Организация винного туризма в долине McLaren Vale (Южная Австралия)

Инициатор проекта: Группа инвесторов, учреждающие новую компанию для реализации проекта.

Характеристика проекта: Комплекс класса 4**** для винного туризма, расположен на главной автомагистрали побережья в живописной долине; на огороженной, благоустроенной территории площадью 4,463 га в непосредственной близости от местных достопримечательностей и океанского побережья. На участке проведены вода и электроэнергия. Комплекс включает основное здание общей площадью 500 кв. м, где расположены ресторан с винарней площадью 300 кв. м, сервисы и административные помещения площадью 200 кв. м, два здания общей площадью 780 кв. м, где расположены 26 номеров для гостей по 30 кв. м каждый, хозяйственные постройки. Все сооружения строятся из бруса, изделия и комплектующие высокой заводской готовности поставляются в Австралию от поставщика – участника проекта. Маркетинговый анализ показал высокую потребность в таком комплексе.

Генподрядчик: вновь утвержденная компания с лицензией на строительство (она же занимается далее эксплуатацией комплекса).

Инвестиции:

Покупка земли для строительства комплекса  $942 600

Строительство комплекса под ключ  $1 780 000

Оборотный капитал для эксплуатации комплекса $177 971

ИТОГО $2 900 571

Источники финансирования:

Инвестор 1 Финансирование объекта, начиная с покупки земельного участка и заканчивая оборудованием гостиницы, ресторана и винарни	$2000000	69%
Инвестор 2 Поставка строительных материалов для строительства комплекса	$512000	18%
Банковский кредит Финансирование на заключительной стадии строительства, включая оборотный капитал	$388571	13%
ИТОГО	$2900571	100%

Оценка комплекса по текущим рыночным ценам:

Гостиница	$3801200
Рыночная оценка одного номера	$146 200
Количество номеров	26
Ресторан и винарня	$1 200 000
ИТОГО рыночная цена комплекса	$5001200

Доход от эксплуатации комплекса:

Годовой доход	$1 862 716
Рентабельность инвестиций от эксплуатации комплекса, в год	64%
Окупаемость, лет	2,6

Возможность выхода инвесторов из проекта: предусмотрена.

Рентабельность инвестиций при возможной продаже комплекса 172%.

 

ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ ПРОЕКТА

Локальный анализ месторасположения проекта

Долина Макларен Вейл (McLaren Vale) находится примерно в 35 км к югу от Аделаиды (Adelaide) между горным хребтом Маунт-Лофти (Mount Lofty Ranges) и пляжами залива Св. Винсента (Gulf St Vincent). Это регион со средиземноморским климатом, где зародилось виноделие Южной Австралии и место массового местного и международного туризма. Первые виноградные лозы в Макларен Вейл были посажены в 1838 г. Туристов привлекает сюда виноделие, роскошная местная кухня, живописные виды и множество развлечений.

Сегодня в долине Макларен Вейл (McLaren Vale) сосредоточено 80 виноделен, большинство из которых производят продукцию высокого качества в небольших количествах. Винодельни расположены недалеко от главной дороги долины. Также в долине расположены хозяйства около 270 независимых виноградарей. Благодаря особенностям климата и почвы в этом регионе растет виноград с насыщенным ароматом, из которого получается вино глубокого пурпурного цвета, которое может храниться в бутылке десятилетиями. Также регион специализируется на выращивании шардоне, каберне совиньон, гренаша, мерло, совиньон блан и рислинга. Практикуются дегустация вин и специальные туры, во время которых туристы узнают секреты виноделия. Лучшие вина McLaren Vale продаются в США и Европе по $ 50 -$150 за бутылку.

Из туристического комплекса можно отправиться на морскую рыбалку, понырять с аквалангом или заняться серфингом. Маршруты предусматривают погружения к обломкам затонувших кораблей и морским конькам в бухте Рапид-Бей (Rapid Bay), плаванье по рекам и озерам Национального парка Куронг (Coorong), прогулки на каноэ по второй по длине реке в Южной Австралии Онкапаринга (Onkaparinga River), которая протекает по величественным ущельям между возвышающихся скал в Национальном парке Онкапаринга (Onkaparinga National Park).

