Первая попытка продать киевский торгово-офисный комплекс Gulliver со стартовой ценой $207 млн завершилась без покупателей. Аукцион, назначенный на 1 октября 2026 года, не состоялся: до завершения приема предложений 30 сентября не поступило ни одной заявки. Стартовая стоимость актива составляла 9,24 млрд грн без НДС, а условия продажи предусматривали полную оплату в день заключения договора.
Дальнейшую стратегию продажи будут определять наблюдательные советы Ощадбанка и Укрэксимбанка, которым принадлежат соответственно 80% и 20% комплекса. В Ощадбанке отмечают, что интерес к активу есть, однако потенциальные инвесторы сохраняют осторожность из-за военных рисков.
На фоне подготовки к продаже Ocean Plaza результат первого аукциона Gulliver обостряет вопрос: сколько на самом деле стоят такие масштабные активы и кто готов их приобрести? Рассмотрим, что именно предлагают покупателям, как формируется стоимость обоих комплексов и кто может стать потенциальным инвестором.
Для сравнения: весь объем инвестиций в торговую недвижимость Украины за 2025 год оценивают примерно в $81 млн. Крупнейшая прошлогодняя сделка в недвижимости — приобретение ТРЦ «Украина» и БЦ «Леонардо» группой City Capital Group — стоила, по оценкам, $70–100 млн.
Разберемся, что именно продается, была ли оправданна стартовая цена, почему у Ocean Plaza сразу два ценника и кто в Украине способен выписать такой чек.
Что продают в Gulliver и за сколько
Gulliver объединяет две башни бизнес-центра и десятиэтажный торговый центр на Спортивной площади. Согласно документации лота, это 151,8 тыс. кв. м общей площади вместе с паркингом и 92,5 тыс. кв. м арендопригодной площади, более половины которой занимают офисы. Другого объекта такого формата в Киеве нет.
На продажу выставлена сама недвижимость — здание с двумя земельными участками, без корпоративных прав. Комплекс принадлежал ООО «Три О», заемщику Ощадбанка и Укрэксимбанка. В прошлом году банки обратили взыскание на здание на основании ипотечной оговорки в счет долга в $675 млн, а сама компания находится в процедуре банкротства. Покупатель получает здание, а долги заемщика остаются в рамках его дела.
В лот также не входят около 5,5 тыс. кв. м, которые предыдущий владелец успел продать третьим лицам, в том числе три верхних этажа башни А.
Вокруг комплекса продолжаются 16 судебных разбирательств, перечисленных в отдельном приложении к документации. По делам, где решения уже приняты, суды двух инстанций не удовлетворяли иски против банков, хотя ключевое дело об отмене регистрации права собственности приостановлено. Потенциальному покупателю предстоит завершить юридическую проверку до подачи заявки, вместе с которой до 30 сентября вносится гарантийный взнос в размере 461,8 млн грн.
Стартовая цена аукциона составляет 9,24 млрд грн без НДС, или $207 млн. В прошлом году при обращении взыскания банки зачли комплекс с участками в счет погашения долга по стоимости 5,3 млрд грн — это их цена приобретения, поэтому стартовая цена в 1,7 раза выше. НДС начисляют только на разницу между ценой продажи и ценой приобретения здания, и покупатель уплачивает его сверх аукционной цены. На старте это еще около 0,78 млрд грн.
Условия оплаты жесткие. Полную сумму необходимо внести в день нотариального удостоверения договора или в течение трех рабочих дней после получения разрешения АМКУ, без рассрочки и финансирования со стороны продавца. Банки могут отменить аукцион на любом этапе.
Сравнивать Gulliver не с чем: объект уникален для Киева, а сделок такого размера за время полномасштабной войны не было. И все же есть два основных способа оценить его стоимость.
Построить аналогичный комплекс сегодня стоило бы более $250 млн. Доходный подход — через чистый операционный доход (NOI) и ставку капитализации — дает оценку до $210–230 млн. NOI на конец 2025 года мы оцениваем ориентировочно в $23–29 млн в год, ставки капитализации принимаем на уровне 12–13,5% для торговой части и 15,5–17% для офисной. Разница отражает состояние сегментов: вакантность столичных офисов даже после снижения в первом полугодии составляла 16%.
Стартовая цена $207 млн не превышает этой оценки, и для английского аукциона, где цена движется только вверх, это приемлемый старт.
Рыночные данные первого полугодия были на стороне продавца. За январь–июль розничный товарооборот предприятий вырос на 9,1%, а вакантность киевских торговых центров снизилась до 11,5%. Свободные площади сосредоточены всего в четырех объектах, поэтому заполняемость качественных торговых площадей приближается к 100%. Сам Gulliver после перехода к банкам полноценно возобновил работу с 1 февраля, а в апреле в него вернулись шесть магазинов Inditex.
Августовская и сентябрьская волна ударов по бизнесу меняет эти исходные условия. Как она повлияла на потребление, статистика пока не показывает. С 10 сентября киевские торговые центры работают с учетом уровней воздушной тревоги, и часть из них, включая Ocean Plaza, закрывается при каждой тревоге. Когда лот объявляли, мы считали спрос на него реалистичным. Хватит ли его для оплаты полной стоимости в новых условиях, покажет сам аукцион.
