Альтернативные классы активов привлекли в прошлом году на 8,4% больше инвестиций – такие данные содержатся в исследовании Global Investment Atlas 2019, подготовленном компанией Cushman & Wakefield. К такой недвижимости относится в том числе инфраструктура здравоохранения, считающаяся одним из наиболее перспективных нишевых направлений на многих мировых рынках.
Ожидается, что в течение ближайших пяти лет глобальные институциональные инвесторы вложат в такие активы $200 миллиардов. Это результаты исследования, проведенного компанией Octopus Group, среди направлений деятельности которой – инвестиции и девелопмент объектов здравоохранения. Участники опроса, а это 100 пенсионных фондов, страховых компаний, семейных офисов, банков, др., отметили, что уже вложили в этот сектор более 6% своего инвестиционного портфеля, но прогнозируют, что эта доля увеличится до 9,5% в период до 2023 года. При этом более 70% респондентов отметили, что такие активы дают ожидаемые результаты или даже лучше. Делясь планами, свыше половины участников опроса, а именно 57%, сообщили, что рассматривают вложения в дома престарелых. Внимание именно к этому направлению обусловлено главным процессом – глобальным старением населения. Среди иностранных компаний, инвестирующих в сектор здравоохранения, можно назвать Threestones Capital, AXA Investment Managers – Real Assets, Octopus Group, AMP Capital, др.
ЧАСТНАЯ МЕДИЦИНА В УКРАИНЕ: НА ГРЕБНЕ РЕФОРМЫ
В отличие от ряда развитых мировых рынков, где основная причина инвестиций в объекты здравоохранения обусловлена демографическими процессами, в Украине драйвером, который может способствовать развитию этого сектора, в первую очередь частной медицины, многие называют медицинскую реформу. «Сейчас мы видим повышенный интерес как со стороны международных, так и украинских заказчиков к развитию сегмента частной медицины в Украине. Основная причина – это медицинская реформа. Она дала новый стимул к развитию сегмента частных многопрофильных клиник. Заключить договор с терапевтом теперь можно как в частных, так и государственных учреждениях. Хоть поступления от государства небольшие, однако частным клиникам будет обеспечен хороший поток пациентов, которые, скорее всего, будут проходить у них дополнительное обследование и лечение», – рассказал Вольфганг Гомерник, директор и партнер DELTA Ukraine, управляющий директор DELTA Holding GmbH – Austria.
Впрочем, не все эксперты положительно оценивают влияние реформы. Игорь Мазепа, генеральный директор инвестиционной компании Concorde Capital, отметил: «Для частных медицинских учреждений реформа несет как возможности, так и сложности. Предоставляя более качественные и комфортные услуги, они смогут рассчитывать не только на деньги пациентов или страховых компаний, но и на государственное финансирование как минимум части своих услуг. Вместе с тем, частные клиники, основным заработком которых являются недешевые первичные консультации, могут потерять значительную часть доходов из-за появления семейных врачей. Имея возможность решить проблему бесплатно у семейного врача, украинец вряд ли сразу пойдет с ней к платному специалисту».
Тем не менее, сеть поликлиник и специализированных центров «Добробут», одним из акционеров которой является Concorde Capital, планирует наращивать долю на рынке. Игроки рынка недвижимости также могут стать инвесторами в направление частной медицины. Так, в 2017 году девелоперская компания KAN Development заявила о намерении войти в этот бизнес - она планирует реализовать два проекта частной медицины в Киеве. Инвестиции в сектор здравоохранения рассматривает и DEOL Partners. «Это привлекательное и перспективное направление, так как в последние годы рынок частной медицины в Украине продолжает расти. Обращаться в частные клиники становится все более популярным, - комментирует Руслан Олексенко, основатель и управляющий партнер, DEOL Partners. - Также развивается въездной медицинский туризм в Украину - в настоящее время в этом сегменте представлены преимущественно частные клиники. По нашим оценкам прирост рынка частной медицины составляет 5-7% в год. В целом сектор медицинских услуг пребывает в постоянной динамике, и в нем есть еще много незанятых ниш».