Некоторые объекты долины внесены в список объектов Всемирного наследия. Земля в долине находится под особым надзором правительства штата - Character Preservation (McLaren Vale) Bill 2012.

Важным элементом туристической инфраструктуры долины Макларен Вейл является ее позиционирование как центра исскуств и ремесел. Здесь работают около двух десятков художников и имеются четыре картинных галереи, через которые реализуются предметы искусства (прежде всего, на винную тематику - Wine&Food).

Художественные сувениры из долины Макларен Вейл, вывозятся туристами во многие страны и являются важной составляющей их посещения долины. С другой стороны, это важный компонент PR комплекса в Австралии, США, Японии и странах Европы.

Для развития этого направления привлечения туристов, местная ассоциация бизнеса (McLaren Vale Business Association Inc) в сотрудничестве с властями штата ежегодно организует фестивали и конкурсы, как местного масштаба (The Art of Food and Wine Prize at Chapel Hill), так и международные с участием художников со всего мира (The Fleurieu Art Prize). С точки зрения культурного туризма долина Макларен Вейл является самым известным местом Австралии.

Показатели туризма в долине Макларен Вейл (McLarenVale)

Достопримечательности долины и проводимые здесь различные культурные мероприятия и фестивали привлекают сюда австралийских и иностранных туристов.

Ежегодная посещаемость долины Макларен Вейл (McLaren Vale) туристами, которые останавливаются в местных гостиницах:

Кроме тех туристов, которые останавливаются в гостиницах долины, винарни посещают часть туристов, которые проезжают в направлении Victor Harbour (этот поток составил 612 000 чел. в 2013 г.) по дороге Victor Harbour Road (где находится наш комплекс, см. п.2.4), а также участники винных туров, которых туроператоры доставляют в долину из Аделаиды на автобусах (стоимость однодневного тура $277). Еще одной составляющей в потоке визитеров являются участники корпоративных мероприятий, которые чаще всего происходят в винарнях и ресторанах долины в течение одного дня (эта составляющая в статистические данные не попадают, но может быть оценена в десяток мероприятий с участием примерно 50 чел. в год).

Наличие большого количества туроператоров, готовых к сотрудничеству и идеальное состояние автодорог позволяет потенциально увеличить поток туристов при наличии мест для их размещения в долине.

Производство и продажа вина в долине Макларен Вейл

Производственный цикл начинается с выращивания винограда. Основной перечень сортов винного винограда, выращиваемого в долине, включает:

1. Красные сорта: Barbera, Cabernet Franc, Cabernet Sauvignon, Grenache, Mataro (Mourvedre), Merlot, Petit Verdot, Pinot Noir, Sangiovese, Shiraz, Tempranillo;
2. Белые сорта: Chardonnay, Chenin Blanc, Marsanne, Muscat A, Petit Grains Blanc, Pinot Gris, Riesling, Sauvignon Blanc, Savagnin, Semillon, Verdelho, Vermentino.  

Прогноз общего производства винограда в долине на 2014 г. 58 500 тонн, из которых производители вена купят 41 700 тонн. Излишек в количестве 16 800 тонн, т.е. 28,7% выращенного винограда будет выброшен. Средние закупочные цены на виноград колеблются от $120 до $200 за тонну в зависимости от сорта. Рентабельность бизнеса по выращиванию винограда не превышает 15% и требует больших инвестиций а в основной капитал (земля, сельхозтехника), а также в оборотный капитал (вода для полива, химикаты, сбор винограда).

260 фермеров в долине Макларен Вейл продают виноград примерно 80 производителям вина, среди которых всемирно известные бренды Hardy, d’Arenberg, Wirra Wirra, и др. Все крупные производители вина имеют свои питейные заведения для винного туризма (например знаменитый Hardy's Tintara Winery. Всего таких заведений (winery), принадлежащих средним и даже некоторым мелким производителям, в долине 125. Они ориентирования на продажу вина с минимумом закусок (традиционные вяленые и копченые мясные продукты, сыры, овощи и фрукты). Другие питейные заведения – это погребки (cellar doors), их в долине 74, обычно имеют реальное старинное подвальное помещение, или делают что-то подобное с помощью дизайнера в помещении обычного ресторана. Сellar doors относятся к более высокой ценовой категории и сервируют более изысканное меню.

