«Готовьте кэш для кризиса» — любят повторять известные бизнесмены, инвестаналитики и банкиры. Это лучшее время для инвестирования. И вот пандемия коронавируса подарила нам очередной кризис и, закономерно, многие приготовились покупать активы по сниженной цене. Институционалы на глобальном рынке сейчас смотрят на недвижимость как на более устойчивый вариант для инвестиций, в частности, с целью сохранения капитала, по сравнению с волатильным фондовым рынком, при котором стоимость компании может меняться драматически, при резком падении стоимости акций.
Коммерческая недвижимость — более консервативный и устойчивый сегмент в сравнении с иными отраслями экономики. Пандемия коронавируса стала шоком для деловых рынков всех континентов, что привело к проседанию объемов инвестиций. В Европе рынок не так сильно упал, по сравнению с Азией или Америкой. В первом полугодии 2020 года объем инвестиций в недвижимость региона Центральной и Восточной Европы снизился на 32% и составил 50,1 млрд евро. Только Германия и Дания продемонстрировали рост. Но такой показатель преимущественно обеспечили крупные сделки, а вот их количество существенно снизилось.
По сегментам недвижимости ситуация выглядит следующим образом: вложения в офисную недвижимость снизились на 18%, ритейл на — 4%, логистика выросла на 2%, а сектор апартаментов продемонстрировал рост на 13%, что связано с несколькими крупными сделками институционалов: Blackstone купил британского оператора студенческих общежитий за 5,3 млрд евро, а немецкий фонд ADO поглотил немецкого оператора апартаментов Adler за 5 млрд евро.
Как продать коммерческую недвижимость в Украине
Активность сейчас проявляют частные локальные инвесторы, располагающие объемами в основном от $5 до $20 млн
Учитывая небольшое количество транзакций, дисконты на сегодняшний день находятся в диапазоне от 5% до 10%. Если рецессия окажется недолгой, предполагается замедление в продажах объектов, но не тотальное падение цен. Это особенно относится к трансграничным сделкам, учитывая, что ограничения на поездки все еще действуют.
Пока сложно спрогнозировать, что будет с рынком коммерческой недвижимости в Украине, но можно смело сделать предположение, что драматического обвала цен, который мы наблюдали при кризисах 2008 и 2014 годов, даже при неблагоприятном сценарии, не стоит ожидать.
Рынок недвижимости на любые стрессы реагирует не сразу. Игрокам нужно время, чтобы осознать объемы убытков, глубину падения и перспективы восстановления.
Что мы наблюдаем уже сейчас? Через полгода после начала карантина в Украине стоимость объектов — даже тех, которые предлагались на продажу на открытом рынке — практически не изменилась. Инвесторы, которые рассматривают активы для покупки, после тщательного изучения объектов понимают — цены несколько просели, уровень доходов незначительно упал, срок окупаемости вырос, но не драматически.
Мы видим совершенно другую ситуацию, в сравнении с кризисами 2008 и 2014 годов. Во-первых, в то время активность инвесторов обеспечивал выброс на рынок недвижимости больших объемом залоговых активов. Это позволило некоторым игрокам существенно нарастить активы и даже стать лидерами в некоторых сегментах недвижимости. Начиная с 2014 года по нынешнее время практически полностью отсутствует кредитование девелоперских проектов. Все проекты коммерческой недвижимости, которые сейчас находятся на этапе строительства либо на этапе активного проектирования развивались исключительно за счет собственного капитала. Функционирующие объекты, которые были закредитованы до 2014 года и не могли обслуживаться, уже проданы. Поэтому сейчас сумасшедшего сброса активов точно ожидать на стоит.
Коронакризис застал украинский рынок недвижимости в период подъема. В течение 2019 года появился интерес к рынку со стороны новых инвесторов, готовых вкладывать даже по $100 млн в проект, чего не было зафиксировано в период 2017—2018 гг. На данный момент большинство инвесторов находятся в режиме наблюдения и ожидания, но принятие решений не приостановлено полностью.
Активность сейчас проявляют частные локальные инвесторы, располагающие объемами в основном от $5 до $20 млн. Именно такие украинские игроки не хотят держать деньги в банках, а предпочитают получить определенный актив, который генерирует стабильный доход. Иностранные фонды не исчезли, анализируют, присматриваются к проектам. При отсутствии глобальных потрясений в дальнейшем, активность, предположительно, может возобновиться в течение следующего года. Рассмотрим ситуацию детальнее.
Офисы. Возможно, самой большой проблемой, с которой сталкиваются владельцы и инвесторы на глобальной арене, является стремление арендаторов к гибкости. Что мы видим в Киеве? Несмотря на отдельные мнения относительно завершения эры офисной работы, этот рынок прошел период локдауна с наименьшими потерями и на сегодняшний день остается наиболее стабильным сегментом для инвестирования.
