2020 год стал чрезвычайно тяжелым для рынка коммерческой недвижимости. Пандемия COVID-19 и весенний локдаун нанесли тяжелейший удар по всем отраслям экономики, но особенно сильно пострадали компании сферы услуг, которые и являются главным арендаторами коммерческих помещений в Украине. Согласно исследованию JLL, мировой объём инвестиций в коммерческую недвижимость в первом квартале 2020 года снизился на 28% по сравнению с аналогичным периодом года предыдущего.
Как продать коммерческую недвижимость в Украине
Объём капиталовложений в украинскую коммерческую недвижимость в нынешнем году однозначно будет существенно меньше, чем в 2019. Впрочем, ситуация на рынке сегодня крайне неоднозначная, так как последствия пандемии для каждого из четырех основных сегментов коммерческой недвижимости (гостиничного, офисного, торгового, логистического) очень серьезно отличаются. Все-таки, несмотря на бушующие на планете эпидемию и кризис, в 2021 году инвесторы по-прежнему будут активно вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, ведь ни один другой актив не дает возможности получения долгосрочного пассивного дохода при минимальном участии в управлении вложениями. InVenture изучил ситуацию в основных сегментах рынка коммерческой недвижимости Украины.
Офисная недвижимость
В Украине на 1000 человек приходится 649 кв. м офисных помещений. Для сравнения в Бухаресте на 1000 жителей приходится 1540 кв. м, Варшаве 3130 кв. м, а в Берлине 5228 кв. м. Таким образом, у сегмента офисной недвижимости есть серьезный потенциал для развития. До начала карантина спрос на офисные площади превышал предложение, основными арендаторами офисов выступали ИТ-компании и иностранные инвесторы. Поэтому рынок офисной недвижимости вступил в период пандемии, находясь в относительно неплохой форме. Разумеется, сегмент офисов пострадал от эпидемии и локдауна, но не очень сильно. Уровень вакантности в офисных помещениях классов A и B увеличился с 7% до 10%, что не так уж много, если учесть, что с начала года в эксплутацию были введегны 69 000 кв. м новых офисных площадей (в перспективы в эксплуатацию будут введены еще 100 000 кв. м офисных площадей, что может привести к падению арендных ставок).
На данный момент на рынке офисной недвижимости Украины предложение превышает спрос, но ситуация изменится в случае оживления деловой активности в стране после того, как эпидемия пойдет на спад. По данным Colliers International, в Киеве сейчас арендные ставки на офисные помещения варьируются в следующем диапазоне: класс A: 20-30$ /кв. м/месяц; класс B 20-30$ /кв. м/месяц; класс B: 12-20$ /кв. м/месяц; класс C: 8-12$/кв. м/месяц. Небольшое снижение арендных ставок имеет место быть, но в целом ситуация на рынке остается относительно стабильной. Кроме того, несмотря на популяризацию удаленной работы, компании не собираются отказываться от офисных помещений, они просто меняют свои требования к организации офисного пространства.
Соотношение спроса и предложения на киевском рынке офисной недвижимости
Источник: Cushman & Wakefield
Таким образом, несмотря на кризис, офисная недвижимость продолжает оставаться относительно неплохим активом для вложения денег. Конечно, инвестиции в офисные площади не будут окупаться так быстро, как в прежние времена, но и без дохода инвестор вряд ли останется.
Отличным вариантом для вложения средств является отдельно стоящее четырёхэтажное офисное здание в Киеве (бульвар Верховного Совета). Объект ранее использовался в качестве главного офиса крупного банка, а потому он удовлетворит даже самого привередливого арендатора. Если же вы хотите приобрести офисные помещения в сердце столицы, то обратите внимание на офисные площади в бизнес-центре в центральной части Киева, или же на офисное помещение в бизнес-центре, расположенном напротив киевского оперного театра. Еще один хороший вариант для инвестирования – офисные площади в бизнес-центре КОМОД (ст. м. Левобережная).
Торговая недвижимость
По мнению некоторых экспертов, рынок торговой недвижимости должен был обрушиться в результате введения весеннего карантина. Однако, обвала не случилось. Во время карантина покупательский спрос резко упал, но затем он также быстро восстановился. По словам Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International в Украине, ритейл может демонстрировать как драматическое падение, так и стремительный взлет, зависящий не только от покупательной способности, но и от потребительских настроений. Поэтому однозначно не стоит думать, что торговые помещения являются неликвидным активом. Впрочем, поспешно вкладывать деньги в торговую недвижимость тоже не нужно, сегодня инвестор должен быть осторожен как никогда.
