Коммерческая недвижимость Украины. Есть ли предпосылки для инвестиций в 2021 году?

Коммерческая недвижимость Украины. Есть ли предпосылки для инвестиций в 2021 году?

InVenture изучил ситуацию в основных сегментах рынка коммерческой недвижимости Украины и предлагает конкретные предложения недвижимости для инвестирования в 2021 году

2020 год стал чрезвычайно тяжелым для рынка коммерческой недвижимости. Пандемия COVID-19 и весенний локдаун нанесли тяжелейший удар по всем отраслям экономики, но особенно сильно пострадали компании сферы услуг, которые и являются главным арендаторами коммерческих помещений в Украине. Согласно исследованию JLL, мировой объём инвестиций в коммерческую недвижимость в первом квартале 2020 года снизился на 28% по сравнению с аналогичным периодом года предыдущего.

Объём капиталовложений в украинскую коммерческую недвижимость в нынешнем году однозначно будет существенно меньше, чем в 2019. Впрочем, ситуация на рынке сегодня крайне неоднозначная, так как последствия пандемии для каждого из четырех основных сегментов коммерческой недвижимости (гостиничного, офисного, торгового, логистического) очень серьезно отличаются. Все-таки, несмотря на бушующие на планете эпидемию и кризис, в 2021 году инвесторы по-прежнему будут активно вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, ведь ни один другой актив не дает возможности получения долгосрочного пассивного дохода при минимальном участии в управлении вложениями. InVenture изучил ситуацию в основных сегментах рынка коммерческой недвижимости Украины.

Офисная недвижимость

В Украине на 1000 человек приходится 649 кв. м офисных помещений. Для сравнения в Бухаресте на 1000 жителей приходится 1540 кв. м, Варшаве 3130 кв. м, а в Берлине 5228 кв. м. Таким образом, у сегмента офисной недвижимости есть серьезный потенциал для развития. До начала карантина спрос на офисные площади превышал предложение, основными арендаторами офисов выступали ИТ-компании и иностранные инвесторы. Поэтому рынок офисной недвижимости вступил в период пандемии, находясь в относительно неплохой форме. Разумеется, сегмент офисов пострадал от эпидемии и локдауна, но не очень сильно. Уровень вакантности в офисных помещениях классов A и B увеличился с 7% до 10%, что не так уж много с учетом ввода в эксплуатацию с начала года 69 000 кв. м новых офисных площадей (в перспективы в эксплуатацию будут введены еще 100 000 кв. м офисных площадей, что может привести к падению арендных ставок).

На данный момент на рынке офисной недвижимости Украины предложение превышает спрос, но ситуация изменится в случае оживления деловой активности в стране после того, как эпидемия пойдет на спад. По данным Colliers International, в Киеве сейчас арендные ставки на офисные помещения варьируются в следующем диапазоне: класс A: 20-30$ /кв. м/месяц; класс B 20-30$ /кв. м/месяц; класс B: 12-20$ /кв. м/месяц; класс C: 8-12$/кв. м/месяц. Небольшое снижение арендных ставок имеет место быть, но в целом ситуация на рынке остается относительно стабильной. Кроме того, несмотря на популяризацию удаленной работы, компании не собираются отказываться от офисных помещений, они просто меняют свои требования к организации офисного пространства.  

Соотношение спроса и предложения на киевском рынке офисной недвижимости

Источник: Cushman & Wakefield

Таким образом, несмотря на кризис, офисная недвижимость продолжает оставаться относительно неплохим активом для вложения денег. Конечно, инвестиции в офисные площади не будут окупаться так быстро, как в прежние времена, но и без дохода инвестор вряд ли останется.

Отличным вариантом для вложения средств является отдельно стоящее четырёхэтажное офисное здание в Киеве (бульвар Верховного Совета). Объект ранее использовался в качестве главного офиса крупного банка, а потому он удовлетворит даже самого привередливого арендатора. Если же вы хотите приобрести офисные помещения в сердце столицы, то обратите внимание на офисные площади в бизнес-центре в центральной части Киева, или же на офисное помещение в бизнес-центре, расположенном напротив киевского оперного театра. Еще один хороший вариант для иннвестирования – офисные площади в бизнес-центре КОМОД (ст. м. Левобережная).

