Реестр индустриальных (промышленных) парков украины включает 39 проектов в 18 областях страны, наибольшее их количество – в Киевском (7) Львовском (6) регионах. Однако фактически действуют из них единицы. Что необходимо, чтобы «запустить» сектор индустриальных парков в Украине, и в чем особенности таких проектов – читайте в данной статье.
16 мая текущего года Верховная Рада Украины должна была рассмотреть во втором чтении законопроекты №2554а-д* и №2555а-д**, предусматривающие введение ряда налоговых льгот для индустриальных парков (ИП). Данные законопроекты были зарегистрированы и приняты в первом чтении еще в 2016 году. Что мы имеем на сегодня? Согласно официальному веб-порталу Верховной Рады по документу №2554а-д рассмотрение отложено, а по документу №2555а-д обновленных данных нет. Таким образом, сектор индустриальных парков пока остается без финансовых стимулов для развития, которыми должны были стать временное освобождение от налога на прибыль и ввозной пошлины на оборудование, возможность получения фискальных стимулов по налогу на недвижимое имущество, земельному налогу, арендной плате за пользование земельным участком, др. Впрочем, отсутствие финансовых мотиваций – не единственный фактор, сдерживающий этот сектор: существует ряд других насущных вопросов в реализации проектов индустриальных парков в Украине.
УКРАИНСКИЕ РЕАЛИИ
Согласно данным Министерства экономического развития и торговли Украины, по состоянию на 15 мая 2019 года Реестр индустриальных (промышленных) парков включал 39 проектов совокупной площадью около 1695 гектаров. Из них 27 инициированы городскими советами или областными администрациями, остальные – частными компаниями или лицами, или совместно частными предприятиями и городскими советами. Сроки функционирования таких парков составляют от 30 до 50 лет. Однако фактически действующих индустриальных парков в Украине – единицы. «По нашим оценкам – таких объектов порядка пяти, еще около пяти имеют неплохие перспективы, учитывая наличие инженерных сетей на их территории, – описывает ситуацию Владимир Хмурич, директор ИП «Белая Церковь» и «Белая Церковь 2». – Однако следует отметить, что порой такие проекты создаются для размещения производств родственных промышленных групп и, соответственно, эти территории не являются, по сути, индустриальными парками».
В компании P.R. Development, четыре года назад принявшей решение выйти из сектора жилой недвижимости и сконцентрироваться на девелопменте промышленной, отмечают, что для Украины около сорока зарегистрированных индустриальных парков – это очень малое количество, так как наша страна имеет хорошие возможности для создания подобных бизнесов. «К сожалению, большинство из внесенных в реестр индустриальных парков существуют только в решениях органов местного самоуправления и созданы «для галочки» и для того, чтобы мэры и народные избранники могли показать избирателям «эффективность», но в большинстве из них отсутствуют девелоперские основы и не учтен мировой опыт создания таких проектов. Именно поэтому физическая реализация коммунальных индустриальных парков вызывает сомнения», – говорит Роман Процак, основатель и управляющий партнер компании P.R. Development. К слову, в стратегических планах самого девелопера – создание 10 индустриальных парков общей площадью свыше 2500 гектаров, семь из них на 750 гектаров в Украине, остальные – за рубежом. Первым проектом компании станет «Сигма Парк Ярычев» в селе Старый Ярычев (Львовская область). Он займет площадь 35 гектаров, включает три очереди и 225 000 м2 недвижимости. Сроки его реализации пока не озвучиваются.
Еще одна девелоперская компания Украины – UDP (входит в группу компаний UFuture предпринимателя Василия Хмельницкого) – выступила инициатором создания двух индустриальных парков: «Белая Церковь» и «Белая Церковь 2». Они расположены в промышленной зоне города Белая Церковь (Киевская область). Их общая площадь – 70 гектаров. «Нашей целью является полное развитие территории парков в течение 5-7 лет. Сейчас на территории ИП «Белая Церковь» представлены три резидента и один современный завод, построенный по международным стандартам. В следующем году количество построенных объектов увеличится до 5-7 единиц в обоих парках, а степень наполненности достигнет минимум 30%», – рассказал Владимир Хмурич.
Еще несколько лет назад интерес к украинскому рынку проявила нидерландская компания СТР, занимающаяся девелопментом и управлением бизнес-парков в Центральной и Восточной Европе. Выход в нашу страну международного сетевого игрока с многолетним опытом в реализации и управлении индустриальными парками и портфелем в пять миллионов м2 площадей различного назначения, безусловно, был бы знаковым моментом. Для реализации своего первого проекта в Украине компания приобрела участок площадью более 23 гектаров в микрорайоне «Рясное-2» во Львове. Он должен был включать 100 000 м2 производственных, складских и офисных помещений, предназначенных для компаний автопромышленной, авиационной и других отраслей. Изначально старт строительства заявлялся на 2016 год. Однако в том же году Генеральная прокуратура открыла уголовное судопроизводство относительно продажи земли под индустриальный парк. Прокуратура подозревала, что чиновники мэрии нанесли серьезный ущерб городскому бюджету, продав участок по заниженной стоимости (52 миллиона гривен). Спустя два года - в декабре 2018 - Андрей Садовой, мэр Львова, сообщил: все претензии прокуратуры сняты, Львовский городской совет и компания СТР возобновляют работы по строительству парка. Однако с того момента больше новостей по данному проекту не появлялось.