Сейчас в Киеве на 1000 жителей приходится лишь 535 кв. м торговых площадей. По этому показателю украинская столица уступает почти всем восточноевропейским столицам. Однако, сейчас на разных стадиях строительства находятся 12 ТРЦ. После введения в эксплуатацию этих объектов на 1000 киевлян будет приходится уже 801 кв. м торговых помещений. Пандемия может приостановить, замедлить процесс строительства новых ТРЦ, но так или иначе они будут достроены и введены в эксплуатацию, что может привести к перенасыщению рынка торговой недвижимости Киева.
Уровень вакантности в киевских ТЦ в первом полугодии 2020 составил 10,7%, но на этот показатель повлияло открытие ТРЦ Blockbuster Mall. В целом, согласно информации Colliers International, в киевских ТЦ (особенно крупных) нет массового оттока арендаторов. Более того, после снятия карантинных ограничений в Украине процент продаж (период к периоду) выше, чем в большинстве европейских стран. Однако арендные ставки в торговых центрах все равно просели. По данным CBRE, арендная ставка в лучших ТРЦ в первом полугодии 2020 составляла 80-110$ /кв. м/месяц, в конце же 2019 года она достигала 85-115$ /кв. м/месяц. Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE Ukraine, ожидает, что инвестиционная активность в сфере торговой недвижимости восстановится в 2021 году. Таким образом, можно констатировать, что торговая недвижимость не потеряла своей инвестиционной привлекательности, несмотря на карантин.
Помимо площадей в торговых центрах выгодным вложением является торговые помещения в зонах с высокой проходимостью, возле метро и в переходах. Ставка аренды здесь хоть и ниже, чем в ТРЦ, но большой человекопоток гарантирует хороший спрос со стороны арендаторов. Стоит обратить внимание на торговые площади возле метро «Дорогожичи», доходность которых достигает 12-13% годовых, и подземный торговый центр «Квадрат» на бульваре Дружбы Народов в Киеве. Объект заполнен арендаторами и обладает высоким пешеходным трафиком.
Коммерческая недвижимость в Украине - инвестиции в коммерческую недвижимость на портале InVenture
Гостиничная недвижимость
Приход на рынок Украины таких лоукостов, как Ryanair и Wizz Air способствовал притоку иностранных туристов в страну, поэтому инвестиции в гостиничную недвижимость росли как на дрожжах. Однако, если офисный и торговый сегменты коммерческой недвижимости относительно неплохо переживают пандемию, то для гостиничной недвижимости эпидемия стала самой настоящей катастрофой. Согласно прогнозу Eurocontrol, мировой авиатрафик восстановится к уровню 2019 года в лучшем случае в 2024 году. Бизнес-туризм, в принципе, никогда не вернет свои прежние позиции из-за популяризации различных коммуникационных платформ (учитывая, что почти все отели Киева и других украинских миллинников ориентированы как раз на бизнес-туристов, можно ожидать масшатабного закрытия гостиничных бизнесов). Несмотря на закрытые границы внутренний туризм в Украине также просел. Так что инвестиции в гостиничную недвижимость будут продолжать снижаться крайне высокими темпами.
Инвестору, желающему приобрести доходную недвижимость на Западной Украине, следует обратить внимание на коттеджный городок Skogur. Это самый масштабный проект в Карпатах, который строится в с.Яблуница за 13 км от ТК “Буковель” на высоте 980 метров. 32 коттеджа в 1 очереди, 35 коттеджей и 60 апартаментов в 2 очереди, модульные коттеджи и домики на деревьях в 3 очереди, рестораны, бассейны, SPA-банный комплекс, спортивные и вертолетные площадки, а также развлекательные зоны для детей. Это все находится в окружении 30 га елового леса и с панорамным видом на Говерлу и Петрос.
Большая терраса с BBQ, спальни с окнами до потолка, просторная кухня-гостинная с авторской посудой и текстилем, место для двух авто и непринужденная атмосфера покоя и свободы — это краткое описание того, как выглядит каждый коттедж в городке.
Skogur предлагает инвесторам несколько вариантов коттеджей площадью от 126 до 206 м². Старт цен на одноэтажный дом — от $395 000. В стоимость входит ремонт, земля, авторский дизайн-проект, мебель на террасе, обустроены санузлы, все коммуникации. Особенность городка в том, что управляющая компания берет на себя клининг, сдачу коттеджей в аренду, охрану, ландшафтный дизайн, уборку территории и многое другое. Таким образом вы станете собственником коттеджа, который без каких-либо усилий будет приносить вам пассивный доход от 10% годовых от инвестиций.
В Skogur можно классно отдохнуть, прогуляться еловым лесом, покататься на джипах, квадроциклах или снегоходах и почувствовать всю мощь Карпат. С окна каждого домика открывается вид на Говерлу, Петрос или густой еловый лес.
