Switch to English
Вход
Инвестиционные предложения
Новости
Аналитика
инвестировать Найти инвестора

Допуск иностранцев на рынок земли Украины — это $10 млрд в течение первых 5 лет

Джованни Сальветти, управляющий директор Rothschild в странах СНГ: "Земля — это входной билет для Украины в клуб привлечения крупных глобальных инвестиций"

Земля, приватизация крупных объектов, транспортная инфраструктура и в целом страна — это лакомый «островок» в глобальном мире для крупных международных инвестиций. Частично они капитализируют страну по ряду инвестиционных проектов или же уводят ее от дефолта в отдельных кейсах, как было с агрохолдингом «Мрия», который выкупил арабский капитал. Но в целом эффект от иностранных инвестиций все еще не реализован в масштабах страны. Как безопасно запустить его по полной?

Начнем с вопроса №1 на повестке дня — земельной реформы. Как вы оцениваете ее внедрение?

Земельная реформа — важнейшая реформа для Украины, закладывающая мощный фактор роста экономики надолго. Земля — это актив. И к ней применима аксиома: если есть актив, который можно продавать и покупать, то он автоматически повышается в стоимости. И наоборот: стоимость актива снижается, если его нельзя продавать/покупать. Это влияет и на тех, кто имеет землю и использует ее. Если у аграрных компаний в собственности будет земля, то ее стоимость значительно вырастет. Проведение прозрачной земельной реформы может значительно капитализировать Украину в целом и агрокомпании в частности. Собственники земли смогут продавать землю и вырученные деньги направлять на основание другого бизнеса, то есть развивается средний класс.

Ваша оценка: о какой капитализации идет речь?

Капитализацию принесет в первую очередь свободный рынок без ограничений для капитала на покупку земли. Земля и агробизнес в Украине — большая часть экономики, растущая самыми быстрыми темпами. Но если сравнивать с продуктивностью агросектора в Западной Европе, то у вас она очень низкая. Причина — нехватка внутри страны капитала для развития агробизнеса (обновления технопарка, внедрения ирригации, качественных удобрений и другое). К сожалению, Украина пока все еще бедная страна — она нуждается в иностранном капитале для финансирования ряда проектов и не только в агросекторе. Как его привлечь? Один из оптимальных вариантов — прозрачная земельная реформа. Земля — это входной билет для Украины в клуб привлечения крупных глобальных инвестиций.

В своем интервью, говоря о Президенте Владимире Зеленском и земельной реформе, вы сказали: «если вы действительно хотите изменить страну и внедрить реальные реформы, то обязательно, как следствие, будут протесты, но их не нужно бояться». Протесты уже видим. Что посоветуете Президенту и правительству? Какой может быть компромисс в вопросе земли?

Для меня президент Зеленский — лидер страны с западным мышлением и с большим рейтингом, его поддерживают украинцы. У него сейчас есть большинство в Раде. Да, рейтинг немного меньше, чем был месяц назад, но это вполне оправдано: он не прячется, а решает сложные внутренние проблемы (в том числе) на геополитическом уровне, доставшиеся ему по наследству. Это всегда непросто и вызывает много критики и популизма вокруг, а также — протесты. Протесты — неотъемлемая часть правильных изменений, которые ломают старые порядки и систему.

У Зеленского есть уникальная возможность — реформировать страну. Если он хочет сделать реальные реформы, то не надо смотреть на краткосрочный рейтинг. Его как президента-реформатора должен волновать вопрос стратегического развития Украины. Если Зеленский и правительство проведут земельную реформу, то через 2 года рейтинг будет не важен, потому что экономика получит совершенно другого качества стимул для стратегического развития.

Не допустить спекуляций на земельной теме поможет правильная регуляция рынка и сохранение равных прозрачных правил игры для всего агробизнеса.

У вас есть ощущение, что мы на пороге «земельного майдана»?

Оснований для этого я не вижу. Люди этого сами не сделают. Его могут спровоцировать политические манипуляции общественным мнением для дестабилизации страны. Тема земли сейчас хорошо подходит для таких манипуляций. А завтра могут быть другие темы.

Земельная реформа — это разве проблема? Все современные западные страны ее провели. Украина следует их примеру. Проблема ведь не в земле и реформе, а в том, что есть желающие попасть во власть. Их всегда предостаточно, а методы для этого разные.

Не допустить спекуляций на земельной теме поможет правильная регуляция рынка и сохранение равных прозрачных правил игры для всего агробизнеса. Капитал ограничивать при покупке и продаже тоже не стоит.

