі об'єкти особливо цікаві під:

• кластерні виробництва (light industrial zones)

• логістичні парки з індустріальним елементом

• проєкти за участі іноземного капіталу у межах відновлення України

• державно-приватне партнерство (PPP)

4. MilTech, AI, GovTech

4.1. MilTech — технології, що змінюють поле бою

Війна стимулює інновації

Повномасштабна війна стала каталізатором створення десятків breakthrough-технологій: від дронів-камікадзе, ППО-розвідки, систем управління вогнем, до польових ERP для бойових підрозділів. Українські стартапи та ентузіасти перетворилися на R&D-команди, які вже мають бойове підтвердження ефективності своїх рішень.

Потенціал для масштабування

• Експортний потенціал після перемоги: НАТО, країни Азії, Африки, Латинської Америки

• Синергія з приватним сектором — навички з MilTech легко переносяться в AgriTech, GovTech, Robotics

• Підтримка держави: спрощення доступу до фронту, швидка сертифікація, співфінансування (BRAVE1)

Приклади

• DroneUA, SKIF, Dropla Tech — дрони для розвідки, деактивації та ураження

• Himera, Aerodrone, Kvertus — тактична радіозв’язок, ППО, РЕБ-рішення

• Платформи управління вогнем і логістикою — типу Delta або власні рішення батальйонів

4.2. AI — штучний інтелект на службі бізнесу, оборони і держави

Технологічне вікно можливостей

Світовий тренд інвестицій в AI перевищив $300 млрд, і Україна поступово вбудовується в цей рух. Українські розробники створюють як горизонтальні рішення (аналітика, генеративний контент), так і нішеві продукти — наприклад, для агро, безпеки, освіти чи логістики.

Українські AI-рішення вже в дії:

• Happ — український AI-асистент нового покоління, аналог ChatGPT з інтеграцією у месенджери та CRM

• ZibraAI — генерація графіки та 3D для ігрової індустрії та VR

• Neuralink.ai — системи аналізу великих масивів відео/аудіо даних

• AI-інтеграція в MilTech — виявлення цілей, оптимізація маршрутів дронів, системи ППО

Для чого інвестувати зараз:

• Фондовий голод: AI-стартапи в Україні отримують у 10 разів менше фінансування, ніж у США при співставній якості

• Низький cost of talent: українські ML-інженери залишаються одними з найкращих в Європі

• Близькість до реальних кейсів застосування — агро, енергетика, логістика, оборона

4.3. GovTech — цифрова держава як інвестиційний майданчик

Від Дії до систем світового рівня

Україна визнана одним із лідерів у цифровізації держпослуг: додаток Дія, цифрові документи, реєстри, чат-боти — це вже не пілоти, а масштабовані рішення. Багато з них готуються до експорту як продукт або white-label-рішень для інших держав.

Вектори розвитку:

• Кібербезпека держданих — платформи на рівні Estonian e-Gov

• Автоматизація держзакупівель — модулі на базі Prozorro та eData

• CRM для муніципалітетів, SmartCity-рішення, чат-боти для держпослуг

• GovAI — тестування рішень для автоматизованого відповідання на запити громадян

Українські GovTech-рішення на експорт:

• Дія.Освіта, Дія.City, Дія ID — моделі, які вже вивчають країни Азії та Лат. Америки

• Грантові платформи та Smart-контракти для держпрограм — у партнерстві з EU4Digital, USAID

5. Приватна медицина та медтехніка — тренд на десятиліття

Чому це важливо?

Сектор охорони здоров’я в Україні поступово перетворюється на один із ключових напрямів для приватного капіталу, особливо на тлі зростаючого запиту на якісні, персоналізовані медичні послуги, післявоєнну реабілітацію та дистанційну діагностику.

У країні формується новий попит: не лише на лікування, а й на діагностику, превентивну медицину, ментальне здоров’я, косметологію, реабілітацію.

