Инвестиционный анализ рынка торговой недвижимости г. Киев в 2012-2013 гг.

1. Обзор потенциала и динамики развития рынка торговой недвижимости Киева

Продолжающиеся в 2012 г. тенденции роста заработных плат населения, сокращение безработицы и увеличение розничного товарооборота являлись основными стимулами развития рынка торговой недвижимости.

В 2012 - 1 кв. 2013 г. в Киеве открылись 6 новых ТЦ общей GLA - 117,8 тыс. кв. м, среди которых знаковый объект рынка торговой недвижимости Украины ТРЦ Ocean Plaza - первый центральногородской объект регионального формата, который стал entry project для 70% новых брендов, впервые вышедших на рынок Украины в 2012 г.

Сохраняется тенденция переноса сроков заявленных проектов, что в большинстве случаев связано с задержками финансирования, технологическими особенностями выполнения строительных работ, разрешительными процедурами при введении в эксплуатацию.

На фоне стабильного спроса национальных сетей в 2012 г. в Украину вышло рекордное количество новых зарубежных брендов - свыше 40. Их дальнейшая экспансия на украинский рынок будет связана с улучшением экономической ситуации в стране и открытием новых профессиональных ТРЦ.

На протяжении 2012 г. в киевских ТЦ сохранялся минимальный уровень вакантности, что свидетельствует о высоком потенциале спроса на качественные торговые площади. Ограниченное предложение качественных торговых площадей и перенос открытия многих Торговых центров на 2013 г. вызвал снижение среднего уровня вакантности с 1-3% в 2011 г. до 0,8% на конец 2012 г. (рис.1.). Вакантные площади в наиболее успешных киевских Торговых центрах практически отсутствуют.

Рис.1 Уровень вакантности ТЦ в Киеве в 2012 г.

Среднерыночная арендная ставка на площадь 100-200 кв.м в торговой галереи составляет 70$ за кв.м. в мес. (без НДС и эксплуатационных затрат).

В 2012 г. наблюдался умеренный рост арендных ставок в лучших ТРЦ Киева на уровне 8% (рис.2).

Рис.2 Динамика арендных ставок в ТЦ Киева

В зависимости от расположения и популярности ТРЦ, арендные ставки в торговой галерее на конец 2012 г. находились в диапазоне от 30$ до 100$ кв.м. в мес. (без НДС и эксплуатационных затрат).

Наивысшие ставки приходятся на небольшие площади в прикассовой зоне супермаркетов и вблизи входной группы. Для якорных арендаторов арендные ставки значительно ниже.

В 2012 г. продолжилась тенденция распространения смешанной схемы арендной платы, когда с целью минимизации своих рисков арендаторы оплачивают вместо фиксированной ставки или вместе с ней процент от оборота. В зависимости от номенклатуры продукции/услуг процент от товарооборота составляет 3-5% для якорных арендаторов и 10-17% для операторов торговой галереи.

В 2013 г. в наиболее качественных торговых центрах возможен умеренный рост арендных ставок на уровне 5-7%.

2. Новые предложения на рынке торговой недвижимости Киева в 2013-2015 гг.

В 2013 г. в Киеве заявлено к открытию 8 новых ТРЦ общей арендуемой площадью около 193,6 тыс. кв. м, что будет поглощено рынком и не вызовет существенного роста вакантности.

На протяжение первого полугодия 2013 г. общее рыночное предложение качественных Торговых центров в г.Киев пополнилось двумя новыми объектами - ТРЦ «Полярный» и ТРЦ «Marmelad» (частичный ввод), что в общем составило 930 тыс.кв.м качественного рыночного предложения.

Всего до конца 2013 г. ожидается открытие еще 6 новых Торговых центров общей арендуемой площадью (GLA) около 193,6 тыс. кв.м, что приведет к увеличению рыночного предложения на 23% и росту конкуренции.

ТЦ в г. Киев, заявленные к открытию во 2 полугодии 2013 г.

На сегодняшний день в Киеве ведется активное строительство и формирование арендного состава четырех Торгово-развлекательных центров общей арендуемой площадью около 332,5 тыс. кв.м, заявленных к открытию в 2014 г. В их числе первые суперрегиональные ТРЦ Lavina Mall (GLA - 115 000 кв.м) и ТРЦ Respublika (GLA - 135 000 кв.м) с новой для Украины концепцией, крупноформатными магазинами, уникальными видами развлечений и современной архитектурой.

Еще 19 проектов ТРЦ общей арендуемой площадью около 1 млн. кв. м находятся на этапе проектирования, начала строительства или приостановлены, что делает возможным их открытие в 2015-2016 г.г.

Новые крупноформатные профессиональные ТРЦ являются главными объектами перспективного развития для украинских и зарубежных торговых сетей. Открытие их приведет к качественному росту рынка и при условии улучшения благосостояния населения, будет способствовать дальнейшей экспансии в Украину международных ритейлеров.

Торговые центры г. Киев, заявленные к реализации в 2014-2015 гг.

Наиболее крупные проекты суперрегионального формата с современной торговой архитектурой, новыми брендами и уникальными для украинского рынка форматами развлечений, заявлены к открытию в 2014-2015 г.г.