СТР - не единственный иностранный игрок. Так, компания «Ниса Девелопмент», входящая в холдинг Wheston Holding Europe с главным офисом в Чехии, намерена в течение восьми лет реализовать проект индустриального парка «Львов-Пустомыты». Он разместится в городе Пустомыты (Львовская область). Общая площадь территории составит 22 гектара, общая площадь помещений - более 100 000 м2 (производственные и складские объекты класса А, ориентированные на иностранных резидентов, офисы, заведения питания, др.). Данный парк будет реализован согласно меморандуму о сотрудничестве с городским советом и при поддержке Чешского агентства развития. Необходимо отметить, что этот проект еще не внесен в Реестр индустриальных (промышленных) парков Украины.
ОКНО ИНВЕСТИЦИЙ
Реализация проектов индустриальных парков осуществляется поэтапно и растягивается во времени на несколько лет или десятки лет, а объемы инвестиций оцениваются в десятки и сотни миллионов долларов или евро. К примеру, по оценкам компании UDP, в развитие территории парков «Белая Церковь» и «Белая Церковь 2» (совокупно 70 гектаров) необходимо привлечь около $250 миллионов, а объем инвестиций в «Сигма Парк Ярычев» (35 гектаров) оценивается примерно в $160 миллионов. В ИП Innovation Forpost (49,5 гектара) в Днепре будет привлечено $147,5 миллиона, реализация проекта «Львов-Пустомыты» (22 гектара) оценивается до $50 миллионов, а парка СТР (23 гектара) - в 50 миллионов евро.
Как отмечают в компании P.R. Development, инструментов для привлечения инвестиций в такие проекты достаточно много и все они могут быть использованы девелопером. Украинским законодательством предусмотрен и механизм государственного финансирования. «Однако из-за сложности, зарегулированное™ и скудности таких сумм примеры использования девелопером подобных средств нам неизвестны», - говорит Роман Про-цак. «Государство может финансировать обустройство индустриальных парков из Государственного фонда регионального развития при условии софинансирова-ния минимум 10% из местного бюджета. Учитывая, что «Белая Церковь» и «Белая Церковь 2» - частные парки, мы пока не видим перспектив получения таких средств, которые, к тому же, не могут быть направлены на строительство завода для частной компании-резидента, а государственные предприятия к нам не обращаются», - пояснил Владимир Хмурич. Впрочем, финансовая модель ИП Innovation Forpost как раз предусматривает, что почти 10% необходимых инвестиций будут привлечены из городского бюджета, почти столько же - из государственного, остальная сумма - средства частных инвесторов.
В основном же схема финансирования таких проектов включает собственные средства девелопера, его партнеров, резидентов парка, а также кредитные средства и средства фондов. Как отмечают в компании «Finca Девелопмент», кредиторами могут выступать коммерческие банки Европы - уже представленные на нашем рынке или готовые нести страновые риски, а также такие финансовые институты, как Европейский инвестиционный банк, Европейский банк реконструкции и развития, др. Реализация проекта «Львов-Пустомыты», например, будет профинансирована частично средствами девелопера и ресурсами чешского коммерческого банка, также обсуждаются возможные кредитные программы ЕИБ и ЕБРР.
А компания БЮР, например, в рамках проектов «Белая Церковь» и «Белая Церковь 2» сотрудничаете частными инвесторами, инвестиционными компаниями и фондами, а также девелоперами, которым интересно вкладывать в производства в индустриальных парках. Также партнерами являются коммерческие банки и организации, предоставляющие кредитные и грантовые средства, в том числе от международных финансовых организаций и доноров. При этом Владимир Хмурич добавляет, что иностранные компании неактивно инвестируют в производственные мощности в Украине, исходя из значительных страновых рисков, отсутствия государственных стимулов, высоких ставок кредитования на внутреннем рынке и других факторов.
СПЕЦИАЛИЗАЦИЯ ПАРКА И ВЫБОР РЕЗИДЕНТОВ
Одна из первых задач при создании индустриального парка - определение его специализации. Это может быть как профильный проект, так и многоотраслевой. «Каждая модель имеет свои особенности и на различных рынках демонстрирует свою специфику», - говорит Роман Процак.
