По мнению Алексея Слесаря (Jones Lang LaSalle Hotels), гостиничный рынок Украины привлекателен для иностранных инвесторов в первую очередь с точки зрения окупаемости проектов: в отличие от других европейских столиц, в Киеве наблюдается довольно высокая (до 65%) заполняемость отелей при сравнительно высокой цене номера. Интересными для инвесторов могут стать проекты на последней стадии строительства, а также готовые гостиницы советского номерного фонда.
С другой стороны, сдерживающими факторами для инвестиционных компаний выступают негативные тенденции в макроэкономике, разрыв в ожиданиях инвесторов и собственников в ценообразовании. Также инвесторы опасаются резкого переполнения гостиничного рынка, как это случилось в Варшаве и Екатеринбурге. Неохотно, по оценке специалистов, будут инвестировать в проекты на стадии «котлована».
Отмеченное в первой половине 2010 года восстановление гостиничного бизнеса оказалось, как отметил Алексей Слесарь, мнимым: хорошие показатели были результатом повышения заполняемости гостиниц, при одновременном снижении цен до минимального уровня. Объективно, рост показателей на сегодняшний день все еще очень мал.
Между тем управляющий партнер ArtBuild Hotel Group Дарон Роуз отметил, что до начала мирового финансового кризиса инвесторов, желающих прийти на украинский рынок, было достаточно. Теперь же основным кредитором гостиничных проектов являются банки, которым важна практическая сторона проекта: маркетинговые исследования, функциональность, грамотное финансовое структурирование, а не только существующее предварительное соглашение с международным гостиничным оператором. Также немаловажную роль по-прежнему играет месторасположение гостиницы.
Андрей Брынзыло (UniCredit Bank) отметил основные условия, на которых банк готов работать с гостиничными проектами, такие, как устойчивая cash-flow модель проекта и безупречная репутация собственника. Бюджет проекта должен учитывать все элементы девелопмента и соответствовать требованиям оператора гостиницы. В проекте также должны быть определены механизмы разделения рисков с оператором (гарантии оборота или выплаты по кредиту и/или субординация комиссий). Немаловажно, чтобы у генерального подрядчика уже был опыт строительства гостиниц.
Председатель правления «Банка Кипра» Владислав Байрака подтвердил, что для банков не столь важен договор между оператором и владельцем гостиницы, хотя такое соглашение увеличивает шансы на получение необходимого кредитования. В целом, обязательными условиями для выдачи кредита остается страхование и экспертная оценка объемов строительства, их соответствие сумме, запрашиваемой у банка.
Юрий Кривошея (Торонто-Киев) высказал уверенность в том, что девелоперу необходимо занимать лидирующую позицию, и тогда в процессе реализации проекта можно будет сменить и юристов, и оператора, и даже рефинансироваться. Главное – не останавливаться на достигнутом, и искать подход к каждому инвестору отдельно. Ко всему, сильный собственник сам по себе выглядит для банка более привлекательным, и сам выступает главным гарантом удачного воплощения проекта в жизнь.
Антон Адрианов, директор ISTIL Real Estate, отметил, что во время реализации проекта собственнику необходимо еще на стадии разработки проекта начинать сотрудничать с банком. Высказываясь о влиянии договора с крупным оператором на выдачу кредита собственнику, эксперт подчеркнул, что хотя это и не является абсолютной гарантией выдачи кредита, но, все же, определенную роль в данном процессе играет, так как подобный контракт уменьшает риски банка и разделяет их между собственником и оператором.
Директор инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital Андрей Пивоварский, затрагивая тему новых моделей привлечения финансирования в гостиничный бизнес, объяснил, что такой инструмент как Private Placement отлично срабатывал до кризиса, теперь в этой области специалисты ведут себя намного осторожнее и просчитывают все возможные риски. По мнению эксперта, о таком сложном инструменте, как IPO в Украине, пока говорить еще рано, так как его использование подразумевает большие объемы капиталов, и начнет он работать только с появлением на украинском рынке собственных гостиничных сетей.
