Артур Лупашко, основатель сети отелей Ribas, считает, что рынок апарт-отелей, который сейчас только формируется в Украине, будет расти следующие десять лет из-за увеличения спроса на аренду жилья. Однако чтобы создать качественный продукт, который будет приносить стабильный доход, девелоперы должны обратить внимание на некоторые нюансы таких проектов.
Сектор апарт-отелей в Украине стоит на пороге нового этапа развития. Как бы Вы оценили его текущее состояние? Насколько он развит, насыщенный, какое качество предложения?Сектор апарт-отелей и доходных домов находится на стадии формирования понимания у девелоперов, что это за продукт и как его реализовывать. Сейчас в сорокамиллионной стране с туристическим потоком более 10000000 путешественников в год количество апарт-отелей и доходных домов, условно, равна нулю. Я думаю, что этот рынок будет развиваться в течение следующего десятилетия, а формат аренды жилья со временем трансформируется в выбор между доходными домами и апарт-отелями, которые будут конкурировать за арендаторов с помощью качественного сервиса и продуманной до мелочей концепции.Если коротко, апарт-отель - это формат номера отеля с миникухней. Он предусматривает аренду апартаментов гостями, которые приехали для отдыха или в командировку. Наличие кухни дает возможность сдавать апартаменты как краткосрочно, так и долгосрочно.Доходный дом - это формат многоквартирного жилого дома с инфраструктурой, необходимой для выбранной целевой аудитории, и соответствующим сервисом. Апартаменты в доходных домах предназначены для среднесрочной и долгосрочной аренды от 3 месяцев и более.
Сравните наш рынок апарт-отелей с другой страной, например, Польшей, которая близка к Украине. Что из зарубежного опыта может перенять наш рынок?
В Польше работают 8 основных девелоперов, которые строят вместе с гостиничными операторами, есть около 600 апарт-отелей и доходных домов. Отдельная ниша доходных домов - жилье для студентов. Жилье арендуют 16% населения этой страны составляет 6000000 человек. Поток туристов в Польшу в 2020 году составил 300 000 - внешние, 2,4 миллиона - внутренние.В Украине введено и находятся на этапе строительства 14 объектов такого формата. Жилье арендуют лишь 8% населения, составляет 3 миллиона украинцев. Согласно данным компании «Киевстар» туристический поток в нашей стране в 2020 году составил 2,7 миллиона (внешние) и 7,3 миллиона (внутренние). Соответственно, даже в самое неблагоприятное для туризма год в Украине туристический спрос выше, чем в Польше.В общем зарубежный опыт учит трех вещей: не давать нереалистичных обещаний, создавать концептуальные продукты, привлекать гостиничных операторов.
Почему украинский сектор апарт-отелей начинает активнее развиваться именно сейчас? Какие благоприятные условия для его развития (несмотря на то, что в мире все еще царит эпидемия)? Почему стоит обратить внимание на этот сектор именно сейчас?
Во-первых, согласно аналитики от девелоперов, с которыми мы ведем коммуникацию, 30-40% жилой недвижимости приобретается в аренду, то есть как инвестиции. И дальше инвестор сталкивается с рядом задач, которые девелопер не решает ремонт и комплектация, управления и загрузки.Во-вторых, в Украине растет культура инвестирования. Инвесторы все чаще вдумчиво выбирают, во что вложить, считают окупаемость и учитывают риски.В-третьих, коммерческая недвижимость, в частности офисная и торговая, стала менее прибыльной и выросла стоимость входа на рынок. Вариант купить квартиру в центре и сдать ее под офис, салон красоты или магазин уже не является действенным. Окупаемость таких офисных и торговых помещений превышает 10 лет, если учитывать амортизацию и простой.
Если говорить о апарт-отелях и доходных домах как девелоперский продукт, в чем особенность таких проектов?