.jpg)
Наиболее интересными активами в сфере гостиничной недвижимости являются объекты, которые могут быть быстро перепрофилированы, как например, комплекс недвижимости Grand Citadel в Голосеевском районе Киева. Удобное месторасположение, использование современных технологий в строительстве и возможность наращивать этажность каждого здания до 22 этажей дают комплексу огромнейший инвестиционный потенциал. Так, «Гранд-Цитадель» может использоваться не только как гостиничный комплекс, а и как офисный центр, больница, посольство или образовательное учреждение.
Еще один похожий вариант – комплекс зданий медицинского назначения в Киеве, который может использоваться как медицинский или офисный центр, гостиница, представительство компании.
Логистическая и промышленная недвижимость
Сегмент логистической недвижимости оказался в уникальной ситуации. Карантин, кризис и пандемия способствовали тому, что на складские помещения только вырос. Впрочем, никакого парадокса тут на самом деле нет, так как пандемия привела к тому, настоящему буму в сфере онлайн-торговли (крупнейшими арендаторами логистических площадей выступают сегодня именно интернет-магазины). По мнению экспертов компании Cushman & Wakefield Ukraine в долгосрочной перспективе ожидается снижение уровня вакантности площадей и рост арендных ставок на складские и промышленные помещения в связи с ростом спроса, ограниченным предложением и малым количеством строящихся проектов.
Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента в компании Cushman & Wakefield считает, что сегмент логистической недвижимости является одним из самых перспективных инвестиционных направлений не только в Украине, но и в мире. На сегодняшний день уровень вакантности складской недвижимости в киевском регионе составляет всего 2,2%. Арендные ставки на логистические площади в районе Киева немного просели лишь в связи с девальвацией гривны. Доходность в сегменте логистической недвижимости в Киеве составляет 12,75%, что является довольно высоким показателем на фоне других видов недвижимости.
Размер арендных ставок и уровень вакантности на киевском рынке логистической недвижимости
Источник: Cushman Wakefield
Также стоит отметить, что на фоне локализации производственных предприятий инвесторы все больше интересуются промышленными объектами.
Крупным капиталистам стоит обратить внимание на имущественный комплекс площадью 6370 кв. м, расположенный в Черновицкой области, недалеко от румынской и молдавской границ. Комплекс состоит из офисных, производственных, складских и жилых помещений. Объект может быть использован для размещения практически любых предприятий.
.jpg)
Инвестору, который ищет логистические помещения в Киеве или его окрестностях могут подойти комплекс складской недвижимости площадью 6 840 кв.м в Киеве (Святошинский район) или складское предприятие, заполненное арендаторами (ул. Саперно-Слободская), которое может быть также перепрофилировано под торговый объект.
Одним из самых перспективных проектов в логистической отрасли является действующая сеть индивидуальных складов в Харькова. Подобные склады рассчитаны на жителей крупных городов, у которых скопилось большое количество вещей, но нет лишнего места для их хранения. Данное инвестиционное предложение – это интересная альтернатива приобретению логистической недвижимости благодаря более низкому порогу входа в проект, высоким показателям рентабельности и и возможности в режиме онлайн контролировать деятельность склада.
Также широким промышленно-логистическим потенциалом обладает комплекс административных и производственных помещений в Одессе (район Таирово), который можно использовать как для организации производства, так и в качестве логистического комплекса.
Более бюджетным вариантом является производственный комплекс в Катюжанке Киевской области, где можно потенциально можно разместить завод по производству мебели (в наличии имеется сырьевая база) либо предприятие аграрной промышленности.
Прекрасным вариантом для инвестирования является имущественный комплекс площадью 6370 кв. м, расположенный в Черновицкой области, недалеко от румынской и молдавской границ. Комплекс состоит из офисных, производственных, складских и жилых помещений. Объект может быть использован для размещения практически любых предприятий.
Заключение
Несмотря на пандемию и финансовый кризис 2021 год может стать хорошим временем для инвестирования в коммерческую недвижимость, ведь цены на интересные объекты сейчас находятся на относительно низком уровне. Мы ж предлагаем рассмотреть избранные предложения по инвестированию в коммерческую недвижимость на сайте InVenture в разделе «Коммерческая недвижимость в Украине». Также Вы можете заполнить Анкету инвестора и мы подберем варианты инвестиций в недвижимость индивидуально под ваши критерии.
Инвестиции в коммерческую недвижимость. Мировые инвестиции в коммерческую недвижимость. Инвестиции. Инвестиции 2021. Долгосрочные инвестиции. Лучшие инвестиции. Инвестиции в производство. Объекты инвестиций. Производственные инвестиции. Инвестиции в строительство. Инвестиции в активы. Коммерческие инвестиции. Инвестиции Киев. Инвестиции в бизнес. Инвестиции долгосрочный проект. Инвестиции в недвижимость. Крупные инвестиции. Инвестиции в промышленность.