Торговая недвижимость

По мнению некоторых экспертов, рынок торговой недвижимости должен был обрушиться в результате введения весеннего карантина. Однако, обвала не случилось. Во время карантина покупательский спрос резко упал, но затем он также быстро восстановился. По словам Александра Носаченко, управляющего директора Colleirs International в Украине, ритейл может демонстрировать как драматическое падение, так и стремительный взлет, зависящий не только от покупательной способности, но и от потребительских настроений. Поэтому однозначно не стоит думать, что торговые помещения являются неликвидным активом. Впрочем, поспешно вкладывать деньги в торговую недвижимость тоже не нужно, сегодня инвестор должен быть осторожен как никогда.

Сейчас в Киеве на 1000 жителей приходится лишь 535 кв. м торговых площадей. По этому показателю украинская столица уступает почти всем восточноевропейским столицам. Однако, сейчас на разных стадиях строительства находятся 12 ТРЦ. После введения в эксплуатацию этих объектов на 1000 киевлян будет приходится уже 801 кв. м торговых помещений. Пандемия может приостановить, замедлить процесс строительства новых ТРЦ, но так или иначе они будут достроены и введены в эксплуатацию, что может привести к перенасыщению рынка торговой недвижимости Киева.

Уровень вакантности в киевских ТЦ в первом полугодии 2020 составил 10,7%, но на этот показатель повлияло открытие ТРЦ Blockbuster Mall. В целом, согласно информации Colliers International, в киевских ТЦ (особенно крупных) нет массового оттока арендаторов. Более того, после снятия карантинных ограничений в Украине процент продаж (период к периоду) выше, чем в большинстве европейских стран. Однако арендные ставки в торговых центрах все равно просели. По данным CBRE, арендная ставка в лучших ТРЦ в первом полугодии 2020 составляла 80-110$ /кв. м/месяц, в конце же 2019 года она достигала 85-115$ /кв. м/месяц. Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE Ukraine, ожидает, что инвестиционная активность в сфере торговой недвижимости восстановится в 2021 году. Таким образом, можно констатировать, что торговая недвижимость не потеряла своей инвестиционной привлекательности, несмотря на карантин.

Помимо площадей в торговых центрах выгодным вложением является торговые помещения в зонах с высокой проходимостью, возле метро и в переходах. Ставка аренды здесь хоть и ниже, чем в ТРЦ, но пассажиропоток гарантирует хороший спрос со стороны арендаторов. Стоит обратить внимание на торговые площади возле метро "Лукьяновская", доходность которых достигает 12-13% годовых, и подземный торговый центр «Квадрат» на бульваре Дружбы Народов в Киеве. Объект заполнен арендаторами и обладает высоким пешеходным трафиком.

Гостиничная недвижимость

Приход на рынок Украины таких лоукостов, как Ryanair и Wizz Air способствовал притоку иностранных туристов в страну, поэтому инвестиции в гостиничную недвижимость росли как на дрожжах. Однако, если офисный и торговый сегменты коммерческой недвижимости относительно неплохо переживают пандемию, то для гостиничной недвижимости эпидемия стала самой настоящей катастрофой. Согласно прогнозу Eurocontrol, мировой авиатрафик восстановится к уровню 2019 года в лучшем случае в 2024 году. Бизнес-туризм, в принципе, никогда не вернет свои прежние позиции из-за популяризации различных коммуникационных платформ (учитывая, что почти все отели Киева и других украинских миллинников ориентированы как раз на бизнес-туристов, можно ожидать масшатабного закрытия гостиничных бизнесов). Несмотря на закрытые границы внутренний туризм в Украине также просел. Так что инвестиции в гостиничную недвижимость будут продолжать снижаться крайне высокими темпами.

Наиболее интересными активами в сфере гостиничной недвижимости являются объекты, которые могут быть быстро перепрофилированы, как например, комплекс недвижимости Grand Citadel в Голосеевском районе Киева. Удобное месторасположение, использование современных технологий в строительстве и возможность наращивать этажность каждого здания до 22 этажей дают комплексу огромнейший инвестиционный потенциал. Так, «Гранд-Цитадель» может использоваться не только как гостиничный комплекс, а и как офисный центр, больница, посольство или образовательное учреждение.

