В 2026 году инвестиции в сельхозземлю в Украине всё больше переходят из сегмента “пассивного сохранения капитала” в категорию конкурентного инвестиционного актива. Рынок уже перешагнул отметку в 1 млн га проданных земель: по состоянию на 3 марта 2026 года с момента открытия рынка заключено 334 803 сделки купли-продажи общей площадью 1,001 млн га. За этот период средняя цена гектара выросла на 96% в гривне — до 64 631 грн, или около $1501 за гектар.
Главное изменение 2025–2026 годов — резкое усиление роли юридических лиц. По данным Министерства экономики, с января до середины декабря 2025 года в Украине было отчуждено 115,6 тыс. земельных участков общей площадью более 340 тыс. га. Юрлица выкупили 43 012 участков площадью 128 212 га, тогда как физлица — 72 597 участков площадью 211 962 га. Средняя цена, которую платил бизнес, составляла 74 323 грн за гектар против 47 246 грн у физических лиц, то есть примерно на 57% больше.
Это подтверждает, что рынок всё больше движется в сторону крупных и профессиональных покупателей. Ещё в середине 2025 года доля юрлиц в купленной площади достигла 33,2%, а в мае — рекордных 38% за весь период после открытия рынка для компаний. Для сравнения: в январе 2024 года, в первый месяц после допуска юрлиц, они купили лишь 1461 га, или 10,4% от всех проданных тогда земель.
С появлением компаний на рынке начали активнее формироваться и новые крупные игроки. По оценке KSE Агроцентра, за первый год после открытия рынка для юрлиц компании, принадлежащие к агрохолдингам, приобрели 11,7 тыс. га. В то же время KSE фиксировала, что уже к августу 2024 года 953 компании воспользовались правом покупки сельхозземли, что показывает быструю институционализацию спроса.
Для инвестора это означает простую вещь: земля в Украине дорожает быстрее, чем генерирует текущий арендный поток. По оценке KSE, среднемесячная цена гектара за первые пять месяцев 2025 года составляла 50,2 тыс. грн, что на 13,3% больше, чем годом ранее, а в мае 2025 года был установлен на тот момент рекорд — 52,1 тыс. грн/га. Общая капитализация рынка сельхозземель на конец мая 2025 года достигла 2,154 трлн грн, или $51,9 млрд.
Региональный спред цен остаётся очень широким, и именно он формирует инвестиционную логику. По данным Минэкономики, самые дорогие земли в 2025 году были в Ивано-Франковской области — до 165 615 грн/га, Тернопольской — до 126 068 грн/га, а во Львовской и Винницкой областях — более 80–100 тыс. грн/га. В то же время в прифронтовых Херсонской, Николаевской и Запорожской областях стоимость оставалась в пределах 35–38 тыс. грн/га.
Этот разрыв подтверждают и данные KSE: на юге цены часто оставались ниже 40 тыс. грн/га, тогда как в наиболее привлекательных для агропроизводства регионах они находились в диапазоне 60–70 тыс. грн/га. По оценке KSE, самым дорогим регионом в начале 2025 года была Ивано-Франковская область со средневзвешенной ценой около 78 тыс. грн/га, что также указывает на более высокую премию за качественные и дефицитные участки в более безопасных регионах.
Отдельный индикатор инвестиционной привлекательности — государственные земельные аукционы. По итогам первого полугодия 2025 года в рамках проекта «Земельный банк» в системе Prozorro.Продажи были объявлены аукционы субаренды госземель на 48 390 га в 19 областях. Было проведено 388 успешных аукционов, а средняя стоимость одного гектара по подписанным договорам составила 17,4 тыс. грн. В среднем на каждый лот претендовали 4 участника, а ставка субаренды в ходе торгов возрастала почти в 5 раз.
В конце 2025 года конкуренция на отдельных аукционах оставалась очень высокой. Лишь за одну неделю декабря 2025 года 20 аукционов субаренды государственных сельхозземель на 468,53 га дали среднюю ставку 12 191 грн/га, а в отдельных лотах цена гектара достигала 25 063 грн. Это важный сигнал для рынка: когда аренда стремительно дорожает, агропроизводители и инвесторы всё чаще выбирают покупку как способ зафиксировать доступ к активу на длительный горизонт.
В целом 2025 год стал рекордным для земельных онлайн-аукционов: в системе Prozorro.Продажи они принесли организаторам почти 3,6 млрд грн. Это означает, что земля и права пользования ею становятся одним из самых ликвидных типов публичных активов в Украине.
Ещё один фактор, который инвесторы уже должны учитывать в 2026 году, — новая официальная категоризация зон рискованного земледелия. Это усиливает расслоение рынка: безопасные участки с качественной логистикой могут получать ещё более высокую премию, тогда как активы в зонах риска — торговаться с дисконтом.
Для частного инвестора вывод в 2026 году выглядит так: земля остаётся привлекательным активом, но уже не “дешёвым и очевидным”. Текущая арендная доходность по частным паям обычно умеренная, тогда как основная ставка делается на капитализацию. При этом конкуренция со стороны агрокомпаний, фондов и структурированных покупателей усиливается, а рынок всё больше вознаграждает скорость принятия решений, доступ к качественным участкам и правильный выбор региона. На этом фоне наиболее перспективными выглядят безопасные центральные и западные области, тогда как высокорисковые регионы остаются историей для инвесторов с более высокой толерантностью к риску и более длинным горизонтом входа.
