REIT-фонды, фонды недвижимости и целый ряд других названий — это попытка упростить и переупаковать юридически определённый термин «институт совместного инвестирования». Пока такой формат был малоизвестен широкой аудитории и использовался преимущественно профессионалами, никто особенно не заморачивался. Но чтобы выйти на массовый рынок, сервисам совместного инвестирования пришлось искать более привлекательное позиционирование.
Однако по сути это всё та же долевая форма участия розничного инвестора в крупном инвестиционном проекте.
Все подобные проекты публично обосновывают свою надёжность схожими аргументами: законность всей сферы и чёткое регулирование, полная прозрачность и публичный аудит, владение долей активов проекта каждым инвестором.
Но на практике всё оказывается не так просто. Так с чего же начать новичку?
И тут сразу стоит предупредить: никакие цифры не помогут непрофессионалу оценить надёжность бизнес-модели. Она может быть блестящей сейчас, но совершенно нежизнеспособной в будущем.
Это и есть ключевая особенность институтов совместного инвестирования: один профессиональный управляющий и множество непрофессиональных мелких инвесторов.
И в 99% случаев профессионал может ввести в заблуждение непрофессионала. Осознанно или нет — это не так важно. Сама модель предполагает, что люди передают свои деньги в доверительное управление в надежде, что профессионал сделает всё наилучшим образом.
Единственное, чего мы можем требовать от управляющего — это честности в декларируемых намерениях и максимальных усилий для их достижения. А получится у него или нет, сбудутся ли прогнозы, как он поведёт себя в кризисной ситуации — это уже риск инвестора.
Тем не менее, даже начинающий инвестор может взглянуть на сопутствующие факторы и оценить уровень риска: стоит ли на него идти?
Формальная законность как гарантия безопасности инвестиций
Сегодня каждый, у кого есть $15 000, может создать собственный фонд. А при вложении $50 000+ — выстроить полный цикл с компаниями по управлению активами, обеспечив себе максимальную независимость и свободу действий.
Однако этот процесс может занять до полугода — с многочисленными согласованиями и объяснениями перед регулятором рынка — Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.
Да, комиссия не может предсказать будущее или оценить жизнеспособность конкретного фонда. Но сам высокий порог входа и финансовые требования отсекают откровенные схемы. Те, кто хочет просто собрать деньги и исчезнуть, выберут другие юридические формы.
То есть наличие регулирующего органа, необходимость лицензий, затрат на создание фонда и компании по управлению активами — всё это уже само по себе отпугивает явный скам.
Скамер с «золотыми горами» не будет регистрировать фонд. Он выберет токенизацию (где никто ничего не поймёт), ООО (которое легко обанкротить) или другие упрощённые схемы.
Публичный аудит как показатель бизнес-модели
Важно понимать: институт совместного инвестирования не требует хорошего аудитора — только лицензированного.
Это может быть как компания из «Большой четвёрки», так и случайная организация, получившая лицензию 10 лет назад и забытая всеми. Очевидно, что уровень доверия к их аудиту будет разным.
Хотя для украинского инвестрынка аудит от «Большой четвёрки» — недостижимый стандарт качества, нужно понимать важную вещь:
-
наличие подписи, например, Ernst & Young или PwC, означает лишь то, что цифры в отчёте — верны;
-
но это не значит, что у инвестора будет прибыль.
Аудит подтверждает, что цифры, рассчитанные компанией по управлению активами, соответствуют действительности. Но он ничего не говорит о качестве бизнес-модели, её уязвимостях или рисках, которые пока не проявились, но могут сработать позже.
И снова — высокий порог входа в аудит «четвёркой» приводит к тому, что сомнительные проекты обращаются к более «гибким» аудиторам.
Таким образом, аудит от «Большой четвёрки» — не гарантия, но всё же устойчивый индикатор: проекты с таким аудитом не исчезают и не банкротятся внезапно.
Владение долей в фонде как защита
Здесь есть два важных аспекта:
-
системный риск в Украине;
-
сложность конкретной бизнес-модели.
С одной стороны, физическое здание — это что-то ощутимое. Оно не исчезнет (если абстрагироваться от военных рисков). С другой — в Украине всегда есть регуляторные угрозы: споры по земле, недочёты в документации, претензии к строительству и т.д.
К этому добавляются индивидуальные риски конкретных моделей:
-
здание может быть в залоге — и тогда банк может его изъять, оставив фонд без актива;
-
в случае гостиницы — всё зависит от маркетинга, сервиса, загрузки, бренда.
То есть на бумаге — всё безопасно. На практике — десятки точек, где всё может пойти не так.
В теории риск «чёрного лебедя» — условные 0,1%. Но каждый инвестор должен решить для себя — окей ли ему с этим.
Важно также применять одинаковую «линейку» оценки к другим инструментам:
-
украинские банки тоже банкротятся;
-
государственные облигации подвержены дефолту и девальвации;
-
даже американский фондовый рынок — не панацея.
Безрисковых инвестиций не существует.
История работы модели
Важно различать:
-
компанию, которая уже создала 4-5 фондов, работает 10 лет, имеет публичную отчётность и понятную модель;
-
и стартап, который впервые создаёт «уникальный» продукт.
В последнем случае надо задавать вопросы:
-
создавали ли основатели что-то подобное раньше?
-
способна ли команда выполнить прогнозы?
-
выполнялись ли предыдущие обещания, и подтверждено ли это цифрами?
Это касается и IT-стартапов, и строительных проектов.
Публичность и доверие к собственнику
Любая бизнес-модель сталкивается с трудностями. Но как ведёт себя собственник?
-
Он уходит в тень и говорит: «Теперь это ваши проблемы»?
-
Или он старается жертвовать собственным доходом ради выгоды инвесторов?
Это ключевой фактор — кому вы доверяете свои деньги.
Готовность инвестора к изучению
Фондам запрещено обещать доходность. Они могут делать прогнозы — и важно понять, как эти прогнозы строятся.
Это уже зависит от самого инвестора: готов ли он найти экспертов, потратить время, изучить, углубиться в тему.
Важно не только слушать тех, кто продаёт инвестицию, но и искать независимое мнение.
Надзор как главный фактор успеха
Прежде чем анализировать, думать, сравнивать — нужно хотя бы иметь «насмотренность».
-
Если вы ни разу не видели аудиторский отчёт, вы не сможете понять — он хороший или нет.
-
Если не разбираетесь в коммерческой недвижимости, не поймёте бизнес-модель ТРЦ.
Без референсов невозможно адекватно оценить предложение.
Поэтому способность оценить инвестицию невозможна в отрыве от знания других предложений на рынке.