Ринок зростає, попри виклики

• >1 500 приватних клінік в Україні, у т.ч. спеціалізованих (неврологія, онко, репродуктивна медицина)

• Зростання попиту на домашні медичні послуги, телемедицину, психологічну допомогу

• Високий попит на реабілітаційні центри для військових і цивільних (після травм, ампутацій, PTSD)

• Брак сучасної діагностичної бази у регіонах — нішеві клініки заповнюють цей простір

Куди інвестують?

1. Приватні медичні центри нового покоління:

• Амбулаторна та денна хірургія

• Естетична медицина, косметологія, anti-age послуги

• Діагностичні центри з КТ/МРТ/УЗД/лабораторією

• Центри жіночого здоров’я / репродуктивна медицина

2. Медтехніка та digital health:

• Виробництво або імпорт медобладнання (ультразвукові сканери, лабораторні аналізатори)

• Системи моніторингу пацієнтів у домашніх умовах

• AI-рішення для аналізу знімків та лабораторних даних

• Медичні CRM та ERP, електронні карти пацієнтів

Приклади українських ініціатив

• VERBA — реабілітаційний центр для військових, підтримується донорськими фондами і готовий до масштабування

• TeleDoc — платформа телемедицини з сервісами онлайн-консультацій

• Esper Bionics — розумні біонічні протези, що експортуються до США

• Yuria-Pharm — національний виробник з активною R&D та новими клініками

Експортний потенціал

Українські продукти в медичній сфері вже мають попит за кордоном:

• Біонічні протези

• Програмне забезпечення для електронного документообігу

• Рішення з кіберзахисту медичних даних

• Smart devices для моніторингу здоров’я (пульсометри, глюкометри, трекери)

Чому інвестувати зараз?

• Фрагментований ринок — можливість створення мережевих гравців

• Готові рішення в капітальних активах — збудовані клініки, які потребують модернізації/ребрендингу

• Потужний кеш-флоу сектор — медпослуги оплачуються без затримок

• Можливість екзитів через міжнародні мережі та фонди охорони здоров’я

6. Digital-інфраструктура: дата-центри, хостинг, CRM — інвестиції у фундамент цифрової економіки

Чому це перспективно?

Війна різко прискорила цифровізацію державного сектору, бізнесу та навіть традиційних галузей. Україна стала лідером у діджиталізації серед країн, що розвиваються, і водночас — вразливою до кібератак і збоїв в енергопостачанні. Це створює стійкий попит на локальну digital-інфраструктуру нового покоління — захищені дата-центри, надійний хостинг, CRM-системи, платформи обліку і управління.

Дата-центри як критична інфраструктура

• Державний курс на локалізацію даних (Дія, податкова, медична інформація)

• Попит від FinTech, MedTech, GovTech та e-commerce компаній на Tier III-IV рівень

• Нестача сертифікованих ЦОДів у регіонах — більшість сконцентрована у Києві

• Децентралізація — тренд на створення резервних центрів обробки даних в західних областях (Львів, Івано-Франківськ, Ужгород)

Привабливі напрямки для інвесторів:

• Будівництво нових або ребрендинг застарілих об'єктів під Tier III дата-центри

• Розгортання green energy дата-центрів на базі відновлюваних джерел

• Хостинг-ферми для GPU-обчислень, в т.ч. AI-рішень

Хостинг та хмарні рішення

• Зростання обсягів SaaS, PaaS, IaaS сервісів, що працюють на українську економіку

• Глобальні гравці (Amazon, Google, Microsoft) не завжди доступні через безпекові ризики

• Попит на локалізовані сервіси з підтримкою українського законодавства та бухгалтерії

Вразливі ніші для капіталу:

• Хостинг для малого/середнього бізнесу з антивірусним захистом, резервним копіюванням

• Регіональні cloud-провайдери для e-commerce та медіасектору

• Створення мультихостинг-платформ з інтеграцією в українські CRM / ERP

CRM, ERP, Digital-облік

• CRM-системи української розробки (Bimp, NetHunt, Creatio, SalesDrive) активно замінюють російське ПЗ та дорогі імпортні аналоги

• Потреба у вбудованих аналітичних модулях, інтеграції з банками, податковою, e-документообігом

• Сектор активно зростає через:

  • автоматизацію SMB-бізнесу;

  • франчайзинг і мережеву торгівлю;

  • розвиток D2C-брендів і агрохолдингів.