Из соображения позиционирования на развитом рынке, winery в долине Макларен Вейл обычно специализированы. Ниже приведен анализ специализации некоторых их них (наиболее известных и рассматриваемых в качестве потенциальных конкурентов):

• Chapel Hill Winery – красные и белые столовые вина;
• Coriole Vineyards - красные и белые сухие марочные вина (cabernet sauvignon, semillon);
• Seaview Winery - белые столовые и игристые вина;
• Oliverhill Winery - красные и белые столовые вина, крепленые вина;
• Kay's Amery Vineyards – полусухие и полусладкие вина;
• d'Arenberg Wines - cabernet sauvignon, riesling, sauvignon blanc, grenache (бренд d'Arenberg);
• Merrivale Wines - красные и белые столовые вина, портвейны;
• Manning Park Wines - красные и белые столовые вина;
• Marienberg Wines – красные и белые столовые и игристые вина;
• Hardy's Tintara - cabernet sauvignon, chardonnay, merlot (бренд Hardy's);
• Tatachilla Winery - красные и белые столовые и игристые вина;
• Maxwell Wines – сладкие вина (honey wine) сделанные из винограда сортов cabernet sauvignon, semillon, merlot, sauvignon blanc, shiraz.
• Dennis of McLaren Vale – марочные красные и белые вина, портвейны;
• Andrew Garrett Winery - красные и белые столовые и игристые вина;
• Ingoldby Wines - красные и белые столовые вина;
• Wirilda Creek Winery - красные и белые столовые вина, крепленые вина;
• Wirra Wirra Vineyards - cabernet sauvignon, riesling, semillon, pinot noir, chardonnay, merlot, grenache (бренд Wirra Wirra)
• Curtis Wines - марочные красные и белые вина, портвейны;
• Haselgrove Wines - красные и белые столовые и игристые вина;
• Middlebrook Winery and Restaurant - красные и белые столовые вина, портвейны;
• Tinlins Winery - красные и белые столовые и игристые вина;
• Scarpantoni Estate Wine - марочные красные и белые сухие вина;
• Fern Hill Estate - марочные красные и белые сухие вина;
• P & A Hoffman's Wines - красные и белые столовые вина;
• Ryecroft Vineyards - марочные красные и белые сухие вина;
• Shottesbrooke Vineyards – выиграли множество призов и специализируются на марочных красных винах;
• Kangarilla Road Vineyard & Winery - красные и белые столовые вина, портвейны;
• Hugo Wines - красные и белые столовые вина, портвейны;
• Woodstock Winery - марочные красные и белые сухие вина.

Крупные производители ориентируют свой бизнес на экспорт вин, как в бочках (cask), так и бутилированного в Европу, США, Японию и Канаду. Сегодня там вина из Южной Австралии стоят дороже французских. Несколько лет назад французская винная компания купила завод и бренд Jacob Creek и начала поставки этого всемирно известного вина во Францию. Затем последовал скандал, когда выяснилось, что компания продавала в Европе французское вино под видом подлинного австралийского Jacob Creek.

Характеристики земельного участка для проекта

Земли в долине McLaren Vale имеют сельскохозяйственное назначение и находятся под особым надзором правительства штата - Character Preservation (McLaren Vale) Bill 2012. Согласно принятому давно и продленному в 2012 г. местному закону, здесь запрещено создание производств, которые могут повлиять на окружающую среду. Большинство земельных участком представляют собой поместья размером до 50 га, засаженные виноградниками элитных сортов. В редких случаях владельцы поместий отделяют участки в несколько гектаров, и с помощью опытных адвокатов эти земли переводятся в категорию пригодных для строительства жилых помещений. В среднем, рыночная цена земли под гостиницу порядка 1,5 млн. долларов.

Предполагаемый для проекта земельный участок № 200312259 общей площадью 4,463 га расположен на главной туристической автомагистрали побережья – Victor Harbour Road на пересечении с дорогой Main Road, ведущей к историческому городку McLaren Vale, и в 5 минутах езды от побережья Индийского океана (населенные пункты Aldinga Beach, Muslin Beach, Moana, Willunga). На участке проведены вода и электроэнергия. Земельный участок переведен в категорию пригодных для строительства жилых помещений. Цена участка $ 495 000 плюс GST (НДС).

