Период 2016-2021 годов - "золотая" эпоха рынка строительства жилой недвижимости в Украине. В те времена первичный рынок пользовался высоким спросом среди покупателей жилья благодаря низкой стоимости и отсутствию альтернативных финансовых инструментов.
Застройщики не успевали анонсировать начало строительства нового жилого комплекса, как возле отделов продаж образовывались очереди из желающих инвестировать. Девелоперским компаниям не приходилось искать дополнительные источники финансирования, ведь они всегда могли надеяться на покупателей.
Легкомысленность стала роковой ошибкой для игроков без накопленных ресурсов. В 2022 году рынок новых квартир обвалился на 90%, а его восстановление пошло по негативному сценарию: в 2024 году спрос составляет одну пятую от довоенного.
Зато рынок аренды жилья в Киеве и в крупных городах на западе и в центре Украины достиг своих максимальных значений в гривневых ценах. Впервые в истории ставки аренды однокомнатных квартир во Львове и Ужгороде опередили Киев.
"єОселя" не спасла рынок новостроек
Как только покупатели квартир на "первичке" перестали заключать сделки и приостановили выплаты по рассрочкам, девелоперские компании быстро исчерпали свои финансовые запасы. Часть застройщиков вообще остановили работы на стройплощадках, часть - возобновили работы только на объектах с высокой степенью готовности.
Новые очереди комплексов и новые проекты запускали лишь те компании, владельцы которых выделили собственные средства или нашли финансирование "на стороне". Ключевым фактором был географический - чем дальше будущий жилой комплекс находился от границы с Россией, тем охотнее девелопер вкладывался в него.
Количество сделок на рынке первичной недвижимости в 2024 году составило 20% от показателей 2021 года, посчитали в Национальном банке (НБУ).
Ситуация на рынке первичной недвижимости могла быть еще хуже, если бы не существовало государственной программы льготной ипотеки "єОселя". С начала действия "єОсели" в конце 2022 года ею воспользовались 14,8 тыс. заемщиков. Общая сумма выданных кредитов - 24 млрд грн, из которых 14,6 млрд - в 2024 году. Это рекордная для Украины сумма, ведь раньше в стране не существовало столь массовой ипотечной программы.
49% заемщиков в 2024 году - военнослужащие и полицейские, 7,7% - медики, 7,3% - педагоги. Они взяли ипотеку под 3% годовых. 27,1% реципиентов взяли кредит под 7%.
На киевский регион пришлось более 50% выданных кредитов - в столице выдали 1,9 тыс. займов на 4,1 млрд грн, в Киевской области - 2,3 тыс. займов на 3,9 млрд грн.
Лишь в трети случаев оператор "єОсели" ("Украинская финансовая жилищная компания") поддержала государственными средствами компании-застройщики: 24,1% получателей ипотеки приобрели строящиеся квартиры, еще 8,7% - готовые квартиры от застройщика. Остальные 67,1% кредитов профинансировали покупку жилья на "вторичке".
По подсчетам НБУ, в среднем по стране лишь 4-5% сделок на рынке первичной недвижимости заключались с привлечением ипотеки.
В последний день года правительство докапитализировало "Укрфинжилье" облигациями еще на 20 млрд грн, так что действие государственной программы продлится и в 2025 году. Собеседник ЭП в "Укрфинжилье" пояснил, что в случае успешной монетизации облигаций компания планирует выдавать ипотечных кредитов на около 1 млрд грн ежемесячно.
Он добавил, что в 2025 году "Укрфинжитло" больше будет ориентироваться на новое жилье, в частности то, что еще строится. Поддержка строительной отрасли была одной из основных идей создания программы доступной ипотеки.
Дефицит предложения жилья даже при низком спросе привел к росту цен на квартиры. В Киеве, Одессе и Днепре средняя цена квадратного метра выросла на 10-14% за год, подсчитали в компании ЛУН.
Лидерами по темпам роста жилья на "первичке" стали Кропивницкий (+33%), Ровно (+24%), Ивано-Франковск, Черновцы и Винница (21%). При этом в долларовом эквиваленте рост в этих пяти городах составил 8-19%.
Вторичная недвижимость: финансовые условия хорошие, безопасностные - плохие
Спрос на жилую недвижимость на вторичном рынке восстановился на 70% от показателей 2021 года, говорится в свежайшем Отчете о финансовой стабильности Национального банка. За одиннадцать месяцев 2024 года нотариусы удостоверили на 14% больше сделок, чем за этот период 2023 года.
Впечатляющие 67,1% кредитов, выданных "Укрфинжильем" для приобретения квартир на "вторичке", не сыграли ключевую роль в ее популярности среди инвесторов. Средний возраст жилого дома в Украине составляет около 50 лет, в то время как "єОселю" можно получить на жилье возрастом от трех до десяти лет.