В концепции апарт-отелей и доходных домов мы выделяем три основные ценности для инвестора. Первая - реализация целостного законченного продукта. Так, девелопер и гостиничный оператор берут на себя ответственность перед инвестором за все «жизненные циклы» продукта - от концепции до полной его окупаемости.Вторая - гарантия доходности от управляющей компании. Однако для того, чтобы оператор обеспечил стабильную и высокую доходность, ему необходимо воздействовать на продукт с самого начала, еще на этапе разработки концепции.Третья - рост капитализации недвижимости в брендовом апарт-отеле или доходном доме. Дополнительную ценность создает и бренд, который доверил девелоперу гостиничный оператор. Так, цена доходного дома, которым будет руководить гостиничный оператор, по нашим оценкам, будет выше минимум на 10-20% / м2, чем аналогичного комплекса без оператора.
С какими проблемами сталкиваются девелоперы при разработке, реализации и управлении такими объектами? С Вашего опыта, какие ошибки чаще всего допускают?
В последние годы мы изучаем этот продукт и общаемся с украинскими и грузинскими девелоперами. Вследствие нашего исследования мы обнаружили такие задачи девелопера, которые требуют дополнительной экспертизы при реализации проектов апарт-отелей и доходных домов независимо от масштаба компании: выбор эффективной локации под апарт-отель; желание продавать дороже и быстрее на 20%; не терять прибыль в остатках; диверсифицировать риски в продаже квартиры в жилых комплексах; реализовать ремонт и комплектацию апартаментов быстро, качественно и в рамках бюджета; сохранить и усилить свою репутацию после сдачи объекта.
Как их избежать? Чем может помочь гостиничный оператор?
Девелоперской компании выгодно реализовывать проект совместно с гостиничным оператором, так как она получает маркетинговое преимущество при продаже м2 - гарантию загрузки объекта после ввода в эксплуатацию. Также он обеспечивает инвесторам управления объектом до полной его окупаемости. Гостиничный оператор использует бизнес-концепцию апарт-отеля с типичными архитектурными и дизайнерскими решениями, а также применяет стандарты проектирования и строительства гостиниц сети. К тому же он упрощает процесс ремонта и комплектации комплекса, защищает и усиливает репутацию объекта после сдачи в управление.
Вы говорите, что девелоперу лучше обращаться к гостиничному оператору еще на этапе выбора участка и разработки архитектурной и маркетинговой концепции. Насколько распространено такое сотрудничество в Украину? Или девелоперы все же предпочитают обращаться к оператору уже на последних этапах проекту?
Мы видим три варианта сотрудничества девелопера и гостиничного оператора. Один из них - это управление комплексом, в котором мы не участвовали на этапах разработки концепции и проектирования. В таком случае гостиничный оператор не несет ответственность за окупаемость. Другой вариант, когда девелопер покупает стандарты проектирования и экспертизу оператора при проектировании и строительстве, использует бренд гостиничного оператора и его финансовые прогнозы. И третий вариант, когда апарт-отель или доходный дом - это продукт совместной работы девелопера и гостиничного оператора. В таком партнерстве гостиничный оператор, принимающий участие на всех этапах создания проекта, несет ответственность за все проектные решения, контролирует их реализацию и несет ответственность за финансовую эффективность объекта.
Какой опыт компетенции компании Ribas Hotels Group в этом направлении?
Мы управляем 25 объектами гостинично-ресторанного комплекса, это более 1000 номеров в разных формах сотрудничества в восьми городах и курортных локациях Украины.Портфель компании включает бизнес-отели Wall Street by Ribas и Bossfor by Ribas (Одесса), горнолыжный отель Ribas Karpaty (Буковель, Ивано-Франковская область), пляжный комплекс Richard by Ribas (Грибовка, Одесская область).На этапе проектирования и строительства сейчас находятся гостиницы Ribas во Львове и Киеве и за пределами Украины - в городе Еленя Гура в Польше и городе Бар в Черногории.Первый отель в формате Home & Hotel компания Ribas Hotels Group совместно с локальным девелопером открывает в Одессе зимой 2021/2022 года под новым брендом WOL Home + Hotel by Ribas. Концепция и бренд WOL будет масштабироваться совместно с ведущими украинскими девелоперами. Сейчас у нас есть предварительная договоренность с девелоперами во Львове и Киеве.
