Гостиничный бизнес в Украине: стоит ли инвестировать сегодня?

Последние несколько лет отельный рынок Украины постепенно восстанавливается после резкого падения в 2014 году. На этом фоне все больше инвесторов планирует купить готовый гостиничный бизнес. InVenture проанализировал текущую ситуацию в отельном сегменте коммерческой недвижимости Украины и отобрал лучшие инвестиционные предложения.

Украинская специфика

Развитию гостиничной индустрии способствует, в первую очередь, открытие лоукостов, которое привело к увеличению количества иностранных туристов. Впрочем, согласно прогнозам компании World travel and tourism council, доля туризма в украинском ВВП к 2028 году вырастет лишь до 1,7%, а количество иностранцев, посетивших Украину за год, в 2028 увеличиться до 21 млн с нынешних 15 (доля туристов среди них меньше, так как статистика учитывает транзитных путешественников), что свидетельствует о невысокой привлекательности Украины как туристического направления. Низкие темпы развития отрасли обусловлены отсутствием в Украине благоприятного для развития турбизнеса законодательства и необходимой инфраструктуры, нехваткой качественных отелей. Поэтому несмотря на рост въездного туристического потока, главными гостями украинских гостиниц были и остаются сами украинцы, причем объём внутреннего туризма продолжает быстро расти, особенно на юге страны.

Структура расходов внутренних и внешних туристов в странах Центральной и Восточной Европы в 2017 году

Источник: Cushman & Wakefield

Сегодня гостиничная отрасль развивается в нескольких регионах, каждый из которых имеет свою ярко выраженную специализацию. Так, гостиницы западных и южных областей ориентированы на рекреационный туризм, а главные постояльцы гостиниц в городах-миллионерах – корпоративные туристы. Наиболее перспективными для инвестирования в отельный бизнес являются Киев и южные области, где наблюдается наибольший рост туристического потока. В столице его обеспечивают иностранцы и корпоративные туристы, а в приморских областях в последние годы активно развивается рекреационный туризм.

Анализ отельного рынка Киева

Пассажиропоток аэропортов «Киев» и «Борисполь» в 1 квартале 2019 года вырос до 638 тыс. (+44,3%) и 2,65 млн. (+ 15,2%), что свидетельствует о росте интереса иностранцев к Киеву как к экономическому и туристическому центру. Однако, обеспеченность номерным фондом в Киеве самая низкая среди столиц государств Центральной и Восточной Европы – на одну тысячу жителей приходиться всего 3,5 номера, что в два раза меньше среднего европейского показателя. С другой стороны, у гостиничной отрасли есть большой потенциал для роста. По данным Cushman & Wakefield с 2016 по 2020 номерной фонд киевских гостиниц увеличиться на 13% с 10 117 номеров до 11 451, но до пределов развития отельному рынку еще очень далеко.

Источник: Colliers International

Объём номерного фонда и средняя стоимость номера категории «стандарт» в киевских отелях в 1 квартале 2019 года по данным Colliers International

На данный момент на рынке гостиничной недвижимости Киева переизбыток отелей в сегментах upscale, upper upscale и luxury. В то же время в столице дефицит качественных гостиниц категорий budget-midscale, на которые наблюдается самый высокий спрос. Средний показатель заполняемости в киевских отелях в 2018 составил 50-60%, но эта цифра может сильно отличаться в разных гостиницах одного и того же сегмента, так как стоимость проживания в ряде отелей чересчур завышена, а некоторые гостиницы не соответствуют присвоенной им категории. По данным девелоперов для 40% киевских гостиниц характерны некачественный сервис и устаревший номерной фонд. Заполняемость пятизвездочных гостиниц существенно ниже, так как стоимость проживания в них соответствует ценам в венских отелях. Поскольку большинство постояльцев киевских гостиниц корпоративные туристы, то отели в будние дни загружены больше, чем в выходные.

Нехватка гостиниц в сегменте budget-midscale стимулирует инвесторов и девелоперов инвестировать в открытие новых отелей. В 2020 году планируется открыть отели Ibis и Adagio City Aparthotel, которыми владеет международная отельная сеть AccorHotels. Ожидается, что в будущем на киевский рынок начнут заходить крупные международные отельные бренды, но гостиничного бума ожидать не стоит, так как количество туристов, посещающих столицу все-таки невелико.

Южный регион Украины

В Одесской, Херсонской, Николаевской и Запорожской областях сегодня наблюдается стремительное увеличение количества туристов. По данным одесской мэрии в 2018 году Южную Пальмиру посетили 3 миллиона 200 тысяч туристов (в 2017 их количество составило 2,5 миллиона). Бердянск же планирует принять в 2019 году 1,5 млн человек. Как и в Киеве, большинство постояльцев гостиниц украинцы – около 60-70%. Стоит отметить, что отельный рынок юга Украины имеет ряд особенностей.