С выходом нового объема предложения до 2015 г. произойдет стабилизация арендных ставок и коррекция уровня вакантности. Следствием этого будет также ротация арендаторов из менее качественных объектов в новые профессиональные ТЦ.

Заемное финансирование по-прежнему остается недоступным инструментом для большинства девелоперов в связи с чем реальные перспективы реализации остаются у проектов, располагающих достаточным объемом собственных средств.

В 2013 г. мы ожидается заметный рост инвестиционной активности в торговой
недвижимости со стороны спекулятивных и институциональных инвесторов, в фокусе которых будут находиться самые качественные объекты и проекты, способные генерировать стабильные денежные потоки.

По сравнению с сопоставимыми городами Восточной Европы рынок торговой недвижимости Киева все еще остается       не насыщенным качественными торговыми площадями и имеет высокий потенциал для развития.

3. Инвестиционный аспект развития сектора коммерческой недвижимости Киева

В течение 2012 года на рынке Киева наблюдалось восстановление уровня инвестиционной активности в области коммерческой недвижимости. Несмотря на риски связанные предстоящими парламентскими выборами и прогнозируемой девальвацией национальной валюты в конце 2012 года.

В 2012 году объемы инвестиций в коммерческую недвижимость Киева составили 502 млн. долл. США (рис.3).

Рис.3 Динамика инвестиций в сектор коммерческой недвижимости г. Киев

Украинская девелоперская компания КDD GROUP продала два объекта из своего портфеля – строящийся многофункциональный комплекс SKY TOWERS общей площадью 224 тыс. кв.м. и проект коттеджного поселка «Зазимье». Сумма сделки составила 202,4 млн. долл. США.

Российская компания «ТПС Недвижимость» приобрела крупный ТРЦ “Ocean Plaza” (арендуемая площадь - 72 тыс. кв. м), который находится по близости с автомобильным комплексом «Лыбидской».

В данный момент на рынке коммерческой недвижимости существует ряд премиальных активов, инвестиционная продажа которых может состояться в течение 2013 года. По прогнозам Jones Lang Lasalle ожидается, что интерес инвесторов будет в дальнейшем сфокусирован на высококачественных объектах торговой недвижимости и, в меньшей степени, офисной и гостиничной.

Что касается общей экономической ситуации в стране и ее влияния на рвзвитие сектора коммерческой недвижимости, то продолжающиеся ожидания девальвации национальной валюты будет стимулировать инвесторов вкладывать в реальные объекты недвижимости.

На инвестиционную активность негативно повлияло ограниченное банковское финансирование и его существенное удорожание, что, прежде всего, было обусловлено проблемами европейской банковской системы. В текущих рыночных условиях устойчивые позиции занимают банки с иностранным капиталом; российские банки («Проминвестбанк», «ВТБ». «Сбербанк России») остаются лидерами на рынке.

Инвесторы продолжают быть нацеленными на приобретение высококачественных объектов торговой и офисной недвижимости с наилучшим расположением, стремясь минимизировать риски. Так как сегодня на рынке количество премиальных активов ограниченно, инвесторы также рассматривают проекты на стадии строительства.

Уровень минимальных ставок капитализации остается стабильным с конца 2011 года: 11,75% для офисов, 11,5% для торговых центров и 15% для складов. Ставки капитализации на объекты недвижимости в Украине как минимум на 500 б.п. превышают аналогичные показатели в Европе.

Индикативные условия банковского кредитования коммерческой недвижимости

На протяжении 2012 г. торговая недвижимость в столице оставалась одним из наиболее привлекательных сегментов для инвестирования, способным приносить 20­-25% доходность на вложенные средства, что естественно стало сферой концентрации капитала.

С момента открытия ТРЦ Ocean Plaza и, как следствие этого, повышения интереса инвесторов к украинскому рынку, сформировалось понимание основных целей девелопмента (продажа, а не владение), а также возможного потенциала и масштаба инвестиционных сделок.

В настоящее время отмечается активный интерес к торговой недвижимости в Украине со стороны российских и международных инвесторов.

При этом, если первые ориентированы преимущественно на спекулятивный характер сделок, то вторые рассматривают длительную операционную деятельность. Текущая активность российского капитала связана с ростом количества сделок и объема инвестиций в торговую недвижимость России, достигшего по итогам 2012 г. $8,7 млрд., примером чему являются успешные многомиллионные транзакции по продаже ТЦ «Галерея» (Санкт-Петербург), ТЦ «Метрополис»(Москва) и др.

Следует отметить, что интерес профессиональных инвесторов к украинским торговым объектам связан с качественными проектами площадью от 70-80 тыс. кв. м GLA, которые могут обеспечить долгосрочные сильные конкурентные позиции и стабильные денежные потоки. Такие объекты только начинают появляться в Украине и имеют хорошие перспективы для инвестиционной продажи. К настоящему времени ставка капитализации для наиболее качественных объектов торговой недвижимости находится в пределах 11-12%.

В анализе использовались материалы: UTG, Jones La Lasalle