Ринок складської нерухомості Києва та області у 2025 році показав найактивніше відновлення з 2008 року: нова пропозиція сягнула 216 000 кв. м, попит зріс на 30%, а вакантність знизилася до 3,5%. Основним бенефіціаром цього циклу стала Alfa Development Group Романа Куцого, яка ввела понад 80% нових площ у регіоні.
Ринок складської нерухомості Києва та Київської області у 2025 році вийшов на рекордні показники за обсягом нового будівництва та орендної активності. За даними дослідження EXPANDIA, річний обсяг нових складських площ становив близько 216 000 кв. м — це найвищий показник із 2008 року. Загальний обсяг конкурентної пропозиції зріс до близько 1,57 млн кв. м, фактично відновившись до довоєнного рівня.
Ключовим гравцем цього відновлення стала Alfa Development Group Романа Куцого. За даними Forbes Ukraine та EXPANDIA, у 2025 році компанія завершила будівництво близько 177 000 кв. м складських площ у Київській області — понад 80% усього нового введення в регіоні. Портфель ADG на Київщині перевищує 519 000 кв. м, що становить приблизно третину всієї складської пропозиції області.
Основними проєктами ADG у 2025 році стали третя та четверта черги логістичного комплексу «Олександрівський» загальною площею 145 000 кв. м, а також четверта черга комплексу «Чайки» на 32 400 кв. м. На сайті ADG зазначено, що загальна площа «Олександрівського» становить 220 000 кв. м, а портфель компанії в Київській області включає також комплекси «Чайки», «Макарівський», «Щасливе» та «Дударків».
Попит на складські площі залишається високим попри безпекові ризики. У 2025 році валове поглинання на ринку Києва та області становило близько 217 000 кв. м, що на 30% більше, ніж роком раніше. Найактивнішими орендарями були ритейлери, які забезпечили 51% попиту, логістичні оператори — 44%, а фармацевтичні та медичні компанії — 5%. Драйверами ринку залишаються e-commerce, дистрибуція, фармацевтика та компанії, які потребують заміщення складських площ, пошкоджених із 2022 року.
Незважаючи на рекордне введення нових об’єктів, вакантність на ринку знизилася до 3,5%. Це свідчить, що значна частина нових складів виходила на ринок уже з попередніми орендними домовленостями або швидко поглиналася після введення в експлуатацію. Запитувані орендні ставки для сухих складів у гривневому еквіваленті перебувають у діапазоні 200–250 грн за кв. м на місяць, а прайм ефективна ставка — близько $5,3 за кв. м на місяць без ПДВ та OPEX.
Водночас ринок залишається вразливим до воєнних ризиків. За даними Forbes Ukraine, у 2025 році саме логістичні потужності найчастіше серед комерційної нерухомості ставали цілями російських ударів: чотири з десяти зафіксованих влучань припадали на склади. У 2022–2025 роках у Київському регіоні власники втратили близько 498 000 кв. м складських площ, однак цей дефіцит частково сформував відкладений попит на нові якісні об’єкти.
У 2026 році темпи нового будівництва можуть знизитися. EXPANDIA очікує, що обсяг майбутньої пропозиції на ринку Києва та області становитиме близько 90 000 кв. м. Додаткову активність формуватимуть не лише спекулятивні складські проєкти, а й build-to-suit формати для великих ритейлерів і логістичних операторів.
ADG, за даними Forbes Ukraine, у 2026 році планує завершити п’яту чергу логістичного комплексу «Чайки» площею близько 57 000 кв. м. Водночас на ринку активізуються й інші гравці: Zammler будує власний логістичний центр класу А+ на Київщині, Alterra Group розвиває нові черги логістичного центру Joule, WinHub придбала землю під логістичний парк, а Dragon Capital працює над відновленням реалізації двох індустріальних парків у Київській області.
Dragon Capital також розвиває індустріальну нерухомість за межами Київського регіону. У березні 2026 року компанія розпочала будівництво другої черги M10 Lviv Industrial Park площею 22 000 кв. м та заявила про стратегію формування портфеля нової індустріальної нерухомості у Києві та Львові. Загалом у портфелі Dragon Capital два індустріальні парки: M10 у Львові на 140 000 кв. м та E40 Industrial Park під Києвом на 200 000 кв. м.
Попри появу нових проєктів, експерти не очікують швидкої втрати ADG лідерства. Компанія вже має масштабний портфель, досвід будівництва у воєнних умовах і нижчу собівартість, що дозволяє їй конкурувати орендними ставками. Однак конкуренція поступово зміщується не лише в площину ціни, а й у якість пропозиції: дефіцитними залишаються мультитемпературні, фармацевтичні та build-to-suit склади, де попит перевищує доступну пропозицію.
Таким чином, 2025 рік став для складського ринку Київського регіону роком відновлення та концентрації: ADG закріпила статус найбільшого гравця, але високий попит, низька вакантність і дефіцит спеціалізованих форматів створюють простір для нових девелоперів та інституційних інвесторів.