СТРОИТЕЛЬНАЯ ТЕХНОЛОГИЯ ПРОЕКТА

Выбор технологии строительства из бруса

В основе выбора технологии строительства из бруса лежит намерение построить высококомфортабельные и экологичные помещения. К тому же, брус сохраняя все уникальные качества древесины, значительно упрощает строительные работы, снижая сроки строительства и увеличивая теплоизоляционные качества постройки. Низкие эксплуатационные расходы, отсутствие необходимости внешней и внутренней отделки позволяют построить комплекс класса 4**** в средней ценовой категории.

Благодаря высокой заводской готовности строительство всего сооружения будет закончено в сжатые сроки.

Комплекс из бруса будет пригоден для эксплуатации сразу после строительства без наружной и внутренней отделки. Четкая геометрия бруса и гладкие его поверхности не требуют дополнительной чистовой отделки. Таким образом, сооружение становится сразу приятным на внешний вид без дополнительных вложений средств на отделку фасадов.

Особенности избранной технологии

Все сооружения будут возведены на мелкозаглубленном фундаменте с гидроизоляцией в соответствии со местными строительными нормами (Australian Building Codes).

Стеновой материал – клееный брус сечением 180 х140мм. Экологический чистый межвенцовый утеплитель – финский минеральный утеплитель RIVE-LINE (или его аналоги). Пропитка - финский антисептик TEKNOS (или его аналоги). Цокольные и межэтажные перекрытия - балки перекрытий 50/100х200 мм из массива. Обработка огнебиозащитным составом всех деревянных элементов. Окна – деревянные. Кровля - металлочерепица с полимерным покрытием. Стропильная система – сухая доска 50х200мм и 100х200 мм. Водосточная система из пластика. Обработка огнебиозащитным составом всех деревянных элементов

Описание комплекса для винного туризма

Комплекс расположен на огороженной, благоустроенной зеленой территории площадью 4,463 га. Он включает основное одноэтажное здание общей площадью 500 кв. м, где расположен ресторан (50 посадочных мест в здании и 50 посадочных мест на открытой веранде) с кухней и винным баром, сувенирный киоск, административный офис.

26 жилых номеров (площадью 30 кв. м каждый) находятся в двух отдельных одноэтажных зданиях с выходом на крытую галерею. На территории также находится автостоянка на 100 автомобилей, подсобные и складские помещения.

 

АНАЛИЗ РЫНКА

Рынок услуг по винному туризму в долине Макларен Вейл

Краткая характеристика рынка услуг по винному туризму в долине:

Винарни – 125

Погребки – 74

Гостиничные операторы - 44

Винарни с возможностью остановки на ночь – 6

Винарни с ресторанами – 9

Рестораны с возможностью корпоративных мероприятий - 10

Туристические компании – 15

Местные туристические организации – 2.

В зоне туризма и развлечений долине Макларен Вейл наш комплекс будет конкурировать с несколькими небольшими отелями, находящимися в самом городке Макларен Вейл (3 Divas Luxury Accommodation, The Vintage Bed & Breakfast, McLaren Vale Motel & Apartments, Mclaren Vale Studio Apartments) и находящимися в долине обычными домами, приспособленными для приема гостей – миниотелями (Bed & Breakfast - B&Bs). BBs представляют жилые номера (обычно 2-3 номера) и питание. Они расположены в домах, где живут сами хозяева, или в отдельно стоящих коттеджах в зоне виноградников с живописными видами.

Непрямую конкуренцию составляют семь небольших отелей, находящиеся поблизости на побережье в населенных пунктах Aldinga Beach, Muslin Beach, Moana, Willunga (см. фото). Отели и BBs в долине Макларен Вейл бронируются туристами или туроператорами задолго до поездки, т.к. свободных мест не бывает, особенно в летний период (октябрь – май). Пессимистическая средняя загрузка туристического комплекса принимается 75%.

Анализ конкуренции

Формальными критериями сравнительной оценки отелей винными туристами являются:

- качество вин и их доступность

(месторасположение по доступности к винарням;

-·класс номеров;

-·наличие ресторана;

-·наличие автостоянки;

-·доступ к дополнительным сервисам (месторасположение по доступности к другим развлечениям).

