В июле этого года нас ждёт долгожданное событие – открытие рынка земель сельскохозяйственного назначения.
На первом этапе запуска рынка, который будет длится до 2024 года, возможность приобретения земли предусмотрена исключительно для граждан Украины с ограничением общей площади приобретённой земли до 100 гектаров для одного человека. С 2024 года земли сельскохозяйственного назначения смогут также приобретать украинские юридические лица, участниками которых являются исключительно граждане Украины, или государство, или местные общины, при этом для всех игроков рынка ограничения по площади приобретаемой земли возрастут до 10 000 гектар. Иностранные же инвесторы смогут приобретать земли сельскохозяйственного назначения непосредственно или через покупку корпоративных прав в юридических лицах, которые владеют такой землей, только после принятия соответствующего решения на всеукраинском референдуме, о проведения которого в ближайшее время сейчас даже не идёт речь.
Таким образом, при предложенных законодателем правилах функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения только небольшой круг инвесторов будет иметь возможность приобретать земли через простые юридические инструменты – совершение различных сделок с земельными участками либо покупка корпоративных прав в юридических лицах, которые владеют массивами таких участков. При этом следует отметить, что в последний момент перед открытием рынка земли законодатель решил ещё больше усложнить процесс покупки, предусмотрев в последней редакции проекта Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по поводу продажи земельных участков и приобретения права пользования ими через электронные аукционы" (более известный как законопроект № 2195), что был принят Верховной Радой Украины в мае этого года, обязательность продажи всех земель сельскохозяйственного назначения независимо от формы собственности на электронных аукционах.
Тем не менее, инвесторы, которые не будут иметь прямого доступа к рынку земли, будут искать и уже ищут юридические механизмы для обхода законодательных ограничений.
Для таких инвесторов, в первую очередь, следует отметить, что законодатель учёл практику применения "серых" схем для обхода ранее действующего моратория по отчуждению некоторых категорий земель сельскохозяйственного назначения и для прекращения их использования предусмотрел возможность конфискации государством земельных участков, право собственности на которые было получено лицами, что согласно законодательным ограничениям не могут их приобретать. То есть даже, если инвестору, который не входит в определённый в законе перечень лиц, которым позволено приобретение земель сельскохозяйственного назначения, удастся приобрести такую землю, для него будет существовать риск потери прав на неё из-за её возможной конфискации государством. Поэтому все схемы приобретения земли, что предусматривают оформление права собственности на лиц, которые из-за законодательных ограничений не могут быть собственниками земель сельскохозяйственного назначения (в т. ч. ранее популярные схемы с оформлением завещаний, наследственных договоров, договоров мены), будут нести в себе большие риски для инвесторов.
Также стоит упомянуть и о нежизнеспособности другой схемы инвестирования, о которой сейчас активно распространяется информация в средствах массовой информации – покупка инвестором банка, на котором будут аккумулироваться приобретённые земельные участки. Эта схема, на первый взгляд, привлекательна тем, что для банков нет ограничений в максимальной площади земель сельскохозяйственного назначения, которыми они могут владеть. Однако на этом все её достоинства заканчиваются, так как достигнуть заданной цели будет весьма проблематично из-за нескольких законодательных ограничений. Во-первых, банки смогут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения только в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога, т. е. для приобретения участка банку нужно будет оформлять кредит и ипотеку. Во-вторых, банк будет обязан в течение 2 лет с даты приобретения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения продать его на земельных торгах, иначе он будет конфискован государством.
Одним из наиболее реальных и при этом наименее рисковых способов обойти законодательные ограничения при инвестировании в земли сельскохозяйственного назначения будет их приобретение доверенными лицами, на которых не распространяются указанные ограничения. При этом инвестор может сохранять контроль над приобретенной землёй в частности через такие юридические инструменты, как аренда, эмфитевзис, создание обремений на земельные участки либо другое имущество доверенных лиц и прочие.
Для более рисковых инвесторов есть ещё один способ приобретения земли – институт доверительной собственности. Внедряя этот правовой институт в 2019 году как ещё один способ обеспечения долговых обязательств, законодатель также предусмотрел возможность его использования для приобретения имущества в интересах другого лица. Суть способа заключается в том, что доверительный собственник за свой счёт, но в интересах и по указаниям другого лица, которое не может по закону приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения (доверительного учредителя), приобретает у третьих лиц такие участки в доверительную собственность. Пока доверительный учредитель не компенсирует доверительному собственнику все затраты, связанные с приобретением участков, они остаются в доверительной собственности последнего, и лишь после проведения соответствующей компенсации, что будет реально после снятия законодательных ограничений, право собственности на участки перейдет к доверительному учредителю.
Преимущества инвестирования через институт доверительной собственности заключаются в том, что на период пребывания земельных участков в доверительной собственности доверительный собственник не может свободно ими распоряжаться, на участки не может быть обращено взыскание по долгам доверительного собственника, что создает для инвестора юридические гарантии того, что до момента получения права собственности на земельные участки они не перейдут в собственность третьим лицам. Кроме того, те инвесторы, которые планируют использовать приобретённые земельные участки в своем бизнесе, могут предусмотреть в договоре об установлении доверительной собственности возможность их использования в период действия доверительной собственности без дополнительного оформления аренды либо эмфитевзиса.
В то же время, несмотря на свои достоинства этот способ инвестирования вызывает у экспертов множество вопросов по поводу его использования – начиная от вопросов по порядку регистрации права доверительной собственности в реестре недвижимости, распространения на доверительного собственника законодательных ограничений по площади приобретаемых земельных участков и до вопросов по оплате земельного налога, что отталкивает некоторых инвесторов от использования института доверительной собственности для покупки земли.
Для тех, кто совсем не хочет рисковать с покупкой земли через вышеописанные схемы, актуальными остаются долгосрочная аренда земли либо эмфитевзис, которые, к слову, ввиду последних законодательных изменений, которые усиливают защиту прав землепользователей, стали ещё более привлекательными правовыми инструментами для приобретения прав на землю.
Таким образом, можно констатировать, что, к сожалению, нынешние условия открытия рынка земель сельскохозяйственного назначения в силу многочисленных законодательных ограничений не предоставляют заинтересованным инвесторам как широкие возможности для приобретения земли, так и обилие юридических инструментов для её приобретения.
