Switch to English
Вход
Инвестиционные предложения
Новости
Аналитика
инвестировать Найти инвестора

Инвестиционный анализ рынка торговой недвижимости г. Киев в 2012-2013 гг.

Анализ потенциала и динамики развития торговой недвижимости Киева, обзор новых инвестиционных проектов в сегменте торговой недвижимости и оценка инвестиционного потенциала отрасли

1. Обзор потенциала и динамики развития рынка торговой недвижимости Киева

Продолжающиеся в 2012 г. тенденции роста заработных плат населения, сокращение безработицы и увеличение розничного товарооборота являлись основными стимулами развития рынка торговой недвижимости.

В 2012 - 1 кв. 2013 г. в Киеве открылись 6 новых ТЦ общей GLA - 117,8 тыс. кв. м, среди которых знаковый объект рынка торговой недвижимости Украины ТРЦ Ocean Plaza - первый центральногородской объект регионального формата, который стал entry project для 70% новых брендов, впервые вышедших на рынок Украины в 2012 г.

Сохраняется тенденция переноса сроков заявленных проектов, что в большинстве случаев связано с задержками финансирования, технологическими особенностями выполнения строительных работ, разрешительными процедурами при введении в эксплуатацию.

На фоне стабильного спроса национальных сетей в 2012 г. в Украину вышло рекордное количество новых зарубежных брендов - свыше 40. Их дальнейшая экспансия на украинский рынок будет связана с улучшением экономической ситуации в стране и открытием новых профессиональных ТРЦ.

На протяжении 2012 г. в киевских ТЦ сохранялся минимальный уровень вакантности, что свидетельствует о высоком потенциале спроса на качественные торговые площади. Ограниченное предложение качественных торговых площадей и перенос открытия многих Торговых центров на 2013 г. вызвал снижение среднего уровня вакантности с 1-3% в 2011 г. до 0,8% на конец 2012 г. (рис.1.). Вакантные площади в наиболее успешных киевских Торговых центрах практически отсутствуют.

Рис.1 Уровень вакантности ТЦ в Киеве в 2012 г.

Среднерыночная арендная ставка на площадь 100-200 кв.м в торговой галереи составляет 70$ за кв.м. в мес. (без НДС и эксплуатационных затрат).

В 2012 г. наблюдался умеренный рост арендных ставок в лучших ТРЦ Киева на уровне 8% (рис.2).

 

Рис.2 Динамика арендных ставок в ТЦ Киева

В зависимости от расположения и популярности ТРЦ, арендные ставки в торговой галерее на конец 2012 г. находились в диапазоне от 30$ до 100$ кв.м. в мес. (без НДС и эксплуатационных затрат).

Наивысшие ставки приходятся на небольшие площади в прикассовой зоне супермаркетов и вблизи входной группы. Для якорных арендаторов арендные ставки значительно ниже.

В 2012 г. продолжилась тенденция распространения смешанной схемы арендной платы, когда с целью минимизации своих рисков арендаторы оплачивают вместо фиксированной ставки или вместе с ней процент от оборота. В зависимости от номенклатуры продукции/услуг процент от товарооборота составляет 3-5% для якорных арендаторов и 10-17% для операторов торговой галереи.

В 2013 г. в наиболее качественных торговых центрах возможен умеренный рост арендных ставок на уровне 5-7%.

 

2. Новые предложения на рынке торговой недвижимости Киева в 2013-2015 гг.

В 2013 г. в Киеве заявлено к открытию 8 новых ТРЦ общей арендуемой площадью около 193,6 тыс. кв. м, что будет поглощено рынком и не вызовет существенного роста вакантности.

На протяжение первого полугодия 2013 г. общее рыночное предложение качественных Торговых центров в г.Киев пополнилось двумя новыми объектами - ТРЦ «Полярный» и ТРЦ «Marmelad» (частичный ввод), что в общем составило 930 тыс.кв.м качественного рыночного предложения.

Всего до конца 2013 г. ожидается открытие еще 6 новых Торговых центров общей арендуемой площадью (GLA) около 193,6 тыс. кв.м, что приведет к увеличению рыночного предложения на 23% и росту конкуренции.

ТЦ в г. Киев, заявленные к открытию во 2 полугодии 2013 г.

Наименование

Адрес

Арендуемая площадь, кв.м

Девелопер

ТРЦ в МФК «Gulliver»

пл. Спортивная, 1

45 200

Три О

ТРЦ «Marmelad» часть

ул. Борщаговская, 154

35 000

МАВА

ТРЦ «ART MALL»

ул. Ак. Заболотного, 37

35 500

Арт Молл

ТРЦ «Lifestyle»

Днепропетровское шоссе

18 000

Магистр

Аутлет-центр «Мануфактура»

Новообуховское шоссе, 2

15 000

АДС

ТОЦ «Silver Breeze»

Днепровская набережная

14 900

Svitland Ukraine

ТЦ «Атмосфера»

Столичное шоссе, 103

30 000

DeVision

Итого во 2 полугодии 2013 г.

