В Украине появились новые возможности для структурного финансирования инвестиций. Продажа с обратной арендой (sale-leaseback, сокр. SLB) – это вид инвестиционный сделки, при которой объект недвижимости после продажи остается у продавца в долгосрочной аренде. В ЕС известные операторы супермаркетов активно прибегают к подобным сделкам для получения необходимых средств для развития.
Международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield совместно с группой экспертов по управлению активами внедряет новую для украинского рынка концепцию финансирования, для чего создается специальный инвестиционный фонд в Украине. Целью создания данного фонда является продажа с обратной арендой (sale-leaseback, сокр. SLB) как эффективного и широко распространенного в мире инструмента финансирования в сфере ритейла. Инвестиционный фонд приобретает действующие отдельно стоящие современные супермаркеты у операторов-собственников на условиях их обратной аренды.
Следуя стандартам SLB сделок, торговые площади передаются оператору обратно в аренду на рыночных условиях на период от 10 до 15 лет. Оператор несет полную ответственность за техническое состояние арендуемого помещения и обеспечивает страхование объекта аренды. Это позволяет фонду гарантировать защищенный, постоянный и предсказуемый доход, который совместно с ростом рыночной стоимости активов делает фонд привлекательным и надежным инструментом для частных и институциональных инвесторов.
Как работает sale-leaseback и что гарантирует фонд сетям супермаркетов:
- Партнерство с надежным институциональным арендодателем. Сохранение права преимущественной покупки при любой последующей продаже недвижимости.
- Долгосрочную аренду всей собственности, включая хозяйственные зоны. Сохранение торговой сетью полного операционного контроля над арендуемым имуществом, субарендаторами, парковкой, брендингом, а также управленческий надзор.
- При продаже недвижимости 100% ее рыночной стоимости сразу поступает в распоряжение сети супермаркетов, что позволяет реинвестировать полученные средства в основные бизнес-операции.
- Торговая сеть может совместно с SLB фондом развивать проекты строительства новых объектов, что позволит ускорить реализацию планов по расширению и снизить потребность в среднесрочном финансировании девелопмента.
«Интерес в Европе к SLB сделкам растет, несмотря на глобальные вызовы Covid-19. Такие мировые бренды как Carrefour и Casino во Франции, Sainsbury в Великобритании провели в последние несколько лет ряд сделок обратной аренды, позволивших им значительно улучшить свои финансовые показатели и получить необходимые средства для экспансии», – рассказал Ник Коттон, управляющий директор компании Cushman & Wakefield в Украине.
Дополнительным аргументом в пользу привлекательности секьюритизации SLB операций в Украине является недостаточный уровень развития местного рынка долгового финансирования, что тормозит развитие отрасли, которая имеет огромный потенциал для расширения.
По мнению Ника Коттона, украинский продуктовый ритейл давно вышел на европейский уровень, а в ряде примеров показывает более высокие результаты, чем розничные сети в ЕС. В то же время из-за ограниченного доступного долгосрочного финансирования девелопмента украинские торговые сети часто не могут должным образом проинвестировать запланированные расширения и SLB фонд в корне меняет эту ситуацию.
