REIT-фонди, фонди нерухомості та низка інших назв – спроба доступніше переназвати законодавчо визначений “інститут спільного інвестування”. Допоки цей формат інвестицій був маловідомою історією для професіоналів з цим ніхто не напружувався. Для виходу на масовий ринок сервісам спільних інвестицій довелося вигадувати цікавіше позиціювання.
Але в суті своїй це незмінна дольова участь роздрібного інвестора у великому інвестиційному проєкті.
Всі вони публічно аргументують свою надійність на схожих принципах: законність всієї сфери і чітка регламентація, повна прозорість і публічний аудит, володіння часткою активів проєкту кожним з інвесторів.
Втім, на практиці проявляються певні особливості. Тож давайте розбиратися, куди може поглянути новачок?
Тут відразу варто проспойлерити: жодні цифри не допоможуть зорієнтуватися в надійності бізнес-моделі не спеціалісту цієї конкретної сфери. Модель може бути розкішна в моменті, але абсолютно не життєздатна пізніше.
І це одна з ключових особливостей інститутів спільного інвестування: є один професійний керуючий і багато непрофесійних дрібних інвесторів.
І в 99% випадків професіонал може обманути непрофесіонала. Свідомо чи не свідомо – непринципово. І сама модель передбачає, що люди віддають свої гроші фактично в довірче керування – аби довірений профі робив як найкраще.
Єдине, що ми можемо вимагати від керуючого – це чесність в описанні намірів і найбільші зусилля з його сторони для досягнення цього. А от вийде у нього досягти, чи не вийде, спрацюють його прогнози, чи не спрацюють, як він буде діяти в кризових ситуаціях – це вже ризик інвестора.
Водночас навіть початківець-інвестор може поглянути на дотичні фактори, аби оцінити ступінь цього ризику і чи варто на нього йти.
Формальна законність як гарантія безпечності інвестицій
Сьогодні кожен з 15 тисяч доларів у кишені може створити власний фонд, а за 50+ тисяч доларів створити вже повний цикл з різними компаніями з управління активами для максимальної незалежності і свободи дій.
Та паралельно з цим процес займе до півроку часу з купою пояснень і узгоджень перед регулятором ринку – Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.
Так, Комісія очевидно не має інструменту прогнозування майбутнього або оцінки серйозності фонду. Втім, саме великий регуляторний і фінансовий бар’єр призводить до того, що відверті скамери обирають інші юридичні форми.
Тобто сам підхід, що існує регуляторна комісія, створення фонду потребує грошей, що потрібна компанія з управління активами і вона може втратити ліцензію – все це вже відлякує відвертий скам.
Відтак, відвертий скамер з казковими обіцянками не буде обирати інструментом саме фонд спільних інвестицій. Скамер обере якусь токенізацію (де ніхто нічого не розуміє і нічого потім не доведе) чи ТОВку (яку дуже легко збанкрутувати) чи купу інших варіантів.
Публічний аудит як гарантія бізнес-моделі
Тут варто зрозуміти ключове: формат інститутів спільного інвестування не вимагає хорошого аудитора, а лише ліцензованого.
Відповідно, це може бути Велика четвірка, а може бути якась підвальна компанія, якій 10 років тому вдалося ситуативно отримати ліцензію. І очевидно, що ці аудити і довіра до них сильно відрізнятиметься.
І хоч за мірками нашого нецивілізованого інвестиційного ринку у великої четвірки недосяжно висока якість аудиту, варто розуміти деякі нюанси:
наявність підпису умовних Ernst & Young чи PwC означає лише те, що ці цифри правильні
наявність цього підпису не означає, що у інвестора потім буде хороший фінансовий результат.
Аудит підтверджує, що пораховані компанією з управління активами цифри відповідають дійсності. Втім, аудит нічого не скаже про якість бізнес-моделі, її ризики і які з них не реалізувались цього року і загрожують вже у наступному.
І тут ми повертаємося знову до тієї ж механіки: регулятивний і фінансовий бар’єр для аудиту компаніями з великої четвірки наскільки високий, що проєкти з потребою приховати свої системні ризики чи локальні невдачі звертаються вже до аудиторів з великої тисячі.
Так, аудит від Великої четвірки не панацея і не гарантія. Але практика на ринку така, що проєкти з аудитом від гарних аудиторських компаній не скамляться і не банкрутують.
