Принимал участие в дискуссии по рынку недвижимости. Решил записать свои мысли, которые готовил к этому мероприятию, - может, кому пригодится. Конечно, не претендую на истину в последней инстанции.
Нынешний кризис очень отличается от предыдущих, его течение почти непредсказуемо. Но в то же время любой кризис (и нынешний тоже) не ломает трендов, которые наблюдались до его начала, а наоборот, сильно их ускоряет. Поэтому анализ трендов поможет смоделировать ситуацию во время и после кризиса, а сценарное планирование (с обязательным пониманием точек расщепления сценариев и индикаторов поворота) поможет бизнесу в условиях крайней неопределенности.
Этот кризис для рынка недвижимости очень отличается от кризиса 2008-2009-х. Во-первых, в настоящее время рынок не так перегрет, как был тогда. Во-вторых, он гораздо меньше закредитован. В-третьих, сейчас мы имеем гораздо более адекватный курс гривны и профессиональный независимый Национальный банк.
Последствия коронакризиса для каждого сегмента коммерческой недвижимости:
Торговая недвижимость. Кризис сильно ударил по этому сегменту, и не факт, что он восстановится в полном объеме. С одной стороны, несмотря на определенный перегрев, до кризиса потоки покупателей прибывали практически на каждую новую локацию. С другой стороны, после кризиса хоть и будет отложенный спрос, но в то же время упадет покупательная способность населения, а определенная часть торговли ушла в онлайн и не вернется (остальная часть вернется через потребительские стереотипы, которые переживут кризис, а часть сегментов потребительских товаров, в общем, не перешла в онлайн). В то же время большой тренд на уменьшение потребления в конце концов станет заметным.
Офисная недвижимость. Этот сегмент чувствует себя не так плохо, хотя арендаторы требуют снижения ставок и уменьшают объемы. Но здесь в наибольшей степени проявляются новые тренды: удаленная работа, новая культура организации труда, потребность в гибкости. Офисы нужны, но совсем не так, как до кризиса. Будет меньше запрос на пафосность, больше запрос на гибкие, адаптивные офисы.
Офисное пространство будет уменьшено и лучше приспособлено к режиму, когда все сотрудники один или несколько дней в неделю работают удаленно, - это реализуется через концепцию hot desk, когда сотрудники не имеют выделенных рабочих мест, а занимают свободные места, когда бывают в офисе.
Также очень важны пространства для совещаний и собраний, потому что удаленная работа делает периодические физические встречи важнее. Увеличивается спрос на коворкинги из-за их большой гибкости и нежелания арендаторов заниматься хозяйственными проблемами. Также никуда не денется тренд гигиены офисного пространства.
Гостиничная недвижимость. Пока туризм заблокирован, то заблокирован и этот сегмент. В среднесрочном горизонте внутренний туризм значительно вырастет (из-за трансграничных ограничений и уменьшения платежеспособности), а дальше будет видно.
Складская недвижимость. Здесь все в порядке, так как растет электронная коммерция. Особенно нужны "склады последней мили".
Жилье. Во-первых, жилье у нас всегда было инвестиционным товаром, который заменяет несуществующий фондовый рынок. Консервативные покупатели вкладывают в жилье как в инвестицию, а спекулятивные пользуются большим оборотом рынке, чтобы заработать.
Поэтому спрос никуда не делся, хотя денег стало меньше - но одновременно стало опасно их держать на руках в большом количестве в условиях угрозы девальвации не только гривни, но и других валют (посмотрите, как все центробанки сейчас печатают деньги).
Во-вторых, тренд на удаленную работу, сильно акцентированный карантином, создает запрос на немного другое жилье - такое, что дает возможность зонирования, создания личного пространства для разных членов семьи (если вы удаленно работаете, а ваши дети удаленно учатся, то вы понимаете, о чем я).
В то же время, если мы больше времени проводим дома, то хочется иметь нормальное придомовое пространство, разнообразную инфраструктуру вокруг.
И вообще, большой тренд, который можно было бы назвать "креативный город", разрушает концепцию спального района.
Если мы здесь и живем, и работаем, и отдыхаем, то наше жилье должно отвечать совсем другим требованиям, чем если бы мы только приезжаем сюда переночевать. Требования к планированию квартир и домов, придомовых территорий, общественных пространств и инфраструктуры увеличиваются (а часть девелоперов об этом даже не задумывается, и я с ужасом смотрю на их новостройки).
Наконец, новое поколение по-другому относится к собственности (ценит свободу и гибкость больше, чем собственность), что уменьшит спрос на покупку частного жилья и увеличит спрос на аренду (в том числе краткосрочную, co-living и т.п.) и изменит баланс бизнес-моделей на рынке жилой недвижимости.
Итоги. В общем инвесторы (не только частные, но и корпоративные) сейчас боятся держать большие объемы денег ( "сидеть в кэше") из-за их избытка и угрозы девальвации, а также из-за все еще низкого доверия к банкам. Поэтому недвижимость кажется неплохим инвестиционным активом. Но вопрос - какая недвижимость? Смотрим на большие тренды и моделируем изменение спроса.
Источник: Liga.net
