Перша спроба продати київський торговельно-офісний комплекс Gulliver зі стартовою ціною $207 млн завершилася без покупців. Аукціон, призначений на 1 жовтня 2026 року, не відбувся: до завершення прийому пропозицій 30 вересня не надійшло жодної заявки. Стартова вартість активу становила 9,24 млрд грн без ПДВ, а умовами продажу передбачалася повна оплата в день укладення договору.
Подальшу стратегію продажу визначатимуть наглядові ради Ощадбанку та Укрексімбанку, яким належать відповідно 80% і 20% комплексу. В Ощадбанку зазначають, що інтерес до активу є, однак потенційні інвестори залишаються обережними через воєнні ризики.
На тлі підготовки до продажу Ocean Plaza результат першого аукціону Gulliver загострює питання: скільки насправді коштують такі масштабні активи та хто готовий їх придбати? Розглянемо, що саме пропонують покупцям, як формується вартість обох комплексів і хто може стати потенційним інвестором.
Для порівняння, весь обсяг інвестицій у торговельну нерухомість України за 2025 рік оцінюють приблизно у $81 млн. Найбільша торішня угода в нерухомості, придбання ТРЦ «Україна» та БЦ «Леонардо» групою City Capital Group, коштувала за оцінками $70−100 млн.
Розберемо, що саме продається, чи виправдана була стартова ціна, чому в Ocean Plaza одразу два цінники і хто в Україні здатен на такий чек.
Що продають у Gulliver і за скільки
Gulliver поєднує дві вежі бізнес-центру і десятиповерховий торговельний центр на Спортивній площі. За документацією лота, це 151,8 тис. кв. м загальної площі разом із паркінгом і 92,5 тис. кв. м орендної, з яких понад половину займають офіси. Об'єкта такого формату в Києві більше немає.
На продаж виставлено саму нерухомість, будівлю з двома земельними ділянками без корпоративних прав. Комплекс належав ТОВ «Три О», позичальнику Ощадбанку та Укрексімбанку. Торік банки стягнули будівлю за іпотечним застереженням у рахунок боргу в $675 млн, а сама компанія перебуває у процедурі банкрутства. Покупець отримує будівлю, а борги позичальника лишаються в його справі.
До лота не входять і близько 5,5 тис. кв. м, які попередній власник встиг відчужити третім особам, серед них три верхні поверхи вежі А.
Навколо комплексу триває 16 судових справ, винесених в окремий додаток до документації. Там, де рішення вже є, суди двох інстанцій позови проти банків не задовольняли, хоча ключову справу про скасування реєстрації права власності зупинено. Юридичну перевірку потенційному покупцеві доведеться завершити до подання заявки, разом із якою до 30 вересня вноситься гарантійний внесок у 461,8 млн грн.
Стартова ціна аукціону становить 9,24 млрд грн без ПДВ, або $207 млн. Торік при стягненні банки зарахували комплекс із ділянками в погашення боргу за 5,3 млрд грн, і це їхня ціна придбання, тож старт у 1,7 разу вищий. ПДВ нараховують лише на різницю між ціною продажу та ціною придбання будівлі, і покупець сплачує його понад аукціонну ціну, на старті це ще близько 0,78 млрд грн.
Умови оплати жорсткі. Повну суму треба внести в день нотаріального посвідчення договору або протягом трьох робочих днів після дозволу АМКУ, без розстрочки і без фінансування від продавця. Банки можуть відмінити аукціон на будь-якому етапі.
Порівнювати Gulliver немає з чим — об'єкт унікальний для Києва, а угод такого розміру за час великої війни не було. Та все ж є два основні способи оцінити його вартість.
Звести аналогічний комплекс сьогодні коштувало б понад $250 млн. Дохідний підхід, через чистий операційний дохід (NOI) і ставку капіталізації, дає до $210−230 млн. NOI на кінець 2025 року оцінюємо орієнтовно у $23−29 млн на рік, ставки капіталізації беремо у 12−13,5% для торговельної частини та 15,5−17% для офісної. Різниця відбиває стан сегментів, адже вакантність столичних офісів навіть після зниження у першому півріччі становила 16%.
Стартова ціна $207 млн цієї оцінки не перевищує, і для англійського аукціону, де ціна рухається лише вгору, це прийнятний старт.
Ринкові дані першого півріччя були на боці продавця. За січень-липень роздрібний товарообіг підприємств зріс на 9,1%, а вакантність київських торговельних центрів знизилася до 11,5%. Вільні площі зосереджені всього в чотирьох об'єктах, тож заповнюваність якісних торговельних площ наближається до 100%. Сам Gulliver після переходу до банків повноцінно відновив роботу з 1 лютого, а у квітні до нього повернулися шість магазинів Inditex.
Серпнева і вереснева хвиля ударів по бізнесу ці вхідні змінює. Як вона позначилася на споживанні, статистика поки не показує. З 10 вересня київські торгові центри працюють за рівнями тривоги, і частина з них, зокрема Ocean Plaza, зачиняється за кожної. Коли лот оголошували, ми оцінювали попит на нього як реалістичний. Чи вистачить його на повний чек за нових умов, покаже сам аукціон.
