Український ринок первинної нерухомості входить у нову фазу. Якщо раніше девелопери продавали «квадратні метри» на етапі котловану, а покупець закладав у бюджет 6–12 місяців ремонту після введення в експлуатацію, то у 2025–2026 роках формується інша логіка: житло дедалі частіше купують як готовий продукт із фіксованою економікою.

Для інвестора це означає зміну структури попиту, швидкості продажів та маржинальності в сегменті комфорт-класу.

Попит випереджає пропозицію: дисбаланс 2025 року

За даними аналітиків девелоперської компанії «Інтергал-Буд», частка запитів на квартири з ремонтом від забудовника зросла:

• 15–20% у 2023 році

• 35–45% у 2025 році

• прогноз на 2026 рік — 40–45%

Водночас пропозиція суттєво відстає від попиту. Із понад 2,5 тис. проаналізованих оголошень лише близько 4% житлових комплексів у Києві пропонують квартири з ремонтом від девелопера.

Інвестиційний висновок:
ринок перебуває у фазі дефіциту готового продукту. У девелопера з опцією «квартира з ремонтом» з’являється конкурентна перевага — як у швидкості реалізації, так і в ціні.

Швидкість продажів і премія до ціни

Квартири з ремонтом:

• продаються на 20–30% швидше,

• коштують на 20–40% дорожче аналогічних об’єктів без оздоблення.

Це означає, що забудовник отримує:

1. Швидший оборот капіталу,

2. Вищу маржу на фінальному продукті,

3. Менший ризик залишків після здачі об’єкта.

Для інвестора в девелоперський проєкт це знижує касовий розрив та підвищує прогнозованість грошових потоків.

Державний драйвер: роль програми «єОселя»

Понад 50% запитів на квартири з ремонтом у забудовників формуються в межах державної програми «єОселя».

Причина проста: покупцям зручно включити вартість ремонту до тіла кредиту. Таким чином:

• фіксується повна вартість житла,

• не потрібен окремий кредит або додаткові накопичення,

• знижується фінансовий стрес після заселення.

Ефект для ринку: держпрограма фактично стимулює перехід від «бетонної коробки» до готового продукту.

Чому покупець змінює поведінку?

1. Зростання вартості ремонту

У 2025 році:

• будівельно-монтажні роботи зросли майже на 6%,

• матеріали та послуги — на 10–30%,

  • плитка: +18–30%

  • сантехніка: +20%

  • ламінат: +15%

  • фарби: +10%

  • гіпсокартон: +10–15%

  • утеплювачі: +15–20%

У ситуації високої волатильності бюджету покупці дедалі частіше обирають модель «все включено».

2. Кадровий дефіцит

На початок 2026 року у відкритому доступі — понад 150 тис. вакансій у будівельній галузі.

Дефіцит:

• штукатурів,

• плиточників,

• електриків,

• сантехніків

сягає 30–45%.

Це призводить до:

• подорожчання робіт,

• розтягування строків,

• складності координації ремонтних бригад.

3. Енергетичний фактор

За відкритими даними операторів енергосистеми:

• у 2024 році в Києві — понад 1950 годин обмежень електропостачання,

• у 2025 році (вересень–грудень) — ще 600–800 годин,

• січень–лютий 2026 року — близько 300–400 годин аварійних графіків.

Для індивідуального ремонту це означає:

• затримки,

• додаткові витрати на підйом матеріалів,

• зриви графіків.

У той час як девелоперські майданчики обладнані генераторами, що дозволяє виконувати оздоблювальні роботи без зупинки.

Економіка рішення для покупця

Індивідуальний ремонт у 2025–2026 роках:

• подовжується до 4–16 місяців,

• збільшує бюджет на 12–18% через форс-мажори.

Квартира з ремонтом від забудовника:

• має фіксовану ціну,

• зрозумілий термін заселення,

• мінімізує ризики подорожчання.

Для покупця це перехід від інвестиційної логіки («візьму дешевше і зроблю сам») до логіки управління ризиками.

Вторинний ринок підтверджує тренд

На вторинному ринку:

• понад 60% угод припадає на квартири зі свіжим ремонтом,

• об’єкти без ремонту продаються довше і часто з дисконтом.

Це підтверджує загальну зміну поведінки споживача.

Прогноз на 2026 рік

Аналітики прогнозують:

• попит на квартири з ремонтом у первинному сегменті — до 45%,

• частка угод із якісним ремонтом на вторинному ринку — до 65–70%.

«У 2025 році ми чітко побачили зміну логіки покупця: люди дедалі частіше обирають не квадратні метри, а готовий продукт із зрозумілою економікою…», — зазначає Дмитро Ізмайлов.

Інвестиційний фокус

1. Продуктова трансформація ринку. Девелопери переходять від продажу площ до продажу завершеного житлового продукту.

2. Зростання маржинальності. Премія 20–40% за ремонт формує додаткову прибутковість при відносно контрольованих витратах.

3. Прискорення обороту. Продажі швидші на 20–30%, що скорочує цикл повернення інвестицій.

4. Державна підтримка попиту. «єОселя» підсилює сегмент готових квартир.

5. Ризики індивідуального ремонту працюють на девелопера. Інфляція матеріалів, кадровий дефіцит, енергетичні обмеження підштовхують покупця до комплексного рішення.

Висновок

2025–2026 роки формують нову модель українського житлового ринку.

Покупець більше не інвестує в «потенціал квадратних метрів» — він інвестує у готовий продукт із передбачуваними витратами та строками.

Для девелоперів і інвесторів це означає:

• зміну продуктової стратегії,
• можливість підвищення маржі,
• перехід ринку до більш структурованої, європейської моделі продажу житла.