• Гостиничный сегмент коммерческой недвижимости в южных областях развит плохо. В Одессе, например, по данным компании EY в 2018 имелось 65 отелей с общим фондом около 4000 номеров. При этом только один отель, пятизвездочный Hotel de Paris Odessa – MGallery by Sofitel находиться под управлением международного гостиничного оператора (компания AccorHotels). В других курортных городах ситуация c гостиницами еще хуже. Поэтому если вы хотите инвестировать в отельный бизнес в южном регионе сейчас – самое время.
• Ярко выраженная сезонность. В туристический сезон хороший отель может быть заполнен на 100%, а вот зимой постояльцев может вообще не быть.
• Учитывая, что на Юге Украины наблюдается нехватка качественных гостиниц, то конкуренция в отельной отрасли невысокая. Главными конкурентами отелей в сегментах budget и midscale выступают различные апартаменты и съёмные квартиры. Также отельерам, работающим в Херсонской, Николаевской и Запорожской областях, нужно учитывать, что большинство их потенциальных клиентов — это люди с относительно невысокой покупательной способностью (гостиницы категорий upscale и luxury стоит открывать в Одессе).

Лучшие инвестиционные предложения в сфере готового отельного бизнеса

В Киеве, в районе Подола (в территориальной близости к м. Почтовая площадь), есть возможность приобрести гостиничную недвижимость площадью 1050 кв.м. Гостиница представляет собой 3-х этажное кирпичное здание, гостиничный комплекс (3 звезды) + и ресторан с летней и зимней террасой. На сегодняшний день ведет деятельность гостиничный оператор. Начался проект «по-номерной» реконструкции в стиле loft. Предмет продажи: недвижимость. Сделка структурируется за рубежом. Цена: $3 800 000 (включая все транзакционные затраты). По данному предложению обращайтесь по номеру 067 713 65 71.

Одним из самых крупных гостиничных объектов, выставленных на продажу в южном регионе, является действующая база отдыха «Корабел» в пгт. Лазурное, которая занимает территорию площадью 15 га и располагает собственным пляжем. Хотя большинство зданий БО были построены с 1967 по 1988 номерной фонд находиться хорошем состоянии, в год БО продает 45-50 тыс. человеко-мест. Планируется, что в 2019 БО «Корабел» принесет 763 000 USD доходов и 203 000 USD EBITDA (по курсу 27 UAH/USD). Большинство персонала БО составляют сезонные рабочие, устроенные на минимальную ставку, что позволяет сэкономить фонде заработной платы.

Инвестору стоит также обратить внимание на базу отдыха в городе Кирилловка (Запорожская область). Площадь объекта – 1,1613 га, включая собственной пляж (длина 112 метров). Средняя годовая заполняемость базы – 12 000 человек, а годовой оборот – 200 000$. Затраты составляют 30 000$, а чистая прибыль – 170 000$ в год.

Коммерческая недвижимость в Украине - инвестиции в коммерческую недвижимость на портале InVenture

Наиболее дорогим и перспективным инвестиционном предложением в сфере гостиничной недвижимости является ультрасовременный элитный гостиничный комплекс в Одессе (район Аркадия), состоящий из пятизвездочного отеля LUXURY класса и виллы. Текущая заполняемость отеля – 50%, но есть значительный потенциал для роста при соответствующем менеджменте. Площадь отеля 1227 км.м, а в номерной фонд входят 15 апартаментов различных категорий на любой вкус гостей.  В отеле имеется эксклюзивный ресторан, максимальная вместимость которого составляет 310 человек (80 мест внутри, еще 230 на террасах). Площадь виллы – 670 кв.м, рядом расположен бассейн для VIP гостей. Существует возможность перепрофилирования виллы в элитную косметическую клинику. Инвестор может приобрести весь гостиничный комплекс, либо же возможна продажа объекта частями (отдельно отеля и виллы). По данному предложению обращайтесь по номеру 097 517 35 87.

Заключение

Гостиничный бизнес – дело нелегкое, но при правильном менеджменте и маркетинге хороший отель способен быстро окупиться и начать приносить прибыль. Чтобы купить гостиницу либо другой готовой бизнес вам необходимо заполнить анкету на странице регистрации инвесторов. Если же у Вас стоит цель продажи гостиничного бизнеса или привлечения инвестиций с троительство отеля, Вы можете воспользоваться специализированными инвестиционными сервисами.