Інвестиційні можливості:

• Придбання часток у продуктових CRM/SaaS-компаніях з річним зростанням >30%

• Побудова white-label CRM-платформ під ніші (медичні центри, забудовники, агросектор)

• Інтеграційні хаби: CRM + 1С + e-Docs + банкінг

Готовність до експорту

• Українські CRM та SaaS-рішення вже виходять на ринок ЄС та MENA через партнерські канали

• Низька собівартість розробки дає високу маржинальність і швидке масштабування

• Високий попит на CRM, що підтримують українську, англійську та польську мови

Чому інвестувати зараз?

• Недооцінений сектор: багато команд не мають доступу до growth capital

• Високий IRR при мінімальному CAPEX (особливо у SaaS)

• Можливість швидкої інтеграції з діджиталізацією держсектору та публічними платформами

• Попит за кордоном на продукти, створені в умовах війни: захист, резервування, мінімалізм

7. Житло та комерційна нерухомість — зі зміщенням фокусу

Зміна парадигми на ринку

Повномасштабна війна радикально змінила географію попиту, типи затребуваної нерухомості та пріоритети покупців і орендарів. Якщо раніше основною рушійною силою були великі міста та преміальний сегмент, то сьогодні фокус змістився на безпеку, автономність, функціональність та швидку окупність.

7.1. Житло: попит на «розумну простоту» замість розкоші

• Замість ЖК у великих містах (особливо східної та центральної частини України), все більше людей обирають:

  • Сателітні міста з добрим сполученням (Вишневе, Буча, Лютіж, Ужгород, Чернівці)

  • Таунхауси, дуплекси та малоповерхові будинки з власною системою опалення та укриттям

• Попит зростає на житло:

  • з укриттям або безпечним підвалом

  • з автономним електроживленням (сонячні панелі, генератори)

  • з економною експлуатацією та мінімальною площею на одного мешканця

• Інвестори переформатовують свої портфелі з high-end житла на більш масовий сегмент з швидким оборотом і низьким чеком

7.2. Комерційна нерухомість: перехід від ТРЦ до функціональних просторів

• Торговельна нерухомість:

  • ТРЦ у класичному розумінні поступаються street-retail форматам

  • Найбільший попит — на об’єкти з продуктовими або аптечними якорями, паркінгом і можливістю автономного функціонування

• Офіси:

  • Вакантність зберігається на високому рівні, особливо в Києві та Харкові

  • Ринок відновлюється за рахунок:

    • SaaS-компаній, стартапів, фондів — які шукають невеликі простори з інженерним захистом

    • коворкінги нового типу з резервним енергоживленням, Starlink, генераторними зонами

• Інвестиційний фокус:

  • Придбання відновлених об'єктів або shell&core для подальшого редевелопменту

  • Переоснащення комерційних приміщень під медичні центри, коворкінги, R&D лабораторії

7.3. Новий девелопмент — це не про кількість, а про гнучкість

• Ринок відкритий до бутік-проєктів з високою маржинальністю:

  • модульне житло

  • житлові комплекси на 20–50 квартир з автономними системами

  • гібридні об’єкти: житло + офіс + укриття

• Земельні ділянки у безпечних регіонах (Західна Україна, Вінниччина, Полтавщина) вже входять до радарів інвесторів для розвитку нових об’єктів

• Тренд — комплексність: житло + логістика + соцінфраструктура

Чому інвестувати зараз?

