Какой бы деятельностью я ни занимался, уже довольно давно параллельно реализую себя как инвестор. Вкладываюсь в стартапы и разные классы активов. Со временем и с опытом у меня сформировалась определённая логика принятия решений. Недвижимость в этой логике занимает особое место — это актив, который позволяет диверсифицировать риски, зафиксировать капитал в валюте и выйти на новые модели дохода.
Я инвестирую в объекты в разных странах, тщательно выбирая рынок, локацию и партнёров. Поскольку сейчас вижу повышенный интерес к теме — как в соцсетях, так и в динамике продаж на ключевых рынках — решил поделиться своим опытом. Возможно, он окажется полезен тем, кто планирует вложения.
Я всегда начинаю не с объекта, а со страны. Насколько она политически стабильна? Какие демографические тренды? И главное — как и когда я смогу выгодно выйти из этой инвестиции.
Во время войны безопасность стала новой валютой — капитал начал двигаться в те регионы, где понятные правила и есть долгосрочный потенциал. Вместе с деньгами сместился и фокус инвесторов: на Ближний Восток, Юго-Восточную Азию, старую Европу. Я тоже пошёл по этому пути — начал подробно изучать рынки, которые чаще всего упоминаются в контексте зарубежной недвижимости.
В этой колонке поделюсь историей поиска. Расскажу, какие рынки рассматривал, что вызывало сомнения, и на чём в итоге остановился.
Страны и рынки: как отсекаются варианты
Первый фильтр — демография. Какие настроения в стране, как меняется структура населения, есть ли приток молодёжи, мигрантов, туристов? Во многих европейских странах я вижу затяжной демографический кризис. Пропадают целые поколения, и это не компенсируется притоком платёжеспособной молодёжи. Даже если сегодня на рынке есть движение — через 10 лет может не остаться покупателей. Особенно если речь идёт не о пенсионном жилье, а об объектах, которые должны быть интересны семьям с детьми или активным арендаторам.
Дальше — правила игры. В той же Испании, несмотря на динамику и уровень ВВП, для меня неочевидна модель выхода. Сложная процедура оформления, истории с «окупасами», медленные продажи с дисконтом — всё это не позволяет выстроить понятную стратегию.
Кипр — отличный климат, но для острова — очень высокие цены на быт, продукты, услуги. Я жил там несколько недель. Чек в ресторане — как в Лондоне. При этом рынок выглядит перегретым: высокий спрос со стороны Израиля и арабских стран поднял цены, а точка выхода — неясна.
Таиланд понравился — море, климат, еда, культура. Но есть вопросы. Во-первых, сезонность, которую не признают, но она есть. Во-вторых, риски. Это монархия с жёсткими правилами, где власти могут закрыть границы или изменить рынок в один момент. Такое уже случалось. Потенциал есть, я этот вектор не закрыл, но окончательного решения пока не принял.
Турция — слишком близко географически и политически. Если уж инвестировать за границу, то не в условную Полтаву, живя в Чернигове. Плюс — политическая нестабильность и слабая экономика. Это не добавляет уверенности в долгосрочной перспективе.
ОАЭ — я часто бываю там. С точки зрения маркетинга всё на высшем уровне. Но если копнуть глубже — есть вопросы. Сезон короткий — около четырёх месяцев. Цены на новостройки — высокие, а вторичный рынок проседает. Люди заходили крупными пакетами, по нескольку квартир, и теперь вынуждены продавать с дисконтом. Агентам выгоднее продавать новостройки, а перепродажа объектов — настоящее испытание. Всё динамично, рядом активно растёт Саудовская Аравия, которая уже перетягивает часть турпотока.
Болгария — инвестиции в рекреационную недвижимость с DINEVI RESORT
Открыты возможности для стратегического партнёрства и привлечения инвестиций для реализации проекта строительства премиальной курортной недвижимости в Болгарии с надёжным девелопером DINEVI RESORT.
В каждом случае я задавал себе вопрос: что будет с этим объектом через 2–3 года? Кто его купит или снимет? Как изменится спрос? Если ответа не находилось — я шёл дальше. Мне не нужен актив, который красиво выглядит на бумаге, но не имеет точки выхода в реальности.
Бали: не хайп, а холодный расчёт
Когда Бали начал активно появляться в ленте и на билбордах, я отнёсся к нему настороженно. Когда в инвестиционной среде что-то становится слишком популярным — это, как правило, не лучшее время для входа. Но чем глубже я погружался в анализ, тем лучше понимал: этот остров не просто соответствует моим критериям — он выстраивает свою собственную логику.
Во-первых, Бали — это не просто туристический регион Индонезии, а по сути отдельное государство со своей политической и административной силой. Здесь шесть автономных округов, и местные власти действуют независимо от Джакарты. Звучит формально, но на практике имеет прямое влияние на инвестиционную безопасность.