193 600

 

Итого в 2013 г.

207 230

 


На сегодняшний день в Киеве ведется активное строительство и формирование арендного состава четырех Торгово-развлекательных центров общей арендуемой площадью около 332,5 тыс. кв.м, заявленных к открытию в 2014 г. В их числе первые суперрегиональные ТРЦ Lavina Mall (GLA - 115 000 кв.м) и ТРЦ Respublika (GLA - 135 000 кв.м) с новой для Украины концепцией, крупноформатными магазинами, уникальными видами развлечений и современной архитектурой.

Еще 19 проектов ТРЦ общей арендуемой площадью около 1 млн. кв. м находятся на этапе проектирования, начала строительства или приостановлены, что делает возможным их открытие в 2015-2016 г.г.

Новые крупноформатные профессиональные ТРЦ являются главными объектами перспективного развития для украинских и зарубежных торговых сетей. Открытие их приведет к качественному росту рынка и при условии улучшения благосостояния населения, будет способствовать дальнейшей экспансии в Украину международных ритейлеров.

Торговые центры г. Киев, заявленные к реализации в 2014-2015 гг.

Наименование

Адрес

Арендуемая площадь, кв.м

Девелопер

Заявлено открытие

ТРЦ «Respublika»

Кольцевая дорога, 1а

135 000

К.А.Н. Девелопмент

2014

ТРЦ «Happy Mall»

ул. О. Трутенко

42 000

Лико-Холдинг

2014

ТРЦ «Lavinamall»

пр. Академика Палладина

115 000

Локальный девелопер

2014

ТРЦ «Проспект»

ул. Красногвардейская/ ул. Красноткацкая

40 500

Arricano Development

2014

Новое предложение в 2014 г.

332 500

 

ТРЦ

пр-т. Правды

75 000

Локальный девелопер

2014-2015 (в стадии строительства)

ТРЦ «Blockbuster Mall»

пр-т. Московский, 36

66 370

Локальный девелопер

2014-2015 (в стадии строительства)

ЦУМ

ул. Крещатик, 38

20 000

ЭСТА Холдинг

2015 (в стадии строительства)

ТРЦ «HARTZ»

ул. Златоустовская

68 000

Будхаус Групп

2015 (в стадии подготовки)

ТРЦ «Manhatan Mall»

ул. Инженерная,1

69 200

Forum Evolution

2015

ТРЦ «Квадрат Вырлица»

пр-т. Бажана

70 000

ХХ! век

Строительство приостановлено

ТРЦ «River mall»

Днепровская набережная, 10, 14

55 000

Локальный девелопер

Строительство приостановлено

ТОЦ «Victoria»

ул. Н. Василенка, 2

54 300

Виктория

Строительство приостановлено

ТРЦ «Kyiv Mall»

пр-т. П. Григоренко

75 400

Дилайс

Строительство приостановлено

ТРЦ «Auchan»

ул. Здолбуновская

55 000

Immochan

Проект

ТРЦ в МФК «Парк Горького»

ул. М. Горького, 52-54

64 500

Silver Sky Development

Проект

ТРЦ «Лукьяновка»

ул. Белорусская / ул. Коперника

40 500

Arricano Group

Проект

ТРЦ «Городок» (2 очередь)

пр. Московский, 23а

29 650

Локальный девелопер

Проект

ТЦ в МФК «Univer City»

ул. Владимирская / Л. Толстого

18 700

Киевгорстрой Инвест

Проект

ТЦ «Мега-Сити»

Харьковское шоссе, 19

30 000

Укогруп

Проект

ТРЦ «Ocean Plaza» (3 очередь)

ул. Антоновича , 176

40 000

К. А. Н. Девелопмент

Проект

ТРЦ «Petrovka Mall»

пр-т. Московский, 10

65 360

Тико-Констракшен

Проект

ТЦ (в составе Nivki City)

пр-т. Победы

74 080

Локальный девелопер

Проект

ТРЦ «Kiev E95» (1 очередь)

Одесское шоссе

18 525

Evo Land Development

Проект

Новое предложение в 2015-2016 г.г.

989 540

 


Наиболее крупные проекты суперрегионального формата с современной торговой архитектурой, новыми брендами и уникальными для украинского рынка форматами развлечений, заявлены к открытию в 2014-2015 г.г.

С выходом нового объема предложения до 2015 г. произойдет стабилизация арендных ставок и коррекция уровня вакантности. Следствием этого будет также ротация арендаторов из менее качественных объектов в новые профессиональные ТЦ.

Заемное финансирование по-прежнему остается недоступным инструментом для большинства девелоперов в связи с чем реальные перспективы реализации остаются у проектов, располагающих достаточным объемом собственных средств.

В 2013 г. мы ожидается заметный рост инвестиционной активности в торговой
недвижимости со стороны спекулятивных и институциональных инвесторов, в фокусе которых будут находиться самые качественные объекты и проекты, способные генерировать стабильные денежные потоки.