• Скориговані ціни на активи (особливо у віддалених регіонах)

• Високий попит з боку релокованих компаній і людей

• Доступ до міжнародних програм фінансування житлового будівництва в рамках відновлення

• Фокус на автономність — як інфраструктурний тренд найближчих 5–10 років

8. Бізнеси, що обслуговують логістику, армію, ЖКГ — на перетині попиту та стабільності

Сервіс логістики: ремонт, ПММ, комплектуючі

• Зростання військової та гуманітарної логістики спричинило дефіцит сервісних послуг для вантажного транспорту:

  • ремонт і обслуговування тягачів, вантажівок, залізничних вагонів

  • виробництво чи постачання шин, запчастин, акумуляторів

  • мобільні СТО та сервіси з виїздом на місце

• Попит на малі заправні комплекси, локальні ПММ-хаби, мобільні резервуари

• Також актуальні складські послуги з коротким обігом — консигнаційне зберігання, крос-докінг, перевантаження, консолідація вантажів

Армія: тилові та допоміжні напрями

• Не лише зброя — бізнеси, які постачають армії "невидиму інфраструктуру", мають стабільне держзамовлення:

  • уніформа, взуття, спорядження, плитоноски, термобілизна

  • буржуйки, генератори, печі, мобільні душові/пральні комплекси

  • пакування та логістика гуманітарної допомоги

• Великі контракти виграють невеликі підприємства з вузькою спеціалізацією, які швидко адаптуються до вимог Міноборони та волонтерських структур

• Зростає попит на виробництво та ремонт безпілотників, антен, ретрансляторів, зарядних систем — не лише MilTech, а й навколо нього

 ЖКГ: модернізація знизу

• В умовах регулярних руйнувань та відключень виник потужний попит на продукти для відновлення комунального господарства:

  • малий та середній ремонт дахів, вікон, дверей, котелень, систем водопостачання

  • виробництво вуличних ліхтарів, тротуарної плитки, металоконструкцій, віконних блоків, резервуарів для води

  • доставка побутового обладнання (генератори, баки, насоси) для ОСББ, громад

• Окрема ніша — інжинірингові компанії, які проєктують та впроваджують енергоефективні рішення для громад

• Можливість участі в програмах міжнародних донорів (URC, USAID, UNDP) — додатковий стимул для розвитку

Чому це цікаво інвесторам?

• Стабільний та прогнозований попит — від держзамовлення до тисяч ОСББ по всій країні

• Низький вхідний бар'єр у частині обслуговуючих напрямів: часто не потрібні великі CAPEX

• Швидкий обіг коштів і локальний ринок — зручний для малого й середнього бізнесу

• Готовність міжнародних фондів та грантів фінансувати сервісні проєкти (особливо в логістиці та ЖКГ)

Висновок: грають ті, хто вже на полі

Сьогоднішній інвестор в Україну — це не той, хто сліпо йде в зону ризику, а той, хто бачить трансформацію кризи у вікно можливостей. Поки частина глобального капіталу очікує умовної «стабілізації», більш гнучкі гравці вже заходять у ключові сектори: скуповують недооцінені активи, входять у спільні проєкти з українськими партнерами, займають нішеві ринки, які через рік-два будуть переповнені.

Вікно можливостей — 12–24 місяці

У нинішніх умовах Україна нагадує ранній етап економічного зростання в посткризових країнах. Інвестори, які заходять сьогодні, матимуть фору в 1–2 роки: вони зможуть отримати вигідні умови входу, сформувати партнерства, адаптувати продукт до ринку й закріпитися ще до того, як відбудеться масовий приплив капіталу.

Висока волатильність = високий потенціал прибутку

Ризик нікуди не зникає — але з ним зростає і потенційна дохідність. У багатьох нішах можлива окупність інвестицій за 2–3 роки, а IRR перевищує 30–40% — рівень, недосяжний у більшості зрілих економік. І це ще до потенційної хвилі поствоєнної відбудови за підтримки ЄС, G7, IFIs.

Завтра вже буде пізно

Коли Україна увійде у фазу масштабної відбудови, ринок уже буде розподілений. Ціни на активи зростуть у рази, конкуренція посилиться, а для багатьох сегментів буде надто пізно заходити без надмірної переплати. Тому, якщо ви дійсно розглядаєте інвестиції в Україну — діяти потрібно зараз. Завтра вже буде пізно.

Готові дослідити інвестиційні можливості в Україні? Шукайте актуальні інвестиціні пропозиції на порталі InVenture!