Как известно, инвестиций без риска не существует. Недвижимость требует самого тщательного изучения. Это не значит, что в нее не стоит вкладывать деньги. Просто нужно максимально просчитать все риски. С какими заблуждениями чаще всего сталкиваются украинцы при инвестировании в недвижимость.
Миф 1. Инвестиции в недвижимость не могут принести убытки
Миф 2. Вкладывать деньги в недвижимость просто
Миф 3. На недвижимости можно заработать только на купле-продаже
Миф 4. При инвестициях в недвижимость обеспечена высокая доходность
Миф 5. Недвижимость можно легко перевести в наличные
Миф 6. Для инвестиций в недвижимость нужна крупная сумма
Миф 7. Нельзя использовать кредиты для инвестиций
Инвестиции в коммерческую недвижимость в Украине
Миф 1. Инвестиции в недвижимость не принесят убытки
Поразительно, насколько этот миф распространен. Недвижимость — это материальный объект. И человек, вложивший в него деньги, считает, что он никуда не денется. Но и в таком случае потерять инвестиции очень легко. Вариантов, в какой момент и каким образом это случится, немало.
Если сфера интересна инвесторам, то и мошенники не остаются в стороне. Вас легко могут обмануть — и вместо прибыли или хотя бы самой недвижимости останется только уголовное разбирательство и испорченные нервы.
При сделках с недвижимостью особо важно проверить юридическую чистоту сделки. Если сделать это некорректно, то договор купли-продажи могут признать недействительным. Все операции с недвижимостью — это сложный процесс, требующий знаний в сфере юриспруденции.
Приведу пример из моей практики. Инвестор купил объект, который находился в собственности супругов. Одного из них признали банкротом, а его недвижимость включили в конкурсную массу. В итоге инвестор потерял и деньги, и сам объект.
Еще недвижимость может подешеветь из-за чужого вмешательства. Например, вы купили квартиру в ЖК невысокой этажности с видом на парк. В районе тихие дворы, мало соседей и зеленая зона рядом. И вдруг парк вырубили, а на его месте построили многоквартирные дома. И вот ваша недвижимость стала стоить дешевле.
Миф 2. Инвестировать в недвижимость просто
В теории ничего сложного нет: купил объект дешевле и продал подороже. Например, приобрел «новостройку» на стадии котлована и продал ее после ввода в эксплуатацию или обустройства района. Но такие варианты срабатывают не всегда.
Даже в простых операциях можно уйти в минус, если инвестор:
- погнался за невысокой ценой объекта и не выяснил причины, по которым он так дешево стоит;
- не изучил ситуацию и не обратил внимание на потенциальные проблемы с объектом;
- не проверил сделку и не провел анализ того, что произойдет с этим объектом через несколько лет.
Совсем простой пример: продавец знает, что рядом с квартирой построят производство, которое ухудшит экологию. Это снизит привлекательность жилья. Поэтому он продает его по привлекательной цене.
Покупателю важно оценить не только состояние недвижимости на данный момент, но и все риски, которые возникнут в перспективе. Слишком низкая цена — всегда повод насторожиться.
Миф 3. Инвестируя в недвижимость можно заработать лишь на купле-продаже
Многие считают, что на недвижимости можно заработать только спекуляцией, и не заходят в эту нишу из-за нежелания работать таким образом. Но они заблуждаются.
Если мыслить стратегически, право собственности на жилой или коммерческий объект открывает много перспектив. Можно не только получить разовую прибыль от продажи, но и сделать доход регулярным.
Смотрите, как можно заработать на недвижимости:
- построить объект для продажи на земельном участке;
- сдать недвижимость в аренду;
- работать в качестве девелопера;
- коллективная или личная покупка коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду;
- флиппинг — покупка актива, его ремонт и перепродажа.
Опытный инвестор может получить от недвижимости до 70% годовых. Не каждая инвестиция может принести такой доход. Но профессионал, который научился работать с недвижимостью, справится. Неосмотрительный новичок может легко уйти в минус.
Миф 4. Инвестируя в недвижимость, обеспечивается высокая доходность
Инвестиции в недвижимость — возможность получить высокий доход. Возможность, но не гарантия.
Вот ситуации, при которых возможны убытки:
- покупка объекта по завышенной цене в результате его некорректной оценки;
- сдача недвижимости в аренду, когда получаемый доход ниже, чем показатели инфляции;
- покупка объекта с юридическими проблемами, когда потребуются дополнительные расходы для «очистки»;
- приобретение объекта в плохом состоянии, когда расходы на ремонт оказываются слишком высокими.
