Украинский рынок первичной недвижимости входит в новую фазу. Если раньше девелоперы продавали «квадратные метры» на этапе котлована, а покупатель закладывал в бюджет 6–12 месяцев ремонта после ввода дома в эксплуатацию, то в 2025–2026 годах формируется другая модель поведения: жильё всё чаще приобретается как готовый продукт с прогнозируемыми расходами.

Для инвестора это означает изменение структуры спроса, скорости продаж и маржинальности в сегменте комфорт-класса.

Спрос опережает предложение: дисбаланс 2025 года

По данным аналитиков девелоперской компании «Интергал-Буд», доля запросов на квартиры с ремонтом от застройщика выросла:

15–20% в 2023 году
35–45% в 2025 году
прогноз на 2026 год — 40–45%

При этом предложение существенно отстаёт от спроса. Из более чем 2,5 тыс. проанализированных объявлений лишь около 4% жилых комплексов в Киеве предлагают квартиры с ремонтом от девелопера.

Инвестиционный вывод:
рынок находится в фазе дефицита готового продукта. У девелопера с опцией «квартира с ремонтом» появляется конкурентное преимущество — как по скорости реализации, так и по цене.

Скорость продаж и ценовая премия

Квартиры с ремонтом:

продаются на 20–30% быстрее,
стоят на 20–40% дороже аналогичных объектов без отделки.

Это означает, что застройщик получает:

более быстрый оборот капитала,
более высокую маржу на финальном продукте,
меньший риск непроданных остатков после сдачи объекта.

Для инвестора в девелоперский проект это снижает кассовый разрыв и повышает предсказуемость денежных потоков.

Государственный драйвер: роль программы «єОселя»

Более 50% запросов на квартиры с ремонтом у застройщиков формируются в рамках государственной программы «єОселя».

Причина проста: покупателям удобно включить стоимость ремонта в тело кредита. Таким образом:

фиксируется полная стоимость жилья,
не требуется отдельный кредит или дополнительные накопления,
снижается финансовый стресс после заселения.

Эффект для рынка: государственная программа фактически стимулирует переход от «бетонной коробки» к готовому продукту.

Почему покупатель меняет поведение?

1. Рост стоимости ремонта

В 2025 году:

строительно-монтажные работы подорожали почти на 6%,
материалы и услуги — на 10–30%:
- плитка: +18–30%
- сантехника: +20%
- ламинат: +15%
- краски: +10%
- гипсокартон: +10–15%
- утеплители: +15–20%

В условиях высокой волатильности бюджета покупатели всё чаще выбирают модель «всё включено».

Как меняется логика инвесторов в жилую недвижимость в 2025–2026 годах

2. Кадровый дефицит

На начало 2026 года в открытом доступе — более 150 тыс. вакансий в строительной отрасли.

Дефицит:

штукатуров,
плиточников,
электриков,
сантехников

достигает 30–45%.

Это приводит к:

удорожанию работ,
увеличению сроков,
сложности координации ремонтных бригад.

3. Энергетический фактор

По открытым данным операторов энергосистемы:

в 2024 году в Киеве — более 1950 часов ограничений электроснабжения,
в 2025 году (сентябрь–декабрь) — ещё 600–800 часов,
январь–февраль 2026 года — около 300–400 часов аварийных отключений.

Для индивидуального ремонта это означает:

задержки,
дополнительные расходы на подъём материалов,
срыв графиков.

В то время как строительные площадки девелоперов оснащены генераторами, что позволяет продолжать отделочные работы даже во время отключений.

Экономика решения для покупателя

Индивидуальный ремонт в 2025–2026 годах:

растягивается на 4–16 месяцев,
увеличивает бюджет на 12–18% из-за форс-мажоров.

Квартира с ремонтом от застройщика:

имеет фиксированную цену,
понятный срок заселения,
минимизирует риски удорожания.

Для покупателя это переход от инвестиционной логики («возьму дешевле и сделаю сам») к логике управления рисками.

Вторичный рынок подтверждает тренд

На вторичном рынке:

более 60% сделок приходится на квартиры со свежим ремонтом,
объекты без ремонта продаются дольше и часто требуют дисконта.

Это подтверждает общую смену потребительской логики.

Прогноз на 2026 год

Аналитики прогнозируют:

спрос на квартиры с ремонтом в первичном сегменте — до 45%,
долю сделок с качественным ремонтом на вторичном рынке — до 65–70%.

«В 2025 году мы чётко увидели смену логики покупателя: люди всё чаще выбирают не квадратные метры, а готовый продукт с понятной экономикой…», — отмечает Дмитрий Измайлов.

Инвестиционный фокус

Продуктовая трансформация рынка. Девелоперы переходят от продажи площади к продаже завершённого жилого продукта.

Рост маржинальности. Премия 20–40% за ремонт формирует дополнительную прибыль при относительно контролируемых затратах.

Ускорение оборота. Продажи проходят на 20–30% быстрее, что сокращает инвестиционный цикл.

Государственная поддержка спроса. «єОселя» усиливает сегмент готовых квартир.

Риски индивидуального ремонта работают на девелопера. Инфляция материалов, кадровый дефицит и энергетические ограничения подталкивают покупателя к комплексному решению.

Вывод

2025–2026 годы формируют новую модель украинского жилищного рынка.

Покупатель больше не инвестирует в «потенциал квадратных метров» — он инвестирует в готовый продукт с прогнозируемыми затратами и сроками.

Для девелоперов и инвесторов это означает:

изменение продуктовой стратегии,
возможность повышения маржи,
переход рынка к более структурированной, европейской модели продажи жилья.