Сегодня, по данным компании «Медицинский Конструктор», в нашей стране насчитывается около 5000 частных учреждений, в основном это стоматологические кабинеты; кабинеты УЗИ; урологические, гинекологические, хирургические кабинеты; офтальмологические клиники, амбулатории и лаборатории с заборными пунктами. Остальная доля - поликлиники
** Опубликовано на сайте «Економічна правда» в рамках спецпроекта «Рішучі реформи» в 2018 году.
и медицинские центры, где предоставляются многопрофильные консультации различных специалистов с малоинвазивным лечением, а также узкоспециализированные центры (репродуктология, пластическая хирургия, онкология, эндоскопическая хирургия и другие). Наиболее развит рынок частной медицины в Киеве и крупных городах, где уже сформировались сетевые игроки: «Оксфорд Медикал» (27 объектов), «Добробут» (16), Into-Sana (10), ADONIS (5), ISIDA (4), др.
СЕГОДНЯ, ПО ДАННЫМ КОМПАНИИ «МЕДИЦИНСКИЙ КОНСТРУКТОР», В УКРАИНЕ НАСЧИТЫВАЕТСЯ ОКОЛО 5000 ЧАСТНЫХ МЕДИЦИНСКИХ УЧРЕЖДЕНИЙ
На долю частных клиник, по статистике компании «Медицинский Конструктор», приходится примерно 5-12% рынка здравоохранения Украины в зависимости от ниши; общая емкость сегмента оценивается примерно в $1,5 миллиарда. «Однако точных данных нет, так как, с одной стороны существуют частные медицинские центры, которые получают доход из трех источников: собственные средства пациента, страховые компенсации, оплата услуг по договору с Национальной службой здоровья Украины. А с другой стороны, есть частные расходы (формальные и неформальные) на лечение в государственных и коммунальных медицинских учреждениях», - объясняет Владислав Смирнов, основатель и управляющий партнер, «Медицинский Конструктор».
ИНВЕСТИЦИИ В ЗДОРОВЬЕ
Сегодня, чтобы открыть в Украине медучреждение, инвестору необходимо вложить в него примерно от $1500 до $2200/м2 - такие цифры называет компания «Медицинский Конструктор». «В эту стоимость входит все - проектирование, строительство, инженерия, медицинская технология, оборудование. Однако этого очень мало, чтобы реализовать качественный проект под ключ», - считает Владислав Смирнов. По его данным, инвестиции в 1 м2 для Украины в 2020-2025 годах будут находиться в диапазоне $2000-3300 в сегменте специализированных учреждений, при этом аналогичные квадратные метры варьируются от $4000 до $7000 в Восточной Европе и от $8000 до $11 000 в Западной и Северной Европе. Срок окупаемости в Украине составляет 5-7 лет, а в Европе - 10-15 лет. Самые высокие инвестиции в создание объектов здравоохранения из расчета на 1 м2 - в США. «Здесь средняя стоимость 1 м2 больницы с операционной инфраструктурой составляет от $10 000 до $12 000», - сообщил Владислав Смирнов.
Как отметила Юлия Двораковская, управляющий партнер, CBM Forum, в Украине наметилась тенденция, когда частные медучреждения строят собственные здания с нуля либо выкупают существующие объекты. «Если планируется открытие широкопрофильного медицинского центра с комплексом диагностических услуг - довольно сложно найти подходящее помещение. Дело в том, что эксплуатация отдельных видов оборудования, такого как рентген-аппарат, компьютерный томограф и других, требует обеспечения специальной защиты. Также согласно украинским нормативам запрещено их использование в общественных^ или жилых зданиях. В данном случае строительство клиники с нуля является логичным и часто единственно возможным решением», - говорит Вольфганг Гомерник. Среди игроков рынка, построивших собственные здания, можно назвать Медицинский центр «Универсальная клиника «Oбepir» (Киев), многопрофильную семейную клинику AmiClinic (Киевская область), родильные дома «Лелека» (Киев) и ADONIS (Киевская область). «В этом есть свои плюсы и минусы. К плюсам отнесу возможность построить помещение с большей квадратурой, чем необходимо сейчас, что хорошо для дальнейшего роста и создания оптимальной планировки. К минусам - огромные финансовые, временные и трудовые затраты, фокус внимания смещается с предоставления медицинской помощи на строительство объекта», - поделился опытом Виталий Гирин, собственник медицинской группы компаний ADONIS.