Допуск иностранцев на рынок и ограничение по покупке земли в одни руки — две самых дискуссионных темы на пути к рынку. Вопрос иностранцев будет решаться на референдуме, так сказал Президент Зеленский. Какой будет реакция международного бизнеса, уже работающего в Украине?

Я не верю, что всеукраинский референдум решит проблему с допуском иностранцев на рынок покупки и продажи земли. Земельная реформа — это комплексная реформа. Сегодня в общество забросили много эмоций, за которыми не видно реальных аргументов.

Что касается реакции инвесторов с иностранным капиталом, уже работающих в Украине, то они просто заморозят инвестиции в агросектор. Мои клиенты ранее планировали инвестировать, но сейчас не понимают, что происходит и чем все закончится. Поэтому затормозили все инвестпланы.

Будет ли отток иностранного капитала из АПК в связи с запретом покупать землю иностранцам?

Я этого не исключаю. Если на рынке одни игроки смогут покупать, а другие нет — это нечестная конкуренция. Как минимум, это повлечет за собой сокращение инвестиций, как максимум — уход из страны.

Сколько может прийти в Украину инвестиций извне, если иностранцев допустят на рынок?

Земельная реформа без ограничений для иностранцев — это $10 млрд в течение первых 5 лет. В среднем в год — около $2 млрд. Закрытый рынок — это минус $2 млрд потенциальных инвестиций.

Вы говорите об иностранцах. Но есть и другая сторона. Земельная реформа не идет, потому что у фермеров и среднего класса нет денег для покупки земли, кредитов доступных тоже нет. Какой компромисс вы видите в данной ситуации, и есть ли он вообще?

Я прекрасно понимаю ваши аргументы и согласен с ними. Компромисс возможен. Государственные банки, наверное, должны предложить доступный пакет услуг (не только кредиты) для малых и средних агропроизводителей. С финансированием таких программ могут помочь и международные институты.

Сегодня земля и рынок — это эмоционально, психологически и политически сложный вопрос. Решать его нужно постепенно. С одной стороны, дать ресурс для покупки земли мелким и средним. С другой — разрешить уже работающим компаниям с иностранным капиталом выкупать обрабатываемую ими землю в Украине. Совокупно компании с иностранным капиталом, а также украинские публичные компании (часть акций продается на биржах) обрабатывают в Украине 5% всех с/г земель.

Это могут быть компромиссные шаги на первом этапе земельной реформы. Дальше нужно смотреть — оправдаются или нет существующие в обществе риски, связанные с земельной реформой. Я думаю, что — нет.

Как отразится на публичных агрохолдингах запрет покупать землю?

Запрет покупать с/х землю иностранцам и компаниям, у которых есть доля иностранного капитала, — это форма неопределенности. Международные кредиторы не хотят нести дополнительные риски, и стоимость акций (а значит — и компании) снижается либо ее недооценивают.

Есть еще один минус: запрет покупать иностранным компаниям землю — это путь к появлению на рынке различных схем. Вы же не можете капиталу запретить двигаться. Он будет искать «окно», «двери» и так далее в рамках существующего закона. Если это делать в рамках единых постоянных земельных стандартов — это одно, без них — совершенно другое. Вряд ли это добавит прозрачности структуре земельного рынка.

Вы упомянули о кредитах для мелких и средних игроков. Это намек на отдельный земельный банк в Украине?

Не думаю, что нужен новый отдельный земельный госбанк. Нужен специальный продукт по покупке с/х земли на базе существующих госбанков (Приват, Ощад, Укрэксим).

А как вы относитесь к земельным бондам под госземли — это будет эффективный и востребованный механизм?

Теоретически — да. Сегодня ставки по внешним госзаймам очень привлекательны для Украины — 6%.

А земельные государственные бонды под 5-6 % — реально? Например, создать ипотечное учреждение второго уровня, куда в партнеры вместе с государством Украина может позвать международные банки первой двадцатки (как вариант — Морган Стенли). Со стороны Украины внести, например, 1 млн га госземель, а банка — денежный капитал, отталкиваясь от средневзвешенной цены по с/х земле. Далее выпускаются бонды, и привлечённые деньги идут на финансирование кредитов в агросекторе (в том числе на покупку земли) для малых и средних.

Это теоретически можно сделать. Но тут важно, кто будет зарабатывать на этой уставной земле, какие условия возврата бондов, будут ли наценки и так далее. В Венгрии такой механизм использовался успешно. В Польше тоже. Земля — это огромная возможность для Украины. Это ваш козырь, нужно только правильно его разыграть.