Важным местным фактором оценки премущества отеля туристами является близость к винарням и картинным галереям, посещение которых считается обязательной частью развлекательной программы в долине. Понимая важность этого премущества, винарня Serafino имеет свой мини отель, а хозяева картинной галереи Red Pole содержат винарню, где подаются вина всех виноделов долины.

Для сравнительной оценки местных отелей туристами принимается во внимание отсутствие в этой зоне брендовых отельных операторов (Mariott и пр.) Практически все отели класса 4**** (не считая BBs, в большинстве случаев класса 2**), что соответствуюет минимальным требованиям посещающих регион туристов. Все отели имеют автостоянки и обеспечивают постояльцев ресторанным питанием.

Таким образом, для оценка конкурентоспособности комплекса, а соответственно, последующей его эксплуатации, избираются факторы общего месторасположения (доступности достопримечательностей долины, самого городка Макларен и побережья)и наличие разнообразных сервисов (в т.ч. стандартных для отелей класса 4**** - спутникое TV, скоростной интернет, наличие спа и пр., и дополнительных, соответствующих предпочтениям туристов, посещающих данный регион).

 

ПЛАН МАРКЕТИНГА

Конкурентная стратегия

В основе конкурентной стратегии будет лежать выигрышное месторасположение туристического комплекса, привлекательный дизайн и экологичность зданий, а также возможность последующего предоставления комплекса сервисов винного туризма в одном месте. Для ресторана будут закупаться марочные бутилированные вина известных брендов, тогда как винарня будет специализироваться на бочковых (cask) винах небольших местных производителей. Это позволит закупать вино по низким ценам (в т.ч. получать бочки на реализацию) и реализовывать большие объемы с высокой наценкой. Ресторан будет продавать брендовым компаниям-производителям вин места в своей винной карте (не гарантируя, что он продаст изначально согласованный объем вина).

Позиционирование проекта

Предполагается, что позиционироваться проект будет как комплекс винного туризма мирового уровня качества, в экологичных зданиях, воздвигаемых в самом сердце долины, с непосредственным доступам к развлечениям как в самой долине, так и на побережье. Это будет первый комплекс непосредственно в долине, имеющий собственные винарню, картинную галерею и сувенирный киоск. Здесь туристы смогут попробовать как знаменитые брендовые вина долины (в ресторане), так и высококачественные бочковые вина (в винарне) по более демократичным ценам.

Продвижение и реклама

Методы продвижения комплекса будут нацелены на заинтересованные целевые группы. Для этого предполагается использовать:

- включение комплекса в госсистему поддержки туризма (каталоги, базы данных и пр.);

- подключение туроператоров на условиях процентажа от привлеченных клиентов;

- подготовку и распространение рекламных материалов о комплексе;

- подготовка рекламно-информационных статей, посвященных сервисам комплекса, в деловых и массовых СМИ;

- открытие вебсайта с системой бронирования и собственным Merchant Account для принятия карточных платежей;

- продажа сувениров с логотипом и координатами комплекса.

При этом немаловажным фактором будет являться создание образа комплекса, соответствующего принятому позиционированию, для чего эффективно использовать художественные выставки и фестивали для создания необходимого общественного мнения.

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

Менеджмент проекта

Для реализации проекта учреждается новое юридическое лицо, акционерами которого являются физические лица– инвесторы (финансовый инвестор, для которого строится комплекс, и инвестор - поставщик строительных материалов и комплектующих для строительства комплекса.

Менеджер проекта в Австралии выполняет следующие работы по управлению проектом:

- оформление земельного участка под строительство комплекса;

- подготовку и подачу пакета документов для получения разрешения на строительство (General Licence – выполнение обязанностей генподрядчика);

- получение импортных разрешений на партии строительных материалов и комплектующих для строительства;

- работа с лицензированным таможенным брокером (таможенные пошлины Custom Duty – 5% и Goods and Services Tax – 10% от стоимости FOB растаможиваемых строительных материалов);

- доставка материалов и комплектующих на строительную площадку;

- поиск (procurement) субподрядчиковв т.ч. электрика, сантехника и ландшафтная архитектура;

- подготовка проектов контрактов для субподрядчиков, ведение переговоров с субподрядчиками, представление проектов контрактов акционерам для одобрения (по мере необходимости);

- выпуск инструкций субподрядчикам;

- контроль выполнения СМР;

- комплектация оборудования отеля и винарни;

- закупка вин и продовольствия;

- проведение рекламной кампании.