Скільки коштує Ocean Plaza
З Ocean Plaza у держави два орієнтири, які важко звести. У плані ФДМУ на 2026 рік орієнтовна вартість компанії-власника, ТОВ «Інвестиційний союз Либідь», сягає 11,3 млрд грн, тобто близько $250 млн. У липні Фонд держмайна називав інший, за яким за 100% ТРЦ потенційні покупці готові стартувати приблизно зі $100 млн. Що стоїть за кожною з цифр, Фонд не розкривав.
Щоб зрозуміти, яка з них ближча до реальності, треба дивитися, що саме продає держава. Їй належать 66,65% компанії-власника, стягнуті у структур Ротенберга за рішенням Вищого антикорупційного суду у 2023 році. Роком пізніше той самий суд передав державі також борг цієї компанії за кредитом, понад $200 млн. Решта 33,35% у «Ланіта Інвест».
Лот, який формує Фонд, це державна частка разом із боргом, бо механізму виставити державну і приватну частки одним пулом немає. Покупець такого лота отримує контроль над компанією і її борг перед самим собою, а борг тут порівнянний із вартістю всього об'єкта. Фактично він купує будівлю без боргу, і платити доведеться близько до її вартості. Міноритарій такий лот публічно підтримав і розглядає продаж своєї частки.
Ми визначали ринкову вартість Ocean Plaza методом прямої капіталізації. За чистого операційного доходу (NOI) $13−17 млн на рік і ставки капіталізації 14−17% вартість об'єкта становить $76−121 млн. Базовий сценарій, з NOI $15 млн і ставкою 15,5%, дає $97 млн. Якщо середня орендна ставка і заповнюваність одночасно знизяться на 20%, оцінка падає до $62 млн.
Борг компанії, $197,8 млн, перевищує вартість об'єкта в кожному з цих сценаріїв. Кредитор має пріоритетне право на всі грошові потоки ТРЦ, тож частка в компанії без боргу нічого не варта, а ціну лота фактично задає сама будівля. З таким розрахунком сходиться липневий орієнтир Фонду держмайна у $100 млн, а оцінка в $250 млн з плану на 2026 рік вдвічі перевищує навіть верхню межу ринкового діапазону.
Хто здатен на такий чек
Повна оплата без фінансування від продавця сама по собі звужує коло покупців. Гравців, здатних на чек у $100−200 млн, в Україні небагато. Це великий приватний капітал, інвестиційні компанії та колективні інвестиції.
Приклад першого дав цього року Максим Кріппа, який консолідував 100% Міжнародного виставкового центру, а весь комплекс оцінювали приблизно у $70−80 млн. Другий тип представляє Dragon Capital, покупець Караван Outlet за оцінкою $40−60 млн. У третьому найпомітніший Inzhur, який за перші чотири місяці 2026 року залучив 2,3 млрд грн, а наприкінці 2025-го купив вінницький Sky Park за 1,5 млрд грн. Жодна з цих покупок не перевищила $100 млн, тож для будь-кого з них Gulliver стане першим чеком такого розміру.
Для Ocean Plaza коло претендентів ще вужче. Inzhur, який заявив про інтерес до об'єкта, братиме участь лише в тому разі, якщо продаватимуть саму нерухомість, тоді як Фонд формує лот із корпоративних прав і боргу. Сам Фонд вважає аукціон реалістичним хіба що в грудні, тож претенденти на Ocean Plaza спершу побачать ціну Gulliver.
Іноземних інституційних покупців у цьому списку немає. Іноземний інтерес до української нерухомості у 2025 році звівся до інвестиції €8,5 млн в індустріальний парк у Львові, бо воєнний ризик такого активу нема кому перестрахувати. Приватне покриття обмежене $100 млн на один ризик. Державна компенсація збитків діє лише в десяти прифронтових областях. Новий механізм із лімітом $10 млн на компанію Мінекономіки анонсувало на 2027 рік, назвавши міжнародний перестраховий ринок для України фактично закритим.
Масштаб цього ризику показує сам 2026 рік. У ніч на 5 серпня ракети знищили розподільчий центр Rozetka у Броварах, а 3 вересня удар знищив найбільший склад ліків у країні під Києвом. Ще у травні в столиці повністю знищено ТРЦ «Квадрат». Мінекономіки оцінює збитки бізнесу за цей рік у суму до $10 млрд. Більшу частину такого ризику покупець несе сам, тож першим купуватиме локальний капітал, і саме він зафіксує ціну.
Значення цієї ціни виходить за межі двох лотів, бо нової пропозиції великого формату в Києві немає. За весь 2025 рік у столиці відкрився один торговельний центр на 6,2 тис. кв. м, а анонсований на 2026 рік Ocean Mall до середини року не відкрився. Від цієї ж ціни рахуватимуть ТРЦ Dream, який Гарік Корогодський у березні оцінив у близько $100 млн з урахуванням боргу.
За нинішніх умов сама собою закрита угода на понад $200 млн стане для ринку вагомим результатом, а коли інституційний капітал повернеться в Україну, він рахуватиме від цієї ж точки. Хто купує великий формат зараз, той визначає ціну для решти ринку на кілька років уперед.