Например, я стал свидетелем того, как известного застройщика, возводившего отель на рисовом поле, задержали за нарушение строительного законодательства. Джакарта выдала все разрешения, но местная власть мгновенно вмешалась: стройку остановили, отель заклеили лентами прямо у меня на глазах. И никто не спорил — договариваться здесь нужно с теми, кто реально управляет процессами на месте.
Здесь работают местные законы ответственности и баланса между развитием и традицией. Заходить на рынок стоит только через партнёров, которые понимают локальную динамику.
С точки зрения локаций, Бали делится на несколько ключевых зон:
Чангу и Переренан — магнит для молодёжи, фрилансеров, тусовщиков. Здесь развит краткосрочный спрос на апартаменты и бюджетные виллы. Но я сознательно не заходил в этот сегмент — плотная застройка, отсутствие видов, минимум приватности. Всё это быстро убивает качество актива.
Убуд — совсем другая история. Подходит для ретритов, длительного проживания на фоне природы. Здесь имеет смысл брать виллы под реновацию: комфорт выше, цена входа — ниже, атмосфера — спокойнее и глубже.
Нуса Дуа / Букин / Меласти — южный полуостров с 5-звёздочными отелями, чистыми пляжами и охраняемыми комплексами. Туризм тут дороже, уровень сервиса выше, а цены умеренные — если знать, где искать.
Спрос на Бали стабилен. За последний год остров принял 11 миллионов туристов при наличии лишь одного аэропорта. Сейчас запущен проект второго — на севере. Это прямой сигнал: поток туристов планируется увеличить кратно. Появятся новые зоны развития.
Какую недвижимость покупать: немного математики
На Бали есть всё — от апартаментов и гостиниц до вилл, таунхаусов и проектов на этапе планирования. Но если подходить как инвестор, а не турист, фильтры отсеивают большую часть предложений.
Я не рассматриваю виллы как краткосрочную инвестицию. По моему опыту — они почти не работают в краткосрочной аренде. Без вида, с высокой стоимостью обслуживания, быстро изнашиваются. Их аудитория — те, кто арендует на месяц и больше. Если и входить — то под реновацию в Убуде, для длительного проживания.
Для аренды мне интересны апартаменты и гостиничные форматы с добавленной стоимостью: инфраструктура, комьюніті, кафе, спортзалы, бич-клабы. Объекты с чёткой концепцией и своей аудиторией. Если есть атмосфера и понятный запрос — они заполняются, несмотря на сезон.
Цена входа — оптимально до $3 000 за кв.м. Если ниже — стоит присмотреться. Если выше — должно быть весомое объяснение: топ-локация, уникальность, особый продукт. Покупать за $5 000+ только потому, что «стильно и красиво» — это уже не об инвестициях.
Базовый входной бюджет — от $80–90 тыс. на этапе проекта. Это может быть студия 25–30 м². Готовый объект — от $130–150 тыс. Чем раньше входишь — тем выше маржа.
Арендный доход на среднем объекте — $100–120 за ночь при заполняемости 60–70%. В итоге $1 500–2 000 брутто в месяц. После комиссий управляющей компании и налогов остаётся $1 000–1 200 чистыми. Это — в рабочем режиме без лишних усилий.
На Бали действуют ограничения по этажности (не выше статуи Гаруда — около 4 этажей). Это ограничивает предложение, создаёт дефицит и поднимает цены. Земля уже начала дорожать — местами в 5 раз за три года.
Инвестиционная стратегия
Каждый объект требует своей стратегии. Иногда это быстрый цикл: вход на этапе проекта — до фундамента, выход — после строительства или раньше. Если локация удачна, застройщик надёжен, маркетинг активен — можно заработать на росте цены.
Другой сценарий — удержание с фокусом на аренду. Горизонт — 1,5–2 года. Столько времени занимает раскрутка: запуск, рейтинги, бронирования, сарафанное радио. Потом объект или продаётся, или становится стабильным источником дохода.
Оставаться в инвестиции более 10–15 лет — спорное решение. Влажный климат, джунгли, зелень, прорастающая сквозь бетон — требуют постоянного обновления. Даже при фрихолде через десятилетие придётся инвестировать в реконструкцию.
Мой оптимальный сценарий: зайти на старте, дождаться окончания строительства, получать аренду 1,5–2 года — и тогда решать: продавать или оставлять. Всё зависит от рынка, партнёров, управления. Но ключевые цифры всегда рассчитываются заранее.
В недвижимости главное — не метры, а люди, логика, связи и доверие. Я не даю универсальных советов — у всех разный бюджет, цели и горизонты. Но кое-что работает всегда: критическое мышление, прагматизм и способность видеть больше, чем обещает презентация.