Пожалуй, в инвестициях нет инструментов, которые гарантируют высокие доходы на 100%. И поэтому не нужно рассчитывать, что вложения в недвижимое имущество непременно принесут плюс.
Миф 5. Недвижимость можно легко продать и перевести в наличные
Невозможно подсчитать, сколько новичков приобрели неликвидные объекты из-за этого заблуждения. Перевести в наличные можно только ликвидную недвижимость. Как правило, ситуация осложняется тем, что неликвидная недвижимость не только плохо продается, но и не пригодна для других вариантов использования. Квартиры в плохом состоянии или в сомнительном районе так же сложно сдать в аренду, как и продать.
Чтобы выбрать ликвидный объект, нужно проанализировать рынок и просчитывать риски. На ликвидность жилой недвижимости влияют эти факторы:
- район города;
- удаленность от центра;
- наличие рядом школ, детских садов, поликлиник, магазинов;
- транспортная доступность;
- наличие паркинга;
- перспектива застройки и развития инфраструктуры;
- вид из окна.
В случае с коммерческими объектами важно, для чего эти помещения предназначены. Бизнес, который рассчитан на высокий поток клиентов, не арендует и не купит помещение, если оно находится на удалении или в него нельзя зайти, просто проходя мимо.
Не стоит забывать, что наличие недвижимости в собственности влечет за собой расходы: ремонт, коммунальные платежи, налоги и т.д. Поэтому объекты с низкой ликвидностью принесут не возможность перевода в наличные, а убытки.
Миф 6. Для инвестиций в недвижимость необходима крупная сумма
Задумавшись об инвестициях в недвижимость, многие представляют миллионы рублей, которые потребуются им уже на старте. Это заблуждение не позволяет потенциальным инвесторам войти в выгодные проекты и получить доход.
Порог входа в сферу недвижимости подходит не всем, но часто он оказывается ниже, чем кажется на первый взгляд.
Начинать инвестиции можно, подобрав помещение небольшой площади или даже долю в помещении. Если грамотно воспользоваться этой возможностью, можно получить прибыль для реинвестирования. Еще есть вариант коллективных инвестиций, когда деньги вкладывают несколько инвесторов, а затем они делят прибыль пропорционально внесенным долям.
Миф 7. Нельзя использовать кредиты для инвестиций в недвижимость
Такие мысли заставляют инвесторов годами копить деньги и отказываться от кредитов из-за опасений переплаты по процентам. На мой взгляд, наличие кредитного плеча значительно увеличивает возможности инвесторов.
Кредит может оказаться опасным, если не просчитать риски. Но при корректно составленной стратегии вы не только сможете вернуть основной долг с процентами, но и прилично заработаете. Благодаря заемным средствам можно купить объект в лучшем районе и большей площади или даже несколько объектов.
Важно! Разработка бизнес-плана и оценка рисков нужны в любом случае — пользуетесь вы кредитом или нет.
Заключение
Несмотря на мифы и заблуждения, инвестиции в недвижимость могут принести прибыль как частным лицам, так и компаниям. Чтобы избежать убытков, выполняйте следующие рекомендации:
- сначала разберитесь в ситуации и только потом вкладывайте деньги;
- не заходите в неизвестную для себя нишу;
- если объект подозрительно дешевый, лучше отказаться от его покупки;
- кредитное плечо может стать вашим помощником, главное — внимательно все рассчитать и оценить риски.
- если продавец настаивает на сделке, это повод насторожиться;
- не пренебрегайте помощью экспертов: плата за консультацию ниже, чем затраты на неликвидный объект или потери
- по мошеннической сделке;
- не инвестируйте, если не уверены: лучше положить деньги в банк на депозит.
Приоритетом должны стать осторожность и оценка рисков, а не разовая выгода. Оцените риски, составьте бизнес-план и начинайте движение к своей цели. Планомерная работа принесет опыт и нужные знакомства, которые помогут разобраться в сфере недвижимости.
Как правило, прибыль новичков равняется уровню инфляции. Профессионал на рынке недвижимости в Украине может выйти на 20-40% годовых. С повышением доходности растут и риски. Поэтому важно двигаться постепенно и не спешить, чтобы не совершать ошибки.