Если остановиться на запрете для иностранцев, будет ли отложенный интерес с их стороны реализовываться через аренду или уйдет в другие страны?

Они уже работают на аренде. Конечно, они будут арендовать. Сейчас они арендуют.

Если в земельном законе запишут, что покупка земли в одни руки не больше 10 тыс. га и запретят доступ иностранцам, то стоит ли ожидать появления земельных трастов? Чтобы собирать под конкретную юркомпанию землю.

Да, это возможно. В Украине вряд ли существует структура для трастов. Это англосаксонское право.

Но в сентябре парламент принял законопроект о доверительном управлении. Это своего рода траст. То есть с 1 января рынок заработает. Банки и агрокомпании смогут кредитовать собственников земли под залог земли. Правда, у них не будет права покупать землю, но продавать им никто не запрещает! Это рынок фактически — примут или нет закон о земле.

Да, это может быть как один из вариантов существования земельного рынка в случае ограничения прав юридических компаний. Это как в Британии существует аренда на 99 лет, а собственником остается королева. В случае с доверительным управлением собственником земли может быть украинец, но долгосрочным арендатором — кто угодно.

Приватизация ОПЗ

Вопрос №2 — приватизация. Правительство в 2020 году обещает ее запустить. На продажу выставят ряд крупных госпредприятий. Стоит ли это делать, поскольку у нас война не окончена, стоимость активов занижена. Кроме того — мировой кризис впереди.

Это хорошее время, чтобы продавать. 4 года назад — нельзя было. Война тормозила этот процесс. Сейчас инвесторы не думают, что война имеет дестабилизирующий эффект. Они считают, что ситуация в этом плане улучшится или останется на этом уровне. Кроме того, ситуация на глобальных рынках хорошая. Как будет через 3 года — я не знаю. Время продавать.

Давайте поговорим об аграрной приватизации. Интересен ли иностранному бизнесу такой объект, как ОПЗ? Инвесторы какой страны могут его купить? Сможет ли он конкурировать с Коломойским?

Этот актив очень интересный и он многим нравится. Восемь раз его пытались продать — и ничего не получилось. Его сложно приватизировать по двум причинам. Первая — это цена газа. Газ — это основа сырья, которое производит ОПЗ. Покупать ее выгодно только тому, у кого есть дешевый газ ($105-107, $180 — это уже невыгодно) и его систематические непрерывные поставки.

Вторая — большие долги перед Group DF. Это риск, и ситуация с ним непростая.

Надо решить эти два вопроса, и тогда его можно продавать. Приватизация ОПЗ — это политический вопрос. Прийти на конкурс по его покупке смогут многие: инвестфонды или консорциум, но только если решить вопрос газа и долгов.

Вы предлагали свои услуги правительству в приватизации этого объекта?

Вы знаете, что сейчас там есть советник по ОПЗ, назначенный предыдущим правительством. Хотя я много знаю потенциальных инвесторов с США, ЕС, средней Азии, которые им интересуются. Два года назад я даже делал предложение КМУ по приватизации ОПЗ. Сейчас непонятно, что хотят сделать.

Возможно, просто продадут Коломойскому. Говорят, «Укртрансхимамиак» («труба» к ОПЗ) уже у него.

Не знаю.

ГПЗКУ: первое, что надо сделать — реструктуризировать китайский долг

Вы занимались реструктуризацией многих компаний с проблемными кредитами. Что вы посоветуете делать Кабмину с ГПЗКУ: приватизировать, но сначала реструктурировать китайский кредит или отдать китайцам за долги?

Такая проблема существует. Первое, что надо сделать — реструктуризировать китайский долг. Я жил в Китае 1,5 года и хорошо знаю их. Реструктуризировать долг ГПЗКУ перед Китаем возможно, было бы желание. Китайцы имеют стратегический интерес к Украине, с ними можно договариваться на хороший срок реструктуризации.

То есть не корпоратизация, а реструктуризация долга и на приватизацию?

Что вы имеете ввиду под корпоратизацией?

Передача в собственность китайской стороне 49% акций компании и выбрать вторую линию кредита в сумме $1,5 млрд.

Я думаю, что есть проблема долга, и с нее надо начинать. А потом приватизация. Если нет, то приватизация будет нерыночной приватизацией.

Насколько сильно Китай будет влиять на Украину и в экспансии в агрорынке?