Еще один похожий вариант – комплекс зданий медицинского назначения в Киеве, который может использоваться как медицинский или офисный центр, гостиница, представительство компании.

Логистическая и промышленная недвижимость

Сегмент логистической недвижимости оказался в уникальной ситуации. Карантин, кризис и пандемия способствовали тому, что на складские помещения только вырос.  Впрочем, никакого парадокса тут на самом деле нет, так как пандемия привела к тому, настоящему буму в сфере онлайн-торговли (крупнейшими арендаторами логистических площадей выступают сегодня именно интернет-магазины). По мнению экспертов компании Cushman & Wakefield Ukraine в долгосрочной перспективе ожидается снижение уровня вакантности площадей и рост арендных ставок на складские и промышленные помещения в связи с ростом спроса, ограниченным предложением и малым количеством строящихся проектов.

Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента в компании Cushman & Wakefield считает, что сегмент логистической недвижимости является одним из самых перспективных инвестиционных направлений не только в Украине, но и в мире. На сегодняшний день уровень вакантности складской недвижимости в киевском регионе составляет всего 2,2%. Арендные ставки на логистические площади в районе Киева немного просели лишь в связи с девальвацией гривны. Доходность в сегменте логистической недвижимости в Киеве составляет 12,75%, что является довольно высоким показателем на фоне других видов недвижимости.

Размер арендных ставок и уровень вакантности на киевском рынке логистической недвижимости

Источник: Cushman Wakefield

Также стоит отметить, что на фоне локализации производственных предприятий инвесторы все больше интересуются промышленными объектами.

Крупным капиталистам стоит обратить внимание на промышленно-логистический хаб возле Харькова, в промышленной зоне города Мерефа.  Комплекс был построен в 2008 году по немецкому проекту и использовался в качестве завода по производству стекольной продукции. На данный момент ведутся работы по демонтажу оборудования. Наличие железнодорожной ветки, подведенных коммуникаций и современные здания позволят использовать объект в качестве высокотехнологичного предприятия в различных сферах промышленности. Цена продажи объекта также позволяет отнести данную недвижимость к стрессовому активу, что позволит хорошо заработать уже в среднесрочной в перспективе.

Промышленный комплекс - производство - Мерефа, Харьков

Инвестору, который ищет логистические помещения в Киеве или его окрестностях могут подойти комплекс складской недвижимости площадью 6 840 кв.м в Киеве (Святошинский район) или складское предприятие, заполненное арендаторами (ул. Саперно-Слободская), которое может быть также перепрофилировано под торговый объект.  

Также широким промышленно-логистическим потенциалом обладает комплекс административных и производственных помещений в Одессе (район Таирово), который можно использовать как для организации производства, так и в качестве логистического комплекса.

Более бюджетным вариантом является производственный комплекс в Катюжанке Киевской области, где можно потенциально можно разместить завод по производству мебели (в наличии имеется сырьевая база) либо предприятие аграрной промышленности. Еще одно предложение – производственная база в Черниговской области, г. Носовка, которая подойдет под производство щепы, дров и пиломатериалов, а также под расположение сельскохозяйственной базы, склада, элеватора напольного хранения.

Эксклюзивная недвижимость - Киев - Украина - продажа коммерческой недвижимости

Заключение

Несмотря на пандемию и финансовый кризис 2021 год может стать хорошим временем для инвестирования в коммерческую недвижимость, ведь цены на интересные объекты сейчас находятся на относительно низком уровне.  Мы ж предлагаем рассмотреть избранные предложения по инвестированию в коммерческую недвижимость на сайте InVenture в разделе «Коммерческая недвижимость в Украине». Также Вы можете заполнить Анкету инвестора и мы подберем варианты инвестиций в недвижимость индивидуально под ваши критерии.

Продажа коммерческой недвижимости в Киеве и Украине

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Мировые инвестиции в коммерческую недвижимость. Инвестиции. Инвестиции 2021. Долгосрочные инвестиции. Лучшие инвестиции. Инвестиции в производство. Объекты инвестиций. Производственные инвестиции. Инвестиции в строительство. Инвестиции в активы. Коммерческие инвестиции. Инвестиции Киев. Инвестиции в бизнес. Инвестиции долгосрочный проект. Инвестиции в недвижимость. Крупные инвестиции. Инвестиции в промышленность.

Читайте также