Вторичное жилье популярно среди покупателей благодаря ряду преимуществ: отсутствие риска недостроя, наличие ремонта, широкий выбор, юридически простая процедура приобретения.
Квартиры на вторичке покупают преимущественно с целью расселения с родственниками, изменения арендованного жилья на собственное и улучшения жилищных условий, свидетельствуют результаты исследований "OLX Недвижимость". Зато интерес к покупке квартиры как к инвестиции ослабевает.
Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуется небольшое, а следовательно - более дешевое жилье. Медианная площадь приобретенных в 2024 году квартир в Украине и Киеве одинакова - 48 кв. м, говорится в отчете НБУ. В то же время, по информации ЛУН, медианная площадь жилья, которое имеется для продажи в Киеве, заметно выше - около 60 кв. м.
В прошлом году среднее время продажи квартиры в Киеве составляло от 2 до 4 месяцев, быстрее всего продавались однокомнатные квартиры. Продолжительность экспозиции квартир дает возможность оценить баланс между спросом и предложением, уровень платежеспособного спроса и согласие/несогласие покупателей с рыночными ценами, говорят в ЛУН.
В Киеве срок экспозиции снизился с 53 дней в ноябре 2023 года до 49 дней в ноябре 2024 года, во Львове - с 62 до 42 дней.
Весной и летом 2024 года, когда цены на недвижимость немного снизились, срок экспозиции квартир на рынке тоже снижался. Это свидетельствует о наличии платежеспособного спроса и готовности покупателей к быстрому заключению сделки при условии дисконта со стороны продавцов, поясняют в компании.
В Нацбанке посчитали, что учитывая рост доходов населения ценовые условия приобретения жилья сегодня даже более благоприятные, чем в 2021 году. Правда, потенциальных покупателей сдерживают от сделок риски безопасности.
Адаптация к неопределенности
Рынок аренды чувствует себя увереннее всего: спрос высокий, арендные ставки растут, срок экспозиции свободных квартир снижается, говорят в ЛУН.
В 2024 году стоимость аренды квартир увеличивалась соразмерно со стоимостью самого жилья. Соотношение цены к аренде в Киеве составляет 10X. Это означает, что средства, потраченные на приобретение недвижимости, можно вернуть за 10 лет.
Более высокое значение этого показателя часто свидетельствует о возникновении ценового "пузыря" на рынке, тогда как более низкое значение может предупреждать о недооценке стоимости жилья или завышенной стоимости аренды.
"10X" означает, что покупка жилья является хорошей альтернативой аренде. Однако военные риски изменили правила игры: население не готово инвестировать средства в приобретение жилья на таких условиях, как раньше", - говорится в Отчете о финансовой стабильности НБУ.
Выбор в пользу аренды является ответом украинцев на неопределенность в связи с продолжающейся войной России против Украины.
В среднем объявление о долгосрочной аренде квартиры в Киеве закрывается за 7 дней (год назад было 10 дней), во Львове - 14 дней (было 20), в Одессе - 12 дней (было 11).
В ЛУН предполагают, что рост арендных ставок в течение 2024 года почти во всех городах Украины может побудить к увеличению инвестиционного спроса на квартиры. А продавцы недвижимости могут задуматься о своем "перепрофилировании" в потенциальных арендодателей..
Что ждать от рынка недвижимости в 2025 году
Учитывая удорожание строительных материалов и рост оплаты труда из-за дефицита рабочей силы, цены на первичном рынке вырастут, особенно в Киеве и Львове — городах с высоким уровнем миграции и интересом инвесторов.
Рынок долгосрочной аренды, вероятно, продолжит расти из-за миграции населения в более безопасные регионы и неопределенности, которая заставляет потенциальных покупателей выбирать аренду вместо покупки. Повышение спроса на фоне сокращения предложений повлечет за собой рост цен на аренду, особенно в западных и центральных областях.
В 2025 году количество предложений на рынке аренды может возрасти, если продавцы, не найдя покупателей, решат сдавать недвижимость как минимум для покрытия коммунальных расходов, как максимум для получения прибыли.
Спрос на посуточную аренду также будет расти, особенно в летний период, благодаря внутреннему туризму, рабочим командировкам и встречам семей, разделенных войной.
Определяющими факторами, которые будут драйвить рынок в 2025 году, остаются безопасность, стабильность энергосектора, экономики и платежеспособность населения.
В целом 2025 год станет годом осторожного обновления рынка, что будет зависеть от экономической и социальной стабильности, доверия инвесторов и ситуации на фронте.
_01.jpg)