Это не супер-приоритет, но они очень хотят сбалансировать свои интересы в России и Украине. Они очень заинтересованы в РФ. Никогда отношения между Китаем и РФ не были настолько хорошими, как сейчас. Соответственно, говорить о миллиардных инвестициях вряд ли придется в ближайшее время со стороны Китая в Украину.

А если смотреть на карту инвесторов мира, где больше всего интереса к Украине?

У меня был процесс продажи агробизнеса двух компаний. Кого — не могу говорить. Но все инверторы тормозят, они не понимают, что происходит в стране. IT, химические заводы, «Мотор сич», «Турбоатом», энергорынок, зеленые тарифы, фармацевты, недвижимость…
Больше всего интереса со стороны инвесторов к агросектору, но незавершённая земельная реформа тормозит весь процесс.

Инвесторы из каких стран больше всего интересуются Украиной?

Из Китая, Турции, Европы, много английских фондов и финансовых (не индустриальных) американских.

«Мрия» — это «портал» входа в Украину для арабского бизнеса

Больше года прошло с момента продажи «Мрии». Вы считаете успешным этот кейс для инвестора, страны?

Да, суперуспешным. Дефолта и удара по агросектору и по Украине не случилось. Компания в новом виде продолжила работать, люди сохранили рабочие места.

Напомню, что когда мы начали работать над спасением компании, то аудит активов показал, что «Мрия» реально стоила $200-250 млн, долгов было $1,2 млрд! То есть инвесторы потеряли 80% вложенных денег из-за нечистоплотности бывших собственников «Мрии». Мы провели фантастическую работу по реструктуризации долга компании, его конвертации в новые бумаги и передаче ее в управление новому арабскому инвестору.

На рынке бытует мнение, что за агрохолдинг инвесторы переплатили. Как вы считаете, почему SALIC купил компанию?

«Мрия» — успешное стратегическое приобретение для арабов. Возможно, финансовая ситуация в компании была не самой простой, но покупка «Мрии» — это «портал» входа в Украину для арабского бизнеса. Это стратегическая платформа для развития арабского бизнеса в этом регионе. Вначале покупки SALIC планировал инвестировать $500 млн в течение 3-4 лет, но из-за задержки земельной реформы эти планы заморожены. Уходить они не будут, хотя и не очень рады ситуации с недопуском иностранцев к покупке земли. Это большой минус.

Вас не тревожит тот факт, что Николай Гута на свободе? Прокуратура не нашла его вины в манипуляции отчетностью «Мрии».

Что я могу вам сказать: это просто скандал.

Это все?

Мне нечего больше добавить. Я не генпрокурор или правоохранительные органы. Я — инвестиционный банкир. Это плохо. Когда инвесторы видят, что за такие предполагаемые махинации никто не несет ответственности — это, конечно, плохой сигнал для остальных. Это красная карточка правоохранительной системе. Слава Богу — это не всегда, но даже отдельные случаи настораживают.

Украина не должна быть страной зазеркалья, а инвестор не должен чувствовать себя Алисой. За 28 лет у инвесторов уже выработалась прививка от неприятностей в Украине. Они учатся понимать внутренние риски страны.

Интересуются ли ваши клиенты аграрными активами в Украине? Чем именно: земля, порты, элеваторы?

Да. Портами не очень. Строится много инфраструктуры, поэтому спрос удовлетворен. Земля всегда интересна: есть группа инвесторов (пенсионные фонды) Европы, готовых купить землю в Украине, и сдавать ее за 7-8% годовых. Под этот проект я могу получить $200-300 млн. Интересуются также сельхозпродукцией, потому что качество хорошее.

Они готовы купить конкретные агрокомпании?

Да, в этом году я вел переговоры о двух таких сделках (компании не могу назвать). Но неопределённость в земельной реформе тормозит покупку. Они не понимают, чего ожидать дальше.

О судьбе Ukrlandfarming

Вы представляете интересы международных кредиторов в кейсе по долгам Ukrlandfarming. Можно ли решить эту проблему и как?

Кто его купит? Ситуация там очень сложная. Там есть государственные интересы, международных кредиторов. Пока никто не купит эти активы.

Проблему с долгами компании нужно решить. Как?

Пока сказать не могу, занимаемся этим вопросом. Там 30 тыс. человек работает, огромный земельный банк, более 1 млн т экспорта продукции.

Источник: latifundist

 

Читайте также

Заполните, пожалуйста, ваши контактные данные, чтобы получать ежемесячную рассылку!
Обратный звонок
✓ Valid
Спасибо! Мы с вами свяжемся.