В конце 2019 года девелоперы заявляли выход значительного объема нового предложения на 2020 год — порядка 230 тыс. кв. м. Но, как и в предыдущие периоды, часть проектов не была реализована, а будет перенесена на 2021 — 2022 гг. По факту до конца текущего года реальный показатель нового предложения достигнет 105 тыс. кв. м (показатель аналогичный прошлому году), а сроки ввода в эксплуатацию оставшейся части перспективного предложения будут перенесены на 2021 — 2022 гг.
Коммерческая недвижимость в Украине - инвестиции в коммерческую недвижимость на портале InVenture
Складская недвижимость стала наиболее устойчивой в текущем кризисе
Вспомним период с 2010 до 2015 гг., когда на рынок в год вводилось в среднем по 120 тыс. кв. м новых офисов. При этом поглощение даже превышало этот показатель и достигало в среднем 130 тыс. кв. м в год. Что интересно, такие объемы поглощения сохранились и в последующие годы (в среднем около 140 тыс. кв. м в год), однако объемы ввода сократились в разы (за 2015 — 2018 гг. в среднем новое предложение составило около 50 тыс. кв. м, и только в 2019 и 2020 году показатель составил порядка 100 тыс. кв. м в год). Это привело к существенному снижению вакантности офисов в 2019 году ниже отметки в 10%, а именно 7%. Рынок отчетливо перешел на сторону владельцев недвижимости.
И вот с таким состоянием рынка мы встретили Covid-19, который ознаменовал 2020 год форматом частичной удаленной работы. Тем не менее, применение такого формата работы в течение длительного периода времени маловероятно, поскольку от этого существенно страдает эффективность бизнес-процессов.
В дальнейшей перспективе рынок выровняется, но в ближайшие несколько кварталов, вероятно, будет на стороне арендатора. Предположительно новое предложение будет выходить относительно небольшими порциями, которые в процессе восстановления экономики будут поглощаться рынком. Безусловно, в первую очередь, среди системных арендаторов запрос будет формироваться на качественные объекты. Таким образом, будет происходить отток арендаторов в новые более качественные офисные проекты, с грамотной концепцией.
Что касается сегмента торговой недвижимости, основываясь на опыте предыдущих кризисов, владельцы ТРЦ сделали все возможное, чтобы сохранить арендаторов. Обе стороны научились находить компромиссы, понимая, что именно коммуникация бизнесов может стать залогом восстановления рынка, при условии стабилизации уровня покупательской способности. Практически все ритейлеры открылись после карантина, в том числе, с недавнего времени, операторы развлекательного сегмента. Покупатели вернулись вТРЦ, хотя и стали посещать их реже, но рост среднего чека частично это компенсирует.
Все сегменты коммерческой недвижимости по-разному отреагировали на кризис, связанный с COVID-19.
Что будет с торговой недвижимостью дальше? Скорее всего, крупных сделок по покупке готовых торговых объектов сейчас не будет, учитывая, что потенциальный покупатель, оценивая все риски, предполагает определенный дисконт. А потенциальный продавец, считая, что кризис кратковременный, ситуация стабилизируется и объект вернется к докризисным показателям, не готов снижать цену.
Складская недвижимость стала наиболее устойчивой в текущем кризисе. E-commerce и до карантина выступал драйвером спроса на склады, но локдаун существенно усилил эти тенденции. В Украине рынок уже несколько лет в ожидании роста арендных ставок. Но, несмотря на стремление к нулевой вакантности в сегменте, арендные ставки сильно не поднимаются. При сравнении ставки аренды в лучших активах за «квадрат» — $5/м², а себестоимости строительства — $500/м², девелопмент новых проектов все еще выглядит непривлекательно. Да, склады строят, но только для собственных нужд, или под определенного арендатора, а значит рынок не подпитывается новыми площадями. Складская недвижимость — перспективный сегмент. Но вопрос — когда случиться рост, остается открытым.
Тяжелее всего на пандемию отреагировал гостиничный рынок. В новых условиях он становится самым сложным с точки зрения управления и генерирования какого-либо дохода. При подсчете чистого операционного дохода, ставок капитализации, становится очевидно, что реальная стоимость объектов на рынке просела. И хотя запросов на покупку отелей много, собственники не готовы продавать объекты по цене существенно ниже себестоимости строительства. Спасательным кругом для сегмента гостиничной недвижимость может стать легализация игорного бизнеса в Украине.
Неопределенность в прогнозах достаточно высокая, учитывая, что никто не знает, как в дальнейшем будет протекать пандемия и как именно будут реагировать на пандемию разные страны: строгим локдауном или более либеральными методами борьбы с COVID-19. Именно действия государств окажут влияние на последующее развитие экономики стран. Но если возникнет вынужденный выбор между ликвидацией угрозы пандемии здоровью и жизни населения и колоссальным падением экономики, с последующим влиянием на качество жизни, уровень здравоохранения и смертность в том числе, то, с высокой долей вероятности, разумным решением будет сделать выбор в пользу поддержки экономики. Предположительно при отсутствии категорических мер по усилению карантина и, как результат, драматического ухудшения экономики, можно ожидать постепенного восстановления рынков в 2021 году.