По сравнению с сопоставимыми городами Восточной Европы рынок торговой недвижимости Киева все еще остается       не насыщенным качественными торговыми площадями и имеет высокий потенциал для развития.

3. Инвестиционный аспект развития сектора коммерческой недвижимости Киева

В течение 2012 года на рынке Киева наблюдалось восстановление уровня инвестиционной активности в области коммерческой недвижимости. Несмотря на риски связанные предстоящими парламентскими выборами и прогнозируемой девальвацией национальной валюты в конце 2012 года.

В 2012 году объемы инвестиций в коммерческую недвижимость Киева составили 502 млн. долл. США (рис.3).

 

Рис.3 Динамика инвестиций в сектор коммерческой недвижимости г. Киев

Украинская девелоперская компания КDD GROUP продала два объекта из своего портфеля – строящийся многофункциональный комплекс SKY TOWERS общей площадью 224 тыс. кв.м. и проект коттеджного поселка «Зазимье». Сумма сделки составила 202,4 млн. долл. США.

Российская компания «ТПС Недвижимость» приобрела крупный ТРЦ “Ocean Plaza” (арендуемая площадь - 72 тыс. кв. м), который находится по близости с автомобильным комплексом «Лыбидской».

В данный момент на рынке коммерческой недвижимости существует ряд премиальных активов, инвестиционная продажа которых может состояться в течение 2013 года. По прогнозам Jones Lang Lasalle ожидается, что интерес инвесторов будет в дальнейшем сфокусирован на высококачественных объектах торговой недвижимости и, в меньшей степени, офисной и гостиничной.

Что касается общей экономической ситуации в стране и ее влияния на рвзвитие сектора коммерческой недвижимости, то продолжающиеся ожидания девальвации национальной валюты будет стимулировать инвесторов вкладывать в реальные объекты недвижимости.

На инвестиционную активность негативно повлияло ограниченное банковское финансирование и его существенное удорожание, что, прежде всего, было обусловлено проблемами европейской банковской системы. В текущих рыночных условиях устойчивые позиции занимают банки с иностранным капиталом; российские банки («Проминвестбанк», «ВТБ». «Сбербанк России») остаются лидерами на рынке.

Инвесторы продолжают быть нацеленными на приобретение высококачественных объектов торговой и офисной недвижимости с наилучшим расположением, стремясь минимизировать риски. Так как сегодня на рынке количество премиальных активов ограниченно, инвесторы также рассматривают проекты на стадии строительства.

Уровень минимальных ставок капитализации остается стабильным с конца 2011 года: 11,75% для офисов, 11,5% для торговых центров и 15% для складов. Ставки капитализации на объекты недвижимости в Украине как минимум на 500 б.п. превышают аналогичные показатели в Европе.

Индикативные условия банковского кредитования коммерческой недвижимости

Соотношение кредита к стоимости

50-60%

Процентная ставка

11%-12% в долл. США и более 20% в гривне

Срок кредитования

до 5 лет

Срок погашения кредита

до 10 лет

Коэффициент обслуживания долга
Одноразовая комиссия за выдачу/

не менее 1,3-1,4

Обслуживание кредита

Коэффициент покрытия залогом

х 2-2.5


На протяжении 2012 г. торговая недвижимость в столице оставалась одним из наиболее привлекательных сегментов для инвестирования, способным приносить 20­-25% доходность на вложенные средства, что естественно стало сферой концентрации капитала.

С момента открытия ТРЦ Ocean Plaza и, как следствие этого, повышения интереса инвесторов к украинскому рынку, сформировалось понимание основных целей девелопмента (продажа, а не владение), а также возможного потенциала и масштаба инвестиционных сделок.

В настоящее время отмечается активный интерес к торговой недвижимости в Украине со стороны российских и международных инвесторов.

При этом, если первые ориентированы преимущественно на спекулятивный характер сделок, то вторые рассматривают длительную операционную деятельность. Текущая активность российского капитала связана с ростом количества сделок и объема инвестиций в торговую недвижимость России, достигшего по итогам 2012 г. $8,7 млрд., примером чему являются успешные многомиллионные транзакции по продаже ТЦ «Галерея» (Санкт-Петербург), ТЦ «Метрополис»(Москва) и др.

Следует отметить, что интерес профессиональных инвесторов к украинским торговым объектам связан с качественными проектами площадью от 70-80 тыс. кв. м GLA, которые могут обеспечить долгосрочные сильные конкурентные позиции и стабильные денежные потоки. Такие объекты только начинают появляться в Украине и имеют хорошие перспективы для инвестиционной продажи. К настоящему времени ставка капитализации для наиболее качественных объектов торговой недвижимости находится в пределах 11-12%.

В анализе использовались материалы: UTG, Jones La Lasalle

Заполните, пожалуйста, ваши контактные данные, чтобы получать ежемесячную рассылку!
Обратный звонок
Спасибо! Мы с вами свяжемся.