Весь мир конкурирует за привлечение прямых иностранных инвестиций — это важный драйвер роста экономики и технологий, важный макроэкономический показатель. Инвестиции в мировой рынок недвижимости выросли на 18%, такие цифры приводит одна из ведущих консалтинговых компаний Cushman&Wakefield в своем ежегодном отчете Winning in Growth Cities.
У нас же с этим дело обстоит не столь радужно, как хотелось бы, отмечает глава правления — президент «ХК «Киевгорстрой» Игорь Кушнир. «Капитальные инвестиции в строительство за первое полугодие 2018 года составили около 11% от общего объема — 22,4 млрд грн. Учитывая многокилометровую очередь на жилье и мощности рынка, может быть больше. Мировой опыт доказывает, что инвестирование в строительство именно жилья дает рост экономике. Иными словами, надо дать людям возможность покупать», — говорит он.
Аналогично видит ситуацию и Алексей Чернышов, владелец инвестиционной компании VI2 Partners, глава наблюдательного совета URE Club: «Острая нехватка капитала — главная проблема на текущий момент в Украине. Мы уже знаем, как создавать грамотные и эффективные концепты, знаем, как проектировать и как управлять. Но, к сожалению, это не приводит в страну достаточных инвестиционных вливаний».
Украина в этой борьбе не просто отстает, а ужасно отстает. Объем прямых иностранных инвестиций за 6 месяцев 2018 года составил $1,2 млрд. При этом, при ближайшем рассмотрении окажется, что львиная доля этих инвестиций — украинский капитал, который заходит через оффшоры и российские банки, дотирующие своих украинских дочек. Если же разбирать по сегментам экономики, то иностранных инвестиций больше всего приходится на долю аграриев и IT. К сожалению, в сегмент недвижимости инвестируется ничтожно мало, при том, что в мире именно недвижимость и технологии привлекают инвесторов.
На сегодня практически единственным активным инвестором в недвижимость Украины является фонд прямых инвестиций Dragon Capital New Ukrainе Fund (DCNUF), созданный совместно компаниями Томаша Фиалы и Джорджа Сороса. За последние два года фонд приобрел 350 000 кв. м коммерческой недвижимости, потратив на это, по оценкам экспертов, более $200 млн. По мнению Владимира Мысака, руководителя департамента рынков капитала, Cushman & Wakefield в Украине, в первом полугодии 2018 года в коммерческую недвижимость в Украине было инвестировано около 170 млн долларов США. На основании информации о сделках, о которых уже известно на рынке, ожидается, что до конца этого года объем инвестиций составит от 250 до 300 млн долларов США. Ситуацию с иностранными инвестициями, а точнее — формальность того, что эти инвестиции — иностранные, отмечает и наш эксперт Владимир Мысак: «Большинство сделок на рынке коммерческой недвижимости в Украине происходит с участием компаний-нерезидентов, где покупателями украинских компаний, которые владеют недвижимостью, выступают компании-нерезиденты (Кипр, Голландия и т.п.). Формально это можно рассматривать как иностранные инвестиции, но очень часто за компаниями-нерезидентами стоят украинские инвесторы».
Антимонопольный комитет Украины (АМКУ) предоставил разрешение Dragon Capital Investments Limited (Никосия, Кипр) и The Goldman Sachs Group (Нью-Йорк, США) на приобретение у фонда Meyer Bergman ООО "Роялти-Рент" (Киев), которое владеет недвижимостью ТРЦ "Алладин" за $23 млн. Арендная площадь ТЦ - 10 571 кв. м, в нем располагаются 120 магазинов. Вакантность в Aladdin - менее 1%. Ежемесячно ТЦ, который находится недалеко от станции метро Позняки, посещает около 325 000 человек.
В этом контексте чистыми иностранными инвестициями можно назвать международных ритейлеров таких, как Auchan, Metro C&C, Leroy Merlin, а также активную девелоперскую деятельность компании Ceetrus Ukraine (ранее Immochan, входит в одну группу с Auchan). «Что касается инвестиционной стратегии, то компания продолжила расширять свою экспертизу в офисной (78 000 кв. м в 2017 г.) и жилой недвижимости (63 000 кв. м в 2017 г.). Большое количество проектов находится на стадии разработки для того, чтобы максимально соответствовать потребностям сообщества, в частности, проекты жилой недвижимости, офисов, коворкингов, железнодорожных вокзалов, а также развлекательной инфраструктуры», — говорит коммерческий директор Ceetrus Ukraine Анна Корягина. По ее словам, компания в своей стратегии инвестирования придерживается трех основных правил:
- Инвестирование средств компании. На данный момент, это работа над тремя проектами: ТРЦ Rive Gauche, Ритейл Парк Петровка и масштабный проект в Одессе.
- Партнерство. С учетом расширения видов деятельности компании, а именно переход от работы над торгово-развлекательными центрами в другие сферы недвижимости, Ceetrus Ukraine рассматривает возможность реализации совместных проектов с привлечением локальных компаний.
- Приобретение проектов. При этом главным принципом является возможность привнести added value международной компании в проект.
Без привязки к сегменту недвижимости, будь то проекты жилья или недвижимость коммерческого назначения, ключевыми факторами для иностранного инвестора, помимо определенного уровня доходности, важен аспект и чистоты титула объекта, правовые аспекты сделки. А с этим как-раз существует ряд проблем. Немаловажным аспектом низкого уровня инвестиций являются и объемы рынка. «В Украине, к сожалению, сейчас нет компаний, которые владели бы сразу большим портфелем недвижимости. Это означает, что для крупного иностранного инвестора здесь, по сути, нечего покупать. Пока украинский рынок интересен только венчурным инвесторам. За ними обязательно придут девелоперские компании, аналогичные Ceetrus, например. Следующим этапом станут инвестиционные фонды», — комментирует ситуацию управляющий партнер URE Club Ольга Соловей.
Строительство ТРЦ Retroville
Возвращаясь к мнению главы правления — президента «ХК «Киевгорстрой» Игоря Кушнира, о том, что именно жилая недвижимость, а точнее – инвестиции в нее, это потенциальная точка роста экономики, важно отметить, что этот процесс должен быть запущен на государственном уровне. Алексей Чернышов также отмечает, что спрос на новое жилье огромен, но пока не платежеспособен. Обеспечить рост рынка может только одно — рост экономики. «Когда заработают кредитные институции, ипотека станет более доступной — и маховик жилой недвижимости запустится», - говорит он.
Когда заработают кредитные институции, ипотека станет более доступной — и маховик жилой недвижимости запустится.
Недвижимость, как жилая, так и коммерческая, на сегодня может привлекать многократно больший объем инвестиций при определенных условиях рынка: понятные правила игры (верховенство Закона), ликвидность (количество игроков на рынке) и наличие финансовых инструментов для увеличения доходности, говорит Владимир Мысак.
«И даже те зарубежные игроки, которые серьезно смотрят на Украину и планируют инвестировать в недвижимость в этой стране, говорят, прежде всего, об инвестиционном доверии. Это колоссальный фактор с отрицательным значением, не позволяющий коммерческой недвижимости стать настолько привлекательным сектором для серьезных инвесторов, чтобы они «зашли» в Украину с длинными деньгами и масштабными проектами», — комментирует Алексей Чернышов, - «Привлечь инвестиции в страну мы сможем только при условии восстановления доверия. На мой взгляд, это возможно при изменении отношения государства и власти к бизнесу и изменении формата поддержки бизнеса и инвесторов: от деклараций к реальным действиям».