Как рассказывает Владимир Хмурич, работа с целевыми клиентами проводится после или параллельно с другими работами, такими как создание и утверждение генерального плана парка и его перспективного развития, расчет проектных мощностей, др. «Часто, исходя из специализации региона, парк привлекает якорного резидента, вокруг которого группируются дополнительные производства. Таким образом соблюдаются законодательные требования по санитарно-защитным зонам, а компании могут создавать кластеры и выстраивать совместные цепочки поставок сырья и готовой продукции», - рассказывает Владимир Хмурич. Н1апример, ИП «Белая Церковь» фокусируется на металлообработке и машиностроении, легкой промышленности и производстве мебели, а также производстве полимерных и композитных материалов. В том время как проект «Белая Церковь 2» будет специализироваться на переработке агросырья, пищевой и фармацевтической промышленности.
Впрочем, специфика резидента - не единственный критерий для его размещения в том или ином парке. Список требований намного шире. Например, компания UDP заявляет, что на ее индустриальных площадках не могут располагаться производства, загрязняющие окружающую среду, а также неэффективные и неконкурентные компании. Целевыми клиентами девелопер называет инновационные предприятия сегмента light manufacturing, которые производят экспортоориентированный продукт, а также могут организовать кластеры и совместные цепочки поставок в рамках парка.
По мнению Романа Процака, основной среди множества критериев выбора резидента является социальная составляющая, которую он несет при размещении в индустриальном парке, экологичность и инновационность производства, что позволит создать более высокую добавочную стоимость и задействовать уже существующие украинские компании и привлечь научный потенциал.
Условия сотрудничества с резидентами также разные. В целом, существует несколько основных форматов, предусматривающих:
- строительство объектов с дальнейшей сдачей в аренду или продажей;
- сдача в аренду или продажа подготовленного участка с правом застройки;
- создание совместного предприятия с резидентом парка, др.
«Однако в процессе переговоров встречаются различные сочетания условий или появление новых форматов сотрудничества, - отмечает Роман Процак. - Основной для нашей компании и инвесторов остается долгосрочная аренда производственных площадей».
Компания UDP, к примеру, готова зайти в бизнес резидента миноритарной долей с фиксированным механизмом выхода. Кроме того, девелопер предлагает клиентам комплексную поддержку, включая получение всех разрешений по принципу «единого окна», помощь в привлечении финансирования, найме персонала, запуске и организации производства, организации цепочек поставок, др.
ОСОБЕННОСТИ ЛОКАЦИИ
«Локация индустриального парка, как в большинстве девелоперских проектов, очень важна, - отмечает Роман Процак. - Она, по сути, является одним из основных факторов успешности такого проекта». Критерии для выбора места строительства индустриального парка, как отмечает Дмитрий Пасенков, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости, Cushman & Wakefield в Украине, зависят от его специфики. В целом, по словам экспертов, локация такого проекта должна совмещать следующие характеристики:
- близость к населенным пунктам и наличие достаточного количества квалифицированной рабочей силы;
- удобная транспортная развязка, близость к автодорогам международного или областного значения, доступность к железнодорожному, водному или воздушному транспорту;
- наличие инженерных сетей и коммуникаций недалеко от участка;
- приближенность к рынкам сбыта;
- наличие сырья для определенных отраслей;
- а также приближенность к профильным учебным заведениям и научным институтам.
Например, компания UDP выбрала место для индустриального парка в Белой Церкви, исходя из следующих параметров: население - более 300 000 человек проживают в городе и пригороде; образование - наличие 14 работающих высших учебных заведений, которые готовят 12 000 студентов различных специальностей; логистика - близость к Киеву, являющемуся крупнейшим потребительским и строительным рынком и R&D-центром Украины, через Белую Церковь проходит международная трасса «Санкт-Петербург -Киев - Одесса», здесь находится железнодорожный узел с двумя станциями; время - час езды к крупнейшим аэропортам страны, четыре часа езды к морским портам и восемь часов езды к границе с ЕС.
Кроме того, как отмечает Дмитрий Пасенков, при выборе локации для индустриального парка также оцениваются экологичность проекта и возможное его воздействие на окружающую среду, потенциал дальнейшего роста и возможность кластерного развития. А для крупных промышленных городов, таких как Днепр, Харьков и некоторых других, актуальной остается реализация индустриальных проектов в их черте, с использованием научно-технического потенциала и территорий бывших производственных предприятий. «В таких локациях перспективно создание инновационных технополисов с современной экосистемой, где станут драйверами развития и получат последующую реализацию новые технологии, научно-исследовательские проекты и другие стартапы», - уточняет Дмитрий Пасенков. Например, парк Innovation Forpost как раз будет расположен в черте Днепра на бывшей территории завода «Интерпайп», меньше чем в пяти километрах от центра города. Он ориентирован на развитие и внедрение информационно-коммуникационных разработок, биотехнологий, приборостроение, др. Кроме того, в рамках Innovation Forpost предусмотрено обустройство тестовой площадки для транспортной системы Hyperloop.