Сколько стоит Ocean Plaza
В отношении Ocean Plaza у государства есть два ориентира, которые трудно согласовать. В плане ФГИУ на 2026 год ориентировочная стоимость компании-владельца, ООО «Инвестиционный союз Лыбидь», достигает 11,3 млрд грн, то есть около $250 млн. В июле Фонд госимущества называл другой ориентир: за 100% ТРЦ потенциальные покупатели готовы начинать примерно со $100 млн. Что стоит за каждой из цифр, Фонд не раскрывал.
Чтобы понять, какая из них ближе к реальности, необходимо посмотреть, что именно продает государство. Ему принадлежат 66,65% компании-владельца, взысканные у структур Ротенберга по решению Высшего антикоррупционного суда в 2023 году. Годом позже тот же суд передал государству также долг этой компании по кредиту — более $200 млн. Остальные 33,35% принадлежат «Ланита Инвест».
Лот, который формирует Фонд, — это государственная доля вместе с долговыми требованиями, поскольку механизма выставить государственную и частную доли единым пулом нет. Покупатель такого лота получает контроль над компанией и ее долг перед самим собой, а долг здесь сопоставим со стоимостью всего объекта. Фактически он покупает здание без долга, и заплатить придется сумму, близкую к его стоимости. Миноритарный акционер публично поддержал такой формат лота и рассматривает продажу своей доли.
Мы определяли рыночную стоимость Ocean Plaza методом прямой капитализации. При чистом операционном доходе (NOI) $13–17 млн в год и ставке капитализации 14–17% стоимость объекта составляет $76–121 млн. Базовый сценарий с NOI $15 млн и ставкой 15,5% дает $97 млн. Если средняя арендная ставка и заполняемость одновременно снизятся на 20%, оценка упадет до $62 млн.
Долг компании в размере $197,8 млн превышает стоимость объекта в каждом из этих сценариев. Кредитор имеет приоритетное право на все денежные потоки ТРЦ, поэтому доля в компании без долговых требований ничего не стоит, а цену лота фактически определяет само здание. С таким расчетом согласуется июльский ориентир Фонда госимущества в $100 млн, тогда как оценка в $250 млн из плана на 2026 год вдвое превышает даже верхнюю границу рыночного диапазона.
Кто способен выписать такой чек
Полная оплата без финансирования со стороны продавца сама по себе сужает круг покупателей. Игроков, способных заплатить $100–200 млн, в Украине немного. Это крупный частный капитал, инвестиционные компании и коллективные инвестиции.
Пример первого в этом году продемонстрировал Максим Криппа, консолидировавший 100% Международного выставочного центра, при этом весь комплекс оценивали примерно в $70–80 млн. Второй тип представляет Dragon Capital, покупатель «Караван Outlet» за оценочные $40–60 млн. В третьем наиболее заметен Inzhur, который за первые четыре месяца 2026 года привлек 2,3 млрд грн, а в конце 2025-го купил винницкий Sky Park за 1,5 млрд грн. Ни одна из этих покупок не превысила $100 млн, поэтому для любого из них Gulliver станет первой сделкой такого масштаба.
Для Ocean Plaza круг претендентов еще уже. Inzhur, заявивший об интересе к объекту, будет участвовать только в случае продажи самой недвижимости, тогда как Фонд формирует лот из корпоративных прав и долговых требований. Сам Фонд считает проведение аукциона реалистичным не ранее декабря, поэтому претенденты на Ocean Plaza сначала увидят цену Gulliver.
Иностранных институциональных покупателей в этом списке нет. Иностранный интерес к украинской недвижимости в 2025 году свелся к инвестиции €8,5 млн в индустриальный парк во Львове, поскольку военный риск такого актива некому перестраховать. Частное покрытие ограничено $100 млн на один риск. Государственная компенсация убытков действует только в десяти прифронтовых областях. Новый механизм с лимитом $10 млн на компанию Минэкономики анонсировало на 2027 год, назвав международный перестраховочный рынок для Украины фактически закрытым.
Масштаб этого риска показывает сам 2026 год. В ночь на 5 августа ракеты уничтожили распределительный центр Rozetka в Броварах, а 3 сентября удар уничтожил крупнейший склад лекарств в стране под Киевом. Еще в мае в столице был полностью уничтожен ТРЦ «Квадрат». Минэкономики оценивает убытки бизнеса за этот год в сумму до $10 млрд. Большую часть такого риска покупатель несет сам, поэтому первым будет покупать местный капитал — именно он и зафиксирует цену.
Значение этой цены выходит за пределы двух лотов, поскольку нового предложения крупного формата в Киеве нет. За весь 2025 год в столице открылся один торговый центр площадью 6,2 тыс. кв. м, а анонсированный на 2026 год Ocean Mall к середине года так и не открылся. От этой же цены будут отталкиваться при оценке ТРЦ Dream, который Гарик Корогодский в марте оценил примерно в $100 млн с учетом долга.
В нынешних условиях сам факт закрытия сделки на сумму более $200 млн станет значимым результатом для рынка, а когда институциональный капитал вернется в Украину, он будет ориентироваться на ту же отправную точку. Тот, кто покупает крупные объекты сейчас, определяет цену для остального рынка на несколько лет вперед.
