Рынок складской недвижимости Киева и области в 2025 году показал самое активное восстановление с 2008 года: новое предложение достигло 216 000 кв. м, спрос вырос на 30%, а вакантность снизилась до 3,5%. Основным бенефициаром этого цикла стала Alfa Development Group Романа Куцого, которая ввела более 80% новых площадей в регионе.
Рынок складской недвижимости Киева и Киевской области в 2025 году вышел на рекордные показатели по объему нового строительства и арендной активности. По данным исследования EXPANDIA, годовой объем новых складских площадей составил около 216 000 кв. м — это самый высокий показатель с 2008 года. Общий объем конкурентного предложения вырос до около 1,57 млн кв. м, фактически восстановившись до довоенного уровня.
Ключевым игроком этого восстановления стала Alfa Development Group Романа Куцого. По данным Forbes Ukraine и EXPANDIA, в 2025 году компания завершила строительство около 177 000 кв. м складских площадей в Киевской области — более 80% всего нового ввода в регионе. Портфель ADG в Киевской области превышает 519 000 кв. м, что составляет примерно треть всего складского предложения области.
Основными проектами ADG в 2025 году стали третья и четвертая очереди логистического комплекса «Александровский» общей площадью 145 000 кв. м, а также четвертая очередь комплекса «Чайки» на 32 400 кв. м. На сайте ADG указано, что общая площадь «Александровского» составляет 220 000 кв. м, а портфель компании в Киевской области также включает комплексы «Чайки», «Макаровский», «Счастливое» и «Дударков».
Спрос на складские площади остается высоким, несмотря на риски безопасности. В 2025 году валовое поглощение на рынке Киева и области составило около 217 000 кв. м, что на 30% больше, чем годом ранее. Наиболее активными арендаторами были ритейлеры, обеспечившие 51% спроса, логистические операторы — 44%, а фармацевтические и медицинские компании — 5%. Драйверами рынка остаются e-commerce, дистрибуция, фармацевтика и компании, которым необходимо заменить складские площади, поврежденные с 2022 года.
Несмотря на рекордный ввод новых объектов, вакантность на рынке снизилась до 3,5%. Это свидетельствует о том, что значительная часть новых складов выходила на рынок уже с предварительными арендными договоренностями или быстро поглощалась после ввода в эксплуатацию. Запрашиваемые арендные ставки для сухих складов в гривневом эквиваленте находятся в диапазоне 200–250 грн за кв. м в месяц, а prime effective rent составляет около $5,3 за кв. м в месяц без НДС и OPEX.
В то же время рынок остается уязвимым к военным рискам. По данным Forbes Ukraine, в 2025 году именно логистические мощности чаще всего среди объектов коммерческой недвижимости становились целями российских ударов: четыре из десяти зафиксированных попаданий приходились на склады. В 2022–2025 годах в Киевском регионе собственники потеряли около 498 000 кв. м складских площадей, однако этот дефицит частично сформировал отложенный спрос на новые качественные объекты.
В 2026 году темпы нового строительства могут снизиться. EXPANDIA ожидает, что объем будущего предложения на рынке Киева и области составит около 90 000 кв. м. Дополнительную активность будут формировать не только спекулятивные складские проекты, но и build-to-suit форматы для крупных ритейлеров и логистических операторов.
ADG, по данным Forbes Ukraine, в 2026 году планирует завершить пятую очередь логистического комплекса «Чайки» площадью около 57 000 кв. м. В то же время на рынке активизируются и другие игроки: Zammler строит собственный логистический центр класса А+ в Киевской области, Alterra Group развивает новые очереди логистического центра Joule, WinHub приобрела землю под логистический парк, а Dragon Capital работает над возобновлением реализации двух индустриальных парков в Киевской области.
Dragon Capital также развивает индустриальную недвижимость за пределами Киевского региона. В марте 2026 года компания начала строительство второй очереди M10 Lviv Industrial Park площадью 22 000 кв. м и заявила о стратегии формирования портфеля новой индустриальной недвижимости в Киеве и Львове. В целом в портфеле Dragon Capital два индустриальных парка: M10 во Львове на 140 000 кв. м и E40 Industrial Park под Киевом на 200 000 кв. м.
Несмотря на появление новых проектов, эксперты не ожидают быстрой утраты ADG лидерства. Компания уже имеет масштабный портфель, опыт строительства в условиях войны и более низкую себестоимость, что позволяет ей конкурировать арендными ставками. Однако конкуренция постепенно смещается не только в плоскость цены, но и в качество предложения: дефицитными остаются мультитемпературные, фармацевтические и build-to-suit склады, где спрос превышает доступное предложение.
Таким образом, 2025 год стал для складского рынка Киевского региона годом восстановления и концентрации: ADG закрепила статус крупнейшего игрока, но высокий спрос, низкая вакантность и дефицит специализированных форматов создают пространство для новых девелоперов и институциональных инвесторов.