Однако, как отмечают эксперты, сегодня все же более распространена аренда помещения под клинику.
Найти площадку определенного размера в хорошей локации и отвечающую требованиям медучреждений непросто. Например, группу ADONIS, которая как раз отдает предпочтение съему помещений, интересуют лоты от 600 до 3000 м2. «Такие площадки сложно найти в хорошем месте», - говорит Виталий Гирин.
НАИБОЛЕЕ РАЗВИТ РЫНОК ЧАСТНОЙ МЕДИЦИНЫ В КИЕВЕ И КРУПНЫХ ГОРОДАХ УКРАИНЫ, ГДЕ УЖЕ СФОРМИРОВАЛИСЬ СЕТЕВЫЕ ИГРОКИ
«Перед частным бизнесом стоит выбор: арендовать площади или объекты, которые находятся на территории существующих медицинских учреждений, или выбрать непрофильные помещения и провести реконструкцию с присвоением им медицинского назначения. Каждый игрок решает по-своему, потому что как у первого, так и у второго варианта есть свои плюсы и минусы», - рассказывает о нюансах выбора помещений Юлия Двораковская. В Киеве, например, диагностический центр «Онко Консалтинг Центр» реализован в здании административного корпуса Национального института рака МОЗ Украины, медицинская сеть «Добробут» арендовала, реконструировала и расширила цеха Киевского радиозавода, а сеть «Оксфорд Медикал» заняла для одного из своих отделений здание бывшего кафе, построенного на берегу столичного озера Тельбин. Для собственников сдавать помещения в аренду частным клиникам выгодно, так как, по словам Юлии Двораковской, они вкладывают серьезные инвестиции в помещение, являются платежеспособными арендаторами с долгосрочным договором и преимущественно фиксированной ставкой.
В контексте анализа помещений под медицинское назначение необходимо обратить внимание на санитарные нормы. Зачастую сложности и непонимание возникают в том случае, когда речь идет об иностранных игроках, выходящих на наш рынок. Например, компания DELTA Ukraine с начала 2018 года наблюдает повышенный спрос на услуги в медицинской сфере, в том числе со стороны зарубежных операторов. «Они стремятся первыми зайти на украинский рынок и покрыть спрос, - рассказывает Вольфганг Гомерник. - На наш взгляд, основным вызовом является совмещение стандартов международного оператора и положений украинского законодательства. Ни для кого не секрет, что часть норм, регулирующих сферу медицинских учреждений, устарели и нуждаются в обновлении. Зачастую международные операторы не могут понять, почему почти идентичные планировочные решения работают во многих странах Центральной и Восточной Европы, а в Украине приходится все делать иначе».
КАКИЕ ЛОКАЦИИ РАССМАТРИВАЕТ ЧАСТНАЯ МЕДИЦИНА?