ЭКОСИСТЕМА ИНДУСТРИАЛЬНОГО ПАРКА
«Индустриальные парки количеством инфраструктуры не испортишь», - говорит Роман Процак. Такие проекты выходят за рамки обычного размещения производственных объектов, предусматривая обширную инфраструктуру для полноценной деятельности резидентов, удобства их сотрудников и гостей. Например, на территории индустриального парка целесообразно размещать складские и логистические комплексы, включая таможенный склад, офисные помещения для управляющей компании, девелопера и подрядчиков, объекты социальной инфраструктуры, а также технические зоны, пожарные резервуары, др. «Как правило, офисы, социально-бытовые помещения, паркинги располагаются у каждого резидента отдельно в рамках выделенного ему участка», - уточняет Владимир Хмурич.
В ИП «Белая Церковь», например, расположено офисное помещение, в котором находится управляющая компания. Здесь также проводятся тренинги, презентации и встречи, а отдельные помещения сдаются в аренду резидентам парка. Также имеется административно-бытовое здание, предназначенное для сдачи подрядным организациям. «Помимо прочих обязательных объектов инфраструктуры на территории парков «Белая Церковь» и «Белая Церковь 2» мы разместим логистические терминалы, лаборатории, промышленные акселераторы, остановки общественного транспорта, зоны отдыха персонала резидентов», - поделился планами Владимир Хмурич.
Индустриальные парки могут объединять и другие объекты недвижимости. Например, в днепровском проекте Innovation Forpost предусмотрена промышленная зона, включающая производственные мощности, бизнес-инкубатор, выставочные и офисные центры, заведения питания и обслуживания, и общественная застройка с торговым центром, отельным и жилым комплексами, детским садом и спортивными сооружениями, др.
«БЕГ С ПРЕПЯТСТВИЯМИ»
Украина за счет географического расположения, качества рабочей силы и ряда других факторов является одной из лучших локаций для размещения индустриальных парков и имеет все возможности стать европейским или мировым лидером в данной нише -так оценивает перспективы нашего рынка Роман Про-цак. Однако пока что этот сектор, как отмечают в компании «Ниса Девелопмент», характеризуется низким уровнем конкурентности и насыщенности и высоким показателем риска. «В вопросе развития индустриальных парков Украина остается аутсайдером на фоне западных соседей с быстрорастущей экономикой, таких как Польша, Чехия, Словакия», - добавляет Дмитрий Пасенков. Несмотря на то, что такие проекты при правильном подходе к девелопменту и управлению имеют положительный эффект в виде привлечения инвестиций, увеличения занятости населения, развития смежных отраслей (транспорт, строительство, ремонт, клининг, др.), пополнения местных бюджетов и роста ВВП в целом, их активной реализации в ближайшем времени в нашей стране не предвидится. Пока же движение нашего рынка в направлении создания индустриальных парков напоминает «бег с препятствиями» (даже, скорее, неспешный шаг). По мнению Дмитрия Пасенкова, единственной возможностью для перезагрузки сектора является запуск масштабной государственной поддержки, в частности на уровне законодательства в виде налоговых льгот для инвестиций. Впрочем, финансовые стимулы являются панацеей не всегда и не для всех секторов экономики.
В список факторов, усложняющих реализацию индустриальных парков в Украине, также можно включить:
- Отсутствие долгосрочной государственной политики в отрасли индустриальных парков.
- Слабое продвижение бренда нашей страны на международной арене. «Существенная доля потребителей услуг индустриальных парков - будущих резидентов - находится за пределами Украины, и нам как девелоперам приходится конкурировать не с другими девелоперами, а с другими странами за будущего резидента», - говорит Роман Процак.
- Сложности с привлечением финансирования. «Необходимо запустить кредитование реального сектора экономики, проектное финансирование, снизить его стоимость, а иностранным инвесторам - предоставить определенные гарантии возврата вложенных инвестиций и преференции для повышения конкурентоспособности Украины на фоне других стран, с которыми мы соревнуемся за размещение новых производств», - говорит Владимир Хмурич.
- Сложности с подключением к инженерным сетям, а также в процедуре утверждения и изменения детального плана территории в рамках парка.
- Отсутствие государственных строительных норм для проектов индустриальных парков. «Старые нормы вообще не предусматривали подобных объектов. Из-за отсутствия качественного правового регулирования в данной сфере возникают различные споры с Государственной архитектурно-строительной инспекцией, монополистами и другими контролирующими органами», - отмечает Роман Процак. По его мнению, пионерам в этом секторе недвижимости в Украине понадобится время для создания и утверждения совместно с государственными органами норм и правил, регламентирующих проектирование индустриальных парков.