Наиболее подходящей формой для данного проекта является закрытая компания с ограниченной ответственностью (Proprietary Company – Pty Ltd). Компания может иметь одного или двух директоров, но, как минимум, один директор должен быть постоянным резидентом Австралии. Компания не обязана иметь секретаря, но если компания решает иметь секретарей, то, как минимум, один секретарь должен быть постоянным резидентом Австралии. Обязательны: регистрация ежегодного отчета, аудиторская проверка финансового отчета, раскрытие доходов в балансовом и ежегодном отчетах. Валютный контроль отсутствует. Требования к уставному капиталу отсутствуют.

Документы, необходимые для регистрации Proprietary Company: заполненные и подписанные формы, копии загранпаспортов директоров и учредителей (если учредители – юр. лица, то потребуются уставные документы компании-учредителя и решение о создании дочерней структуры/представительства, заверенные нотариально и переведенные на английский язык). Название компании будет определено совместным решением акционеров.

 Работы по подготовке к запуску проекта

 

Менеджер проекта в Австралии на настоящий момент выполнил следующие подготовительные работы:

- нашел подходящий земельный участок (Реестровый № 200312259) для проекта и начал переговоры с агентом;

- выполнил маркетинговые иссследования по винному туризму и провел предварительные переговоры с поставшиками вин;

- оформил бизнес-план проекта;

- начал подготовку пакета документов для получения лицензии (общестроительные работы и надзор).

- нашел инвестора-поставщика строительных материалов и конструкций;

- провел предварительные переговоры с банком по возможности кредитования новой компании в рамках данного проекта.

В обязанности менеджер проекта в Австралии будет входить:

- предоставление юридического адреса компании;

- предоставление оборудованного офиса и секретарского обслуживания компании;

- постановка на налоговый учёт в Australian Taxation Office и получение Tax File Number (TFN), а также номера зарегистрированного предприятия - Australian Business Number (ABN) и регистрация Goods and Services Tax.

- открытие банковского счёта для компании;

- сдача ежегодного отчета о деятельности компании;

- ведение учёта реестров директоров, акционеров, протоколов собраний;

- ведение бухгалтерского учета и сдача ежегодных отчётов в Australian Taxation Office;

- оптимизация налогообложения компании в Австралии с использованием инвестиционных и импортных схем, а также местных льгот по налогам (в Австралии два основных вида налогов - корпоративный подоходный налог – 30% и Goods and Services Tax, аналог НДС – 10%).

График реализации проекта

 

 

Выход инвесторов из проекта

Финансовый (мажоритарный) инвестор может принять решение о продаже комплекса непосредственно после завершения строительства, проект считается законченным, средства от продажи распределяются между инвесторами в соответствии с имеющимися у них акциями компании-держателя проекта. Общая ситуация характеризуется отсутствием подобного комплекса в долине Макларен Вейл и устойчивым ростом рыночных цен на коммерческую недвижимость. Рыночная цена комплекса не менее $ 5 000 000. Возможен также выход из проекта миноритарного инвестора после завершения строительства с получением банковского кредита под частичный залог коммерческой собственности компании для выплаты доли инвестора. Миноритарный инвестор может также продать свою долю (преимущественное право покупки доли имеет мажоритарный инвестор).

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Финансовые проектировки реализации проекта в Австралии базируются на реальных рыночных ценах текущего момента и отражают принятые в Австралии принципы организации строительства и соответствующие затраты. Сооружения комплекса в отсутствие проекта описаны приблизительно. Фотографии отажают лишь предполагаемый дизайн сооружений. Размеры, конфигурация и дизайн сооружений будут уточняться в процессе рабочего проектирования. Закупочные цены на вина и цены продаж предварительно согласованы и отражают текущий уровень цен.

 

Дополнительная информация предоставялется по запросу