Месторасположение медучреждения зависит от профиля. Отдельные типы таких объектов требуют удаленной локации. Но в большинстве случаев размещение как можно ближе к потенциальным клиентам, например, в спальных городских районах, является самым оптимальным для этих учреждений. Так, многопрофильный госпиталь на 20 000 м2, который компания KAN Development планирует реализовать в Киеве, расположится в новом строящемся жилом микрорайоне Svitlo Park на более чем 7500 квартир. Кроме того, строительство медицинского центра предусмотрено и на территории жилого квартала Respublika, девелопером которого выступает KAN Development. «Месторасположение - это очень важный фактор при выборе помещения. Очень важны населенность района, удобство развязки, возможность парковки и близость к метро», - отмечает Виталий Гирин. «Если речь идет о скрининговом центре или клинике, в которой будут предоставляться в основном консультационные услуги, целесообразным будет их размещение в густонаселенных районах и непосредственной близости к метро», - добавляет Вольфганг Гомерник.
Часть требований к местоположению могут удовлетворить торговые и бизнес-центры. И если еще несколько лет назад игроки рынка частной медицины не рассматривали такие объекты для открытия филиалов, то сейчас тенденция может измениться. Например, еще в 2017 году в киевском торгово-развлекательном центре Gulliver открылся Dental Care Office Ярослава Заблоцкого (Центр ухода за зубами и деснами), ставший первым примером размещения арендатора подобного формата в ТРЦ столицы. Кроме того, стоматологический центр этой же сети расположился в ВЦ «Оптима Плаза» во Львове. Однако такие помещения подойдут не всем типам медучреждений. Виталий Гирин отмечает, что согласно санитарным нормам в каждом кабинете клиники должен быть дневной свет, а в условиях торговых центров это не всегда предусматривается. В то же время он добавляет, что сама концепция такой локации ему нравится. О бизнес-центрах Виталий Гирин отзывается положительно: «В таком объекте вполне возможно разместить клинику определенной специализации, которая работает в том числе с застрахованными лицами. Высокая арендная ставка будет компенсироваться близостью к целевой аудитории».
РОСТ РЫНКА, НОВЫЕ ИГРОКИ И ПОГЛОЩЕНИЕ КОМПАНИЙ
Емкость рынка частной медицины в национальной валюте Украины будет расти. По различным оценкам динамика в текущем году может составить от 10% до 15%. Увеличение будет обусловлено и удорожанием услуг, и открытием новых объектов здравоохранения. При этом на рынке есть ряд свободных ниш, которые, по словам Владислава Смирнова, интересны для инвестирования. К ним эксперт относит узкоспециализированные центры третичного уровня, моноуслуги с высокой добавленной стоимостью сервисной составляющей; компактные амбулаторно-хирургические центры; гериатрические пансионаты по уходу за пожилыми людьми; центры психического здоровья; медицинские кластеры и мультидисциплинарные медицинские сети. «Впрочем, результативность года в контексте увеличения рынка частных медицинских услуг также будет зависеть от политической и экономической ситуации в стране. Возможное ослаблёние гривны и политические пертурбации могут замедлить рост до 8-10%», - уточняет Владислав Смирнов. Для сравнения, по оценкам эксперта, рост рынка в 2017 и 2018 годах составил 15-18%. «Однако в отдельных сегментах мы увидели даже более высокий прирост», - отметил Владислав Смирнов.
В Украине реализуется немалое количество новых проектов частной медицины, инвесторами, партнерами и операторами которых выступают не только локальные, но и зарубежные игроки. Например, в прошлом году Медицинский дом Odrex из Одессы в рамках соглашения с международной компанией Medtronic, занимающейся медицинскими технологиями, услугами и решениями, открыл высокотехнологичный кардиологический центр - Клинику Сердца Odrex. DELTA Ukraine в настоящее время работает над проектом медицинского центра с роддомом во Львове, заказчиком которого выступает один из крупных европейских операторов - Medicover (сегодня в его сеть входят четыре объекта в Украине). До 2021 года в Киеве планируется открытие многопрофильного медучреждения American Hospital Kyiv. Его реализацию частично профинансирует Overseas Private Investment Corporation (Корпорация частных зарубежных инвестиций) - правительственное агентство США, помогающее американским предприятиям инвестировать в развивающиеся рынки, а проект здания будет разработан известным архитектурным бюро Perkins+Will. Управлять медучреждением будет American Intercontinental Healthcare Group (AIHG), а местными участниками проекта выступят медицинская компания Maya, компания по управлению активами «Валприм», др. При этом AIHG планирует построить целую сеть подобных объектов в Украине: медцентры расположатся еще в четырех крупных городах страны.