Володіння часткою фонду як гарантія
В цьому аспекті варто пам’ятати про дві особливості:
- Системний ризик в Україні
- Ризик пов’язаний зі складністю бізнес-моделі
З однієї сторони, наявність реальної будівлі дає розуміння, що вона не випарується (відокремимо зараз військові ризики). З іншої – варто пам’ятати про реальні регуляторні рамки в Україні.
Відтак, і один власник будівлі і фонд з 500-ма співвласниками, не може гарантовано убезпечитися від претензій державних органів стосовно неналежного будівництва, неправильно відведеної землі і так далі і тому подібне.
Але до цих системних ризиків додаються вже ризики індивідуальні кожної бізнес-моделі.
Для прикладу, будівля може бути закредитована. І тоді цю будівлю може забрати банк і фонд залишиться порожнім.
Для більш складних бізнес-моделей (той же готель) до особливостей будівлі додаються також особливості сервісу, реклами і купи інших нюансів, внаслідок яких бізнес може множитися на нуль.
Відтак, на рівні ідеї гарантування прав інвесторів через спільне володіння активами може працювати, а на практиці можна знайти 100 точок ризику і моментів, де все піде не так.
Просто чесно треба говорити, що вірогідність цього чорного лебедя умовні 0,1%. І інвестор має для себе вирішити, йому це окей чи не окей.
Але. В такому випадку потрібно ту саму лінійку прикладати до українських банків, які також періодично банкрутують. Треба цю ж лінійку тоді прикладати до ОВДП, де держава теж може задефолтитись чи гривня впасти і дохідність разом з нею.
Понад те, цю ж лінійку тоді треба прикладати до американських фондових ринків і повернутися до тези, що безризиковості інвестицій не існує.
Тобто у всіх базових моментах гарантії надійності інвестицій є нюанси, які можуть перевернути все догори дриґом. Тож на що роздрібний інвестор має реально дивитися при оцінці подібних проєктів?
Історичний довід бізнес-моделі
Одна справи, коли це вже п’ятий фонд конкретної компанії, яка працює на ринку 10 років. Вона має фінансову звітність, відомі історичні результати її діяльності, прозору структуру активів і напрацьовану бізнес-модель.
Інша справа, коли компанія вперше зібралась створити унікальний продукт:
- Чи створювали засновники подібне раніше?
- Чи команда здатна досягти прогнозованих показників?
- А чи продані раніше обіцянки було виконано? Це доведено конкретними цифрами з можливістю перевірких в публічному просторі?
І ці питання стосуються як унікального стартапу, так і банального будівельного проєкту.
Тобто ось можливість першої оцінки моделі ключове, на що варто дивитися.
Публічність власника і довіра до нього
При кожній бізнес-моделі є купа мінливих факторів, через які все може піти не так. І питання, як з них виходить власник цього бізнесу. Він схильний підняти лапки і сказати “Ну тепер це ваші проблеми”?
Чи він схильний жертвувати власними інтересами заради вигоди своїх інвесторів? Це теж дуже важлива історія, зрозуміти, кому ти взагалі довіряєш свої гроші.
Готовність витрачати час на дослідження
Загалом фондам заборонено обіцяти якусь дохідність. Він може будувати прогнози, але він не повинен давати обіцянок чи гарантій. Оскільки тоді все тримається на прогнозі, треба зрозуміти, як цей прогноз побудований.
І це питання вже не до фонду, а до здатності інвестора знайти експертів в певній галузі, які в цьому щось розуміють. Це готовність інвестора витратити власний час, щоб заглибитися в тематику і розібратися. Оця готовність до залучення вже не того, хто продає цю пропозицію, а того, хто купує цю пропозицію.
Але опісля всього вищевказаного доречно виділити базовий пункт, який є ключовим фактором і умовою успіху. Це надивленість. Перед тим, як аналізувати, дивитися, думати, шукати експертів, потрібно мати якусь надивленість. Без референсів зрозуміти, що таке добре і що таке погано, неможливо.
Якщо ви не бачили до цього жодної аудиторської звітності, вам буде дуже складно зрозуміти, хороша перед вами звітність чи погана. Якщо ви до цього не заглиблювались в роботу комерційної нерухомості торгових центрів, вам буде складно зрозуміти бізнес-модель торгового центру.
Відтак, серйозно говорити про здатність людини оцінити пропозицію у відриві від знання інших пропозицій в ринку неможливо.