American Hospital Kyiv будет аккредитован по международному стандарту Joint Commission International (JCI), предусматривающему стажировки и обучение специалистов в странах Европы и США, использование передовых лечебно-диагностических технологий и аппаратуры, др. Однако первым украинским объектом, который получит такую аккредитацию, должен стать новый центр сети «Медиком». Он расположится по ул. Оболонская Набережная в Киеве на месте пустовавшего здания отеля. Площадь медицинского центра составит 7000 м2.
Какие еще изменения ожидаются на рынке? ADONIS, например, планирует открывать новые филиалы в Киеве и других городах страны, развиваясь как за счет собственных средств, так и по схеме франчайзинга. «Добробут», работающий на рынке Киева и области, к 2020 году планирует ввести в эксплуатацию новый медицинский корпус. Он разместится в здании площадью 9600 м2 на Севастопольской площади в Киеве. В настоящее время осуществляется реконструкция объекта.
Следует отметить, что в апреле текущего года «Добробут» объявил о новом акционере - американской компании прямых инвестиций Horizon Capital: ее фонд Emerging Europe Growth Fund III, LP приобрел миноритарный пакет акций медицинской сети. Важно отметить, что на рынке в ближайшее время может произойти поглощение «Добробутом» старейшей частной клиники Киева «Борис». В конце марта Антимонопольный комитет Украины разрешил кипрской компании Dealbeta Investments Limited, связанной с Concorde Capital, совладельцем сети «Добробут», приобрести более 50% уставного капитала компании «Борис». Как сообщило издание Liga.net со ссылкой на оценки экспертов, стоимость сделки может составить около $30 миллионов. Сейчас «Борис» - это две клиники в Киеве и амбулатория на территории коттеджного городка в Киевской области. «Сеть «Добробут» рассматривает возможность усиления позиций на медицинском рынке. На данный момент ведутся переговоры с клиникой «Борис», - прокомментировала в начале текущего года изданию Liga.net Валентина Шевченко, директор по стратегическим коммуникациям компании Concorde Capital.
НА ДОЛЮ ЧАСТНЫХ КЛИНИК ПРИХОДИТСЯ ПРИМЕРНО 5-12% РЫНКА ЗДРАВООХРАНЕНИЯ УКРАИНЫ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ НИШИ
Недавно инвестиционно-девелоперская компания DEOL Partners, работающая на рынке гостиничной недвижимости Киева, объявила о возможности войти в проект частного медицинского центра, для реализации которого предлагает отдельно стоящее здание площадью 2400 м2 на территории Киевской областной клинической больницы по ул. Багговутовской. «Основной принцип работы компании DEOL Partners - это фокус на создании и развитии нишевых продуктов на рынке недвижимости с использованием профессиональных компетенций и глубокой экспертизы именно в той сфере, за которую мы беремся. Мы выбрали инвестиционное здание для проекта частной медицинской клиники, так как считаем его перспективным нишевым направлением», - комментирует Руслан Олексенко. По его словам, компания готова инвестировать в данное направление и рассмотреть различные варианты сотрудничества или совместной реализации проекта клиники с профессиональным оператором в области медицины. «Для нас решающий критерий - это профессионализм и доказанное умение достигать результатов. Основанием для ведения переговоров и начала сотрудничества будет видение нашего потенциального партнера: что и каким образом они намерены осуществить, на какую аудиторию рассчитан их проект и, естественно, четкий бизнес-план», - рассказал Руслан Олексенко. Впрочем, девелопер не исключает продажу данного здания или выход из проекта на любом этапе его реализации.
Источник: Commercial Property №4(189